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赛睿顾问3investConsulting松江置业梅江南商业项目合作建议书赛睿顾问2005年7月11日目录1、项目商业初步分析1）、项目商业部分概况2）、5＃地商业街亮点打造3）、写字楼商业部分判断3）、项目风险因素分析2、本项目工作设想1）、项目工作流程2）、项目工作思路3）、分阶段工作成果3、项目顾问合作框架1）、合作方式建议2）、工作进度预估3）、项目费用计取4、赛睿顾问特色主题街项目个案简介1、本项目初步分析1）、项目概况项目商业概况5＃地块商业街写字楼裙楼商业生活消费精神消费会所5＃地块商业街深入分析，商业街部分需要关注以下几点：1、本项目未来主要的消费人群将是大梅江，特别是梅江南居住区内的中高档消费人群，同时辐射其他区域；2、目标客群的收入水平在天津市处于高端，消费能力普遍较高，除了生活必须配套及餐饮外，他们对儿童消费、休闲娱乐、健康运动、文化教育等的需求将是新的消费增长点；3、本项目与未来的写字楼裙楼商业之间、其他项目商业配套之间，需要良好的文化挖掘、定位差异和亮点打造；4、商业街部分仅有单侧出入口，邻水既是优势，又可能造成不足，对人流动线的合理设置极为重要；5、商业街临路的入口部分商铺，直接代表整个商业街的形象定位，对其业态、档次、品牌的遴选要格外慎重。写字楼裙楼商业写字楼裙楼商业部分需要关注以下几点：1、裙楼商业未来主要的消费人群将是梅江、天津南城甚至整个天津市的高档消费人群，他们拥有私家车、教育水平、收入水平良好；2、这部分消费客群与商业街部分有一定重合，除了生活必须配套及餐饮外，他们对儿童消费、休闲娱乐、健康运动、文化教育、科技体验等的需求将是新的消费增长点；3、天津市高档消费人群的固有消费习惯、消费特点、消费结构和文化、娱乐、休闲、体验的多重需求需要进行深入的了解和分析；同时，由于经纪的快速发展，对目标人群未来消费倾向的变化趋势和特点要做相对准确、深入的把握；4、高档商业的培育形成，需要有市场影响力的品牌商家的资源的有效支撑和商家组合的合理、有效。赛睿顾问认为：任何一个经营成功的高档，必须具备足以支撑其成功经营的亮点，即差异化因素。赛睿顾问将通过深入挖掘和设计策划，使该项目在以下定位主题上，闪现特有的亮点：文化；休闲；娱乐；室外运动；体验。2）、项目亮点打造5＃地块商业街亮点一：文化底蕴亮点，绝对差异化元素通过深入挖掘自然、环境、地域、人文、历史、建筑、布局的特点，形成创造式的文化表现形式，再对其进行适当的市场宣传，在国内形成独特的文化风景线，从而在国内形成独一无二的绝对亮点。比如：饰江南·画廊----以书画、装饰、壁画、工艺品、家庭文化饰品等为不同单元，组合形成一个文化走廊式的商业亮点，提升项目的文化形象和品味，同时满足未来高档居住人群的文化需求。又如：水乡·花街----以鲜花、江南特色绿色植物、园艺、花卉、观赏鱼类等为不同单元，组合形成一个四季飘香、春意盎然的街坊，打造区域内独一无二的商业亮点。再比如其它类似的特色文化主题组合。亮点二：滨湖休闲，差异化的又一大亮点结合本项目周边的环境及消费人群的消费状况，开辟以休闲娱乐为特色文化的经营范畴的相关业态，创造商业街特殊的吸引力，有效地提高商业街的经营内涵和市场影响力。比如：滨湖酒吧单元，以音乐吧、演艺吧、风格吧、收藏吧、陶艺吧等为不同文化主题，组合形成梅江南特有的酒吧文化及特色风格。亮点三：独特式的体验、娱乐业态的引进，形成差异化的亮点组合针对本项目，适当引入档次较高的休闲娱乐业态，把商业街打造成为天津市内具有唯一性、独特性的文化娱乐休闲的重要场所之一。引入具有个性化的室外运动和体验式的项目，诸如室外攀岩等，使其成为追求健康、时尚运动、活力的年轻一代中产阶级的娱乐天堂。亮点四：实行会员制等特色管理模式，与区域其他商业良好互动，实现经营方式差异化对商业街内的酒吧、娱乐设施、文化主题设施等实行会员制的管理模式，与周边的会员制设施形成良好的互动，同时使本项目商业形成高贵、私密的经营风格，成为身份、尊贵、品味的象征，成功人士的交流场所。