天津山水颐园项目后评估报告

项目后评估报告目录前言………………………………………………………………………………1第一部分项目发展的内外因素分析……………………………………………2一、项目决策背景……………………………………………………………2二、项目吸纳期和开发期天津地区房地产经济形势概况…………………2三、项目所在区域的特点和优势……………………………………………3四、项目开发过程中内部因素的变化………………………………………3第二部分住宅项目发展概况……………………………………………………5一、项目经济技术指标的变化情况…………………………………………5二、项目开发周期……………………………………………………………6三、项目开发过程管理情况…………………………………………………6四、项目开发成本……………………………………………………………7五、项目销售情况……………………………………………………………7六、项目财务情况……………………………………………………………8七、综合评价分析……………………………………………………………9第三部分项目管理总结分析与思考……………………………………………13第四部分分项评估分析…………………………………………………………17一、投资效益评估分析……………………………………………………17二、营销管理评估分析……………………………………………………44三、规划设计管理评估分析………………………………………………89四、成本管理评估分析……………………………………………………97五、总体项目开发管理总结………………………………………………108六、物业管理相关评价……………………………………………………118后记…………………………………………………………………123附件1、访谈与沟通人员名单………………………………………………………2、查阅文档目录……………………………………………………………天津山水颐园项目后评估报告第1页共123页天津山水颐园项目后评估报告审评报（2008）字01号前言2007年8月，天津山水颐园住宅项目经历了32个月的开发期后，业主按时入住。由于天津山水颐园项目公司是第一个走出北京的异地项目，也是第一个通过招拍挂方式获取的项目，因此对该项目进行后评估意义重大，从项目开发本身、对外合作方式、异地发展等多方面具有较好的标本作用。为了总结天津山水颐园住宅项目的经验教训，受集团公司领导指派，集团公司监察审计部成立后评估小组针对各专业部门的各工作成果、流程等的实际效果进行分析，总结得失，建立各专业的信息库。评估小组采用了前期准备、现场察看、个别沟通、资料查证等方法，形成后评估报告。本次后评估工作受到了天津山水颐园项目各专业人士的大力支持，但由于该项目受投资组合的变化以及我方过程管控不到位等因素的影响，造成人员流动较大，信息不连贯，有关档案资料缺失，使本次后评估工作受到一定程度的局限；同时，由于成本结算尚未完成，使成本部分的后评估和整个项目的经济效益评估也受到一定局限。本次后评估的内容主要包括对住宅项目的运营回报、现金流贡献；集团公司的投资回报效益；各专业部门包括前期、设计、工程、成本、销售、客服等的工作内容、工作过程、工作结果；物业管理、其他日常管理等工作成果。天津山水颐园项目后评估报告第2页共123页第一部分项目发展的内外因素分析一、项目决策背景亿城自2000年进入房地产市场至2004年期间，先后开发了卡尔生活馆、亿城中心、三里屯3.3、碧水云天、万城华府等各类型项目，累计开发总面积100万平方米，亿城通过对环境、行业的深刻理解，并对自身条件客观的分析,提出做专业化的地产公司的企业战略。其中区域战略是立足北京、天津，并为战略重点区域，积极向中南地区、长三角地区、西南地区等区域发展；项目战略是按照投资组合来管理项目。基于战略发展的考虑，亿城结合天津的总体规划和城市发展方向，在天津的西部、南部、东南部投入更多的关注。2005年1月5日，亿城集团通过竞标方式获得位于天津市南开区红旗路与津河交汇点的津河5号地块。这是公司首次在北京以外拓展土地资源，也是公司首次通过“招拍挂”方式获取项目。该项目推广名定为“山水颐园”，公安备案名为“水畔花园”。通过这一项目，亿城集团公司成功进入天津市场。2005年1月31日，亿城集团股份有限公司与天津永成有限公司合作，注册成立了天津亿城地产有限公司。二、项目吸纳期和开发期天津地区房地产经济形势概况2004年度至2007年度，天津房地产开发企业房地产开发投资额逐年增长，每年以22%左右的速度增长，2007年全年开发投资额达到505亿元。2004年度至2007年度，天津商品房销售面积逐年增长，2005年增长10%，2006年增长4%，2007年增长6%；销售额则以更快速度增长，2005年增长39%，2006年增长21%，2007年增长29%。各项指标形象对比如下图所示：天津山水颐园项目后评估报告第3页共123页销售面积销售面积销售面积销售面积销售额销售额销售额销售额单价单价单价单价0200400600800100012001400160018002004年2005年2006年2007年销售面积销售额单价从以上来自天津市统计局的统计数据来看，山水颐园项目住宅的开发期，正处于天津房地产市场各项指标向好的快速上升阶段，在这个阶段房地产产品表现为购销两旺的势态。三、项目所在区域的特点和优势该项目坐落位置处于天津市区的西部,行政区划为南开区，该地块四至范围是：东至汶水路；南至现状住宅；西至红旗路；北至津河。该项目所在区域有如下特点和优势:根据天津市总体规划，西部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。经济发展状况来看，该项目所在的南开区是天津市经济较发达、富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市较多的中高档楼盘。商品房销售均价较高于除和平区、河西区以外的其他各区。规划并正在建设的快速路西北半环，西部土地升值潜力大。