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恒基商业广场定位规划方案区域人口王庆坨镇：固定人口4.3万人，自行车产业流动常驻人口6万人汊沽港镇：固定人口4万人杨芬港镇：固定人口4万人东沽港镇：固定人口3.5万人半径5公里总人口超过20万人。区域人口收入和消费力人均收入和消费依托全国电动车、自行车产业该区域人均收入和人均消费超过全市市中心区水平达到全市水平的1.5倍以上临津同线车流密集每日从商场门前经过有效客车超过万辆本案是方圆近百里唯一的时尚商业广场王庆坨是武清第二大富镇。而本案是方圆百里购物、休闲就餐首选交通优势1、项目所在区域和辐射覆盖区域无十分成熟的商业，但区域内固定和流动人口之和20万人，有着较强的购买力和消费需求。2、交通便利，有停车位，能满足顾客驾车购物的需求。3、王庆坨镇属武清区经济发达的富镇，只要我们的商品、环境和服务实现最佳整合就会取得良好经营收益。4、依靠本司广泛的投资商铺的客户资源和操盘经验，可以如期完成销售和招商任务。S（优势）W（劣势）1、远离繁华的市中心，而区域内有钱人习惯去市内知名大商场购物，中低消费者往往去集市摊位或廉价批发市场购物。2、要培养属于本商场的主客群，需要较长时间的艰苦努力。3、区域非一级商圈，目标商家一般持观望态度，自然造成招商困难。1、区域内无十分成熟商业，恰恰为我们项目的崛起带来难得机遇。2、交通便利和新交通干线的开通将为我们项目源源不断地输送客源。3、一旦我们打造的商业真正展现亮点和经营特色，不但可以留住区域内顾客就近消费，而且可依托交通的便利吸引周边顾客前来。O（机会）1、我们单一的商业项目难以形成商圈的聚合效应。2、如果我们项目缺乏足以吸引顾客的亮点和特色，则在此区域很难生存，更难以取得长足发展。T（威胁）ORIENTATION项目定位迎合时尚消费者需求，汇聚畅销精品，领导时尚风潮、商品性价比高，实用性强，购物、餐饮、休闲、娱乐有机结合的一站式、体验式时尚MALL。总体定位客层定位18-45岁乡镇中追求时尚品位青年时尚一族和乡企中高收入人士为主客层，乡企老板、机关公务员、乡企中、高收入阶层为核心主客层。定位中档偏上，有品位的乡企成功人士来此消费不失身份，而一般的乡镇时尚一族和收入稳定的工薪族也能消费得起。档次价格定位项目亮点、经营主题、经营特色项目三大亮点1、打破传统百货令人厌倦僵化呆板的业态格局，推出同一品牌服装、鞋、包、饰品集合店。2、依靠餐饮、休闲、娱乐提升购物中心的集客力和抗风险力。3、推出情侣服装、服饰、鞋包、饰品专区。推出首次在武清亮相的全市领军特色店。项目四大主题工厂直营，源头商品，性价比高，物超所值面向集镇多元化服务功能完备。首次亮相武清的知名品牌直营店、折扣店靠餐饮、休闲、娱乐延长顾客逗留时间，提高成交几率M1M2M4M3项目五大特色人性化最具亲和力的服务特色购物、餐饮、休闲、娱乐一站式、体验式消费为顾客免费进行国际流行的色彩搭配、服饰选配、品位提升整合系列服务各楼层既有经营主题又体现业态合理搭界，使消费者得到高层次的享受和满足运用国际最流行、最简洁实用的店装形象，给顾客耳目一新的享受12345各层经营主题及业态规划已有进驻意向品牌（一）各层主题及业态建议1F主题：时尚前沿业态布局：国际时尚畅销服装、服饰主力店、集合店、专卖店，国际化妆品集合店、化妆品、鞋、手袋、饰品、国际时尚品牌餐饮店、咖啡店、面包店。已有进驻意向品牌：星期六、奥卡索、美特斯邦威、李宁、特步、安踏、屈臣氏、好利来、土大力等（一）各层主题及业态建议2F主题：靓美空间业态布局：品牌少女装、少淑女装、新潮女时装、韩版个性女装、时尚手袋、国际畅销品牌集合店1F托2F。时尚饰品、女士杂货、配件，情侣服装、服饰集合店、时尚水吧、冰激凌店等。已有进驻意向品牌：艾格、拉下贝尔、班尼路、圣吉奥、劲霸等（一）各层主题及业态建议3F主题：潮流驿站业态布局：男装、男鞋、衬衣、领带、配件、职业女装、淑女装、服装、鞋、包、饰品品牌中型集合店。男女装特色店、鞋、手袋、饰品、化妆品特色店、珠宝、饰品店等。已有进驻意向品牌：报喜鸟、乔顿、七匹狼、金狐狸、布莱恩、米盖尔、卡宾、以纯、佐丹奴等（一）各层主题及业态建议B1：经营超市、家居卖场、家电卖场等。业态布局•4F-6F•规划为公寓进行销售。（二）业态规划布局的补充建议招入武清区目前受众面仍较广品牌，如：百丽、天美意、FED、星期六、七匹狼、ONLY、JACK&JONES、米盖尔、金狐狸、布莱恩、鳄鱼、华伦天奴、黄金熊等、1F-2F以时尚畅销品牌店、专卖店为主，3F以极具经营实力的特色店为主。随着项目经营日趋成熟逐步引入与本司战略合作的ZARA、SEPHORA、UNILQLO、C&A等发挥洒水及喷水效应。在项目最底层和最高层设置集客力强、经营实力强的国际品牌餐饮、休闲、和服饰类商家，确保项目一炮打响，一路走红.312本公司承担该项目的特有优势本司承担该项目的特有优势：1、本司有着各业态的国际畅销品牌、国内驰名品牌、实力特色品牌主力店、专卖店、品牌店、集合店、特色店的广泛商家资源，能确保招商成功。2、本司有着广泛的投资客户资源，能确保销售产权商铺成功。3、本司有着强有力的招商专业团队、销售专业团队和运营管理团队，能够确保项目经营收益稳定持续增长。4、本司有成功操作多个商业地产项目的成功经验，能够与操作本项目实现资源共享。5、本司承担为多家国际畅销品牌选址任务，并与多家国际畅销品牌战略合作，可以确保按设定的时间节点为本项目实现招商成功，圆满开业，并通过专业运营管理确保本项目经营收益逐年迅速稳定增长乙方需要甲方支持的事宜：1、乙方设计的招商、销售宣传册需要甲方出资印制。2、需要甲方在项目现场安排销售、招商现场接待中心，并由甲方出资对接待中心进行包装。3、涉及销售产权的有关批件手续需要甲方提供支持。4、涉及按揭有关手续需要甲方给予支持。5、涉及收取售房定金、收取招商定金、收取售房款等，需要甲方财务提供支持。6、涉及报广、路牌广告、网络、短信、工地外墙宣传等推广费用需要甲方给予支持。策略与保障措施（一）招商与销售策略1、带租约销售策略。2、愿景描述与趁热打铁策略。3、头羊效应策略。4、地毯搜寻策略。5、欲擒故纵策略。6、生米熟饭策略。7、裂痕插足策略。8、相互关注品牌交叉拉动策略。（二）经营保障措施定位是根本，特色是灵魂。规划是关键，创新是重点。管理是基础，服务是保障。策划是先导，贩促是动力。厂商是支柱，诚信是生命。