写字楼裙楼商业亮点一：IMAX电影文化IMAX是一家世界上处于领先地位的娱乐技术公司，始终引领70毫米15齿孔巨幕电影市场（15/70）。IMAX影院网络是目前世界上覆盖面最广的巨幕影院网。自1970年这一媒介问世以来，超过7亿观众欣赏了IMAX影片。现在，每天约有7千万观众访问IMAX影院。截止2002年年底，全世界32个国家中，共有232家IMAX影院在运营，在今后几年，还将有52家IMAX影院计划开张。IMAX品牌就是巨幕电影的代名词。IMAX电影以科学探索、好莱坞大片两大类型为主，对其自身做出清晰的定位，通过强烈的视觉效果和冲击力带动市场。此外，其带动的关联产品众多，非常具有市场潜力。目前IMAX在上海来福士广场、深圳华南MALL以及郑州新天地等商业项目内均有引进。IMAX电影以“IMAX”电影文化作为本项目文化定位的表达与体现以“IMAX”巨幕电影作为文化定位的龙头，大大提升本项目的聚合力，以世界领先的娱乐文化突破传统商业形态IMAXExperience是最具震撼力和感染力的电影体现。全景银幕最高可高达8层楼房，伴以12000瓦的数字音响，IMAX技术将使您身临万象，感受极限。“IMAX”以其张力和魅力，使全世界7亿多观众为之倾倒，成为最令人心驰神往的影院娱乐亮点二：方特科技乐园方特科技乐园是深圳华强集团旗下的虚拟现实娱乐系列产品之一。是一种融参与性、安全性、娱乐性、趣味性、刺激性于一体的室内高科技主题游乐园。方特乐园分为恐龙时代、4D影院、三维世界、虚拟运动、卡通城、网络争霸、魔幻摄影城、恐怖屋、龙骑士等多个项目区以及方特酷屋（礼品区）等配套区。方特乐园是娱乐、休闲、文化、家庭团聚的乐园，是时尚、新奇、释放压力、体验快乐的场所。在方特乐园体验完高科技带来的惊险、刺激之后，还可以购买充满文化情趣的方特礼品以及文化读物，将方特乐园的快乐体验带出乐园，带回家中，带回自己的生活中。方特乐园3）、项目风险因素分析1、专业、准确的定位问题是当前商业地产行业的最大软肋1）不能够充分意识到准确定位的重要性，必将导致项目开发运营的不稳定性，增大项目操作风险；2）仅凭市场感觉，很难准确找到市场的需求点；3）没有翔实的调研数据支撑，定位必然存在盲目性；4）应该从消费市场、经营商家、竞争环境多个角度进行调研分析，才能确保定位的准确性；5）丰富的专业操作经验，是项目开发成功的必要保证。2、规划布局的合理性是商业地产整体价值不断提升的支撑点，需要足够重视1）本项目合理规划的前提，是对未来区域消费市场的深入把握；2）良好的规划离不开对商家经营需求的深入了解；3）动线安排、交通组织、品牌组合、业态布局的合理性至关重要；4）主力店与品牌店、中小店之间的协调性和良好互动需要充分考虑；5）专业的商业规划团队和顾问资源是基础。3、本项目招商操作可能存在的几大误区1）目标商家不够明确、品牌资源不足，会导致项目招商的无序化；2）招商节奏的合理安排和招商策略的有效性至关重要；3）品牌商家与定位的匹配及有效引进是成功的基础；4）与商家谈判经验的欠缺将是合作存在不平衡性及不稳定性；5）中小品牌招商组合和招商策略的专业化操作更是本项目整体成功的关键所在。4、对商业地产项目运营管理专业化需求的忽视，是多数商业地产项目失败的根源1）相对成熟的商业管理模式和框架的搭建，是商业项目有效运营的基础平台；2）商业运营管理需要密切关注现代化的管理理念和管理技术；3）商业运营的成功离不开专业化的管理或顾问团队支持；4）对消费市场变化的跟踪研究和科学分析，可以及时规避项目在成长中的风险；5）先进的管理模式、丰富的商业管理专家顾问资源是项目成功的重要保证。