沿黄河道可方便直达天津商场、南市等市级商业中心，各种商业设施齐全。项目紧邻中环线红旗路段，红旗路是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，对该项目的业主出行将会带来很大的天津山水颐园项目后评估报告第4页共123页方便。项目所在黄河道区域，近年来陆续兴建的多个高档居住项目，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。所有以上各种因素，为亿城在此地块建设一个高品质居住社区提供了一个良好的外部环境。四、项目开发过程中内部因素的变化：1．投资组合发生变化由于我公司是第一次在异地开发项目，项目的战略起初是按投资组合，通过充分发挥双方各自的优势来管理项目，本意是要利用合作对方天津永成公司在当地的资源和对方在对当地市场的把握机遇的优势。过程中合作双方由于公司文化背景的不同，对各自责、权、利理解的不同，在经营理念、经营模式上的差异，导致双方合作不利，天津永成公司退出，大部分前期工作人员离开，致使很多前期工作和政府关系方面受到影响。2、同期开发计划发生变化项目取得时，规划设计方案的设定是公建部分和住宅部分同期开发，根据拆迁和前期手续的办理情况，住宅首先具备了开工条件。公建未开工的原因主要有两个方面：一是由于因为政府方面的原因，在该位置上的工商银行没有按期拆除，工商银行拆除时间为2006年12月，此时住宅工程已经全部封顶；二是公建部分的规划方案未和政府方面达成一致，未通过。截至到2008年9月我们的后评估报告即将出稿时，公建部分方案还在报审过程中。值得注意的是：由于我们很多因素是按同期开发同步考虑的，所以开发周期的变化，带来了天津山水颐园项目后评估报告第5页共123页融资成本、开发成本的加大，带来了更多的管理问题，带来了很多专业工作切分上的难度，使当初的设定发生了根本的改变。以上这些因素的变化，使该项目完全背离了当初的设想和预期。天津山水颐园项目后评估报告第6页共123页第二部分住宅项目发展概况住宅项目主要由8栋住宅楼组成，1#、2#、3#楼是高层建筑，共分5个单元，层数分别是17、19、23、25、30层，共325户。4#、5#、6#楼属于小高层住宅，共8个单元，层数分别是7层、8层、10层、11层，共162户。7#、8#楼属于多层住宅，共2个单元，层数是3层，共18户。整个住宅共计505户。住宅项目于2005年7月开工，至2007年8月竣工验收备案，工程施工周期为25个月。项目最早是在2005年9月推向市场，并于2007年7月份基本售罄，实现整盘均价6328元的业绩，整盘销售额约3.75亿元。住宅项目于2007年8月底顺利交房后，现在大部分业主基本已入住。一、项目经济技术指标的变化情况本项目获得土地时，土地合同中明确的建设用地面积合计为33194.5平方米，其中住宅用地23236.5平方米，公共设施用地9958平方米。在获得建设工程规划许可证后，规划的地上住宅总建筑面积为64070.81平方米，其中地上住宅建筑59579.93平方米，地下住宅建筑4490.88平方米。住宅容积率2.56。在实际建设过程中，住宅项目指标有所调整，开发指标调整见下表：序号项目原规划指标开发实际指标变动值变动比例1住宅用地面积23,236.526,452.23215.713.84%2住宅总建筑面积64,070.8165,487.841417.032.2%3住宅地上建筑面积58,091.2559,294.991203.742%4配套地上建筑面积1,488.681,605.76117.087.86%天津山水颐园项目后评估报告第7页共123页其中：办事处面积1,0241,146.62122.6212%5住宅地下建筑面积1,526.981,568.641.622.72%6车库地下建筑面积2,963.93,018.4954.591.84%7容积率2.52.3-0.2-8%8建筑密度16.6%17.9%1.3%9住宅户数504505110车位数量403248-155-38%项目开发过程中，经济指标根据政策的变化进行了不断调整，为了争取更大的投资回报，在实际开发中增大了住宅建筑面积，提高了一定的可售面积。但是由于详细规划方案中的失误，使实际住宅用地面积比规划住宅用地面积增加了3216平方米，造成容积率下降了0.2。住宅实际用地面积增加部分，挤占了公建用地面积，如容积率保持不变，则导致公建建筑面积比规划面积减少。街道办事处（派出所）是公司计划在总规划指标外，为了抵偿300万元的配套费而在住宅用地上建设的三层小公建，实际建筑面积1147平方米，由于当时未与土地局、规划局沟通并补办相关手续，最后结果挤占了原规划的公建建筑面积。二、项目开发周期山水颐园于2005年7月开工，至2007年8月竣工验收备案，工程施工周期为25个月，高层1#、2#、3#楼，开工较晚，施工期是23个月；小高层4#、5#、6#楼开工较早，施工期为25个月；7#、8#楼开工也较晚，施工期是20个月。山水颐园项目的施工工期表如下：楼号建设规模开工时间竣工时间工期1#2#3#3栋37500㎡2005-9-32007-8-323个月4#5#6#3栋20400㎡2005-7-22007-7-2725个月天津山水颐园项目后评估报告第8页共123页7#8#2栋1674㎡2005-12-302007-8-1420个月该项目虽然在入住前完成竣工验收，但按照原订开发计划，1#、2#、3#楼竣工验收延误2个月，4#、5#、6#楼竣工延误9个月，园林工程推迟2个月完成。三、项目开发过程管理情况住宅设计管理总体来说中规中矩，没有出现较大失误，但在细节上，从规划设计、户型设计、立面设计、精装设计、园林设计等部分存在一定的缺憾，在对设计院的对接、各专业之间的对接、设计变更的控制等方面也存在一定的不足。天津公司设计部门已对此进行了较详细的总结。工程进度方面，为保入住1—3#楼出现赶工期现象，主要原因是施工单位（总包：湖南六建）以钢筋和混凝土市场价格涨幅过大为由要求公司进行相应调价，双方在该问题上没达成一致意见，总包以撤场