2、本项目工作设想1）、项目工作流程市场调研定位策划商业规划招商营销消费调查主题定位档次/形象定位定位策划业态组合/比例招商策略制定商业规划发展规模建议交通/动线铺位分割商业布局及品牌组合主力品牌招商其他品牌招商商户调查竞争调查功能设施建议整体工作思路2）、项目工作思路具体工作方法项目所在区域人口统计规模及特征、消费结构及模式项目所在区域人口的消费特征、消费习惯、水平本项目消费群分层及消费特征新兴消费需求及满足目标行业的消费群分层、消费特征及发展趋向消费者研究初步市场定位，商业档次定位；科学划分各种业态、不同行业比例；挖掘新需求，考虑消费需求的未来发展和引导。产品定位具体工作方法选择北京及天津有代表性的专卖店、文化、娱乐商进行经营状况调查：店铺面积规模，店铺租买状况，店铺租金、售价情况，商家选铺决策体系，未来开店计划等；上述选定商家对本项目商业的态度、倾向、计划；上述选定商家对本项目的认可度、倾向、需求方式等。初步招商意向确定；合理的铺位划分和功能；合理的租赁价格及策略；业态比例的优化、动线设计及导流；品牌商家研究商业规划具体工作方法竞争项目的实力强弱、市场策略及未来发展趋向目标行业主要竞争者的实力强弱、市场策略及未来发展趋向目标行业替代产品的竞争威胁对比市场需求，发现市场空白，寻求市场机会；选择市场切入点和差异化亮点，避免错误缺陷竞争市场研究亮点打造市场验证思路市场环境分析目标市场需求分析商家经营需求分析各种可能的初步方案初步定位及策划建议咨询方案评价方案评估的基础财务模型财务假设成本决策售价预测项目概念设计松江置业本案资金预算咨询方案评价方案财务可行性投资收益分析投资风险分析财务可行性分析赢利能力分析成本/效益分析财务比率敏感性分析资金流分析盈亏平衡分析3）、分阶段工作成果市场调研定位策划商业规划招商营销消费调查报告商户调查报告竞争市场评估报告各阶段工作成果项目定位策划报告项目财务评估报告商业规划参考方案招商方案及策略招商相关文件品牌商户签约赛睿顾问3investConsulting3、项目合作框架1）、合作方式建议根据本项目的实际顾问需求和赛睿顾问优势建议合作方式：市场调研＋定位策划/商业规划＋独家招商代理2）、工作进度预估工作进度计划1、市场调查4周调查问卷设计、调查实施调查报告提交2、咨询策划5周（1）宏观环境研究（2）商业市场研究（3）项目区域环境分析（4）商圈分析（5）本案产品定位（6）本案目标市场定位（7）本案可发展规模预测（8）本案竞争市场研究（9）产品策划（10）商业经营组织策划（11）项目开发财务分析报告3、商业规划（与咨询策划同步进行）4、独家招商代理根据具体情况确定项目流程及操作时间3）、项目费用计取项目费用按照业务内容报价本司根据与贵司不同的合作方式，提出两套操作方案：方案一：贵司与本司仅签订咨询策划服务合作协议。收费方式：就本项目咨询策划服务工作包含：市场调查、调查问卷设计、调查实施，咨询策划、商业规划，总费用约58万元。招商代理部分按商户租约1-1.5个月租金收取。方案二：贵司与本司签订独家招商代理协议。收费方式：不单独计算咨询策划费用，项目总体费用以未来招商成功商户租约1-1.5个月租金收取，但在项目启动之初，必要的咨询策划工作开展之前，贵司当提前支付部分佣金费用（用作咨询策划费用），以保证项目的顺利开展、实施。4、赛睿顾问特色主题街个案1）、中远“远洋·自然”（部分要点）中远大红门商业项目总规模约4万平方米，位于南三、四环间马家堡东路中段，是马家堡、角门大型居住社区中心节点位置，周边交通网络较发达。该区域内各项零售商业及休闲娱乐、服务设施分布较少且零散，档次也偏低，商业基础薄弱。从周边目前近10万、未来近20万的人口规模和日渐成熟的商务气氛来看，针对大众消费的商业类型发展潜力巨大，本项目商业有条件开发成为为区域性商业中心。本地便利的交通条件和相对高性价比的住宅，也为在此生活居住的人群能够拥有更多的时间和更强的能力进行消费提供了条件。中远“远洋-自然”依据市场调查的相关信息，鉴于以下原因，赛睿顾问不建议本项目商业地产内容包括专业批发市场：1、上述区域已经出现了专业批发市场过量的趋势，开发成本增高，收益止步不前；2、受本项目的地