天津武清雍鑫商住项目提案

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2013报告技术思路发展模式研究定位及发展策略目标及核心问题企业及项目解读项目核心问题项目发展环境项目发展形式典型案例研究发展模式判定住宅定位策略商业定位策略整体发展策略Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2013目标及核心问题一Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010企业及项目解读Part1Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010愿景实力业务理念契机Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010本案光明道建设北路雍阳西道泉旺路泉州北路技术指标单位占地面积30.682公顷总建面50万平米住宅33万平米公建17万平米容积率1.63-Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010利润实现现金流实现项目品牌实现关键阶段企业品牌实现项目达50万规模，打造旗舰型复合大盘实现高溢价、高利润。在高品质基础上确保高周转，保证项目现金流并实现滚动开发。项目势必成为武清首个城市高端HOPSCA的主流旗帜。实现企业由单一住宅开发转向多元化复合开发的战略转型。2013年项目商业部分的定位，将为项目成功奠定重要基础。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2013项目核心问题Part2Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2013基于项目解读与发展环境，提炼项目发展的核心问题：问题一：区域整体供求关系失衡，如何实现跳脱？问题二：板块内聚集外来名企名盘，如何突围？问题三：项目大体量商业规划指标，如何定位？Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2013项目发展环境Part3Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2013武清是京津城市之间的重要节点，是西向连接京津大都市圈的窗口武清区位于天津市西北部，距天津市区25公里，距北京市区71公里。到天津新港71公里，到天津滨海国际机场35公里，至北京机场90公里。武清区四至：东与天津市宝坻区、宁河县搭界南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市相连西与河北省廊坊市安次区接壤北与北京市通州区、河北省天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构：“一轴”是指：“武清——中心城区——滨海新区核心区”发展主轴。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2013京福公路（104国道），双向二车道，直通天津市区，与京津塘高速连接，路况较差，通行车辆较多且以大型货运车为主京沪高速，双向二车道，北端头与京津塘高速公路交叉，直达天津市区（高速费30元）京津塘高速公路，双向二车道，是区域内最为繁忙的高速公路，快速连通天津、北京和滨海新区，京津塘二线正在修建中，预计2008年通车京沪高速京津高速滨保高速京津唐高速京台高速武清开发区四条高速：5个出口两条国道：103104六条城市干道城际铁路：杨村客运站京山铁路：杨村货运站武清区域交通发达，多条高速公路经过武清连接北京、廊坊和天津。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,20132012年，武清区GDP总值为536亿元，占全市比重的4.16%，环比2011年增长17.67%。在产业结构方面，武清区第二产业占整体产业结构的较大比重。并逐年上升。近年来，随着经济的快速发展，武清区第二产业已成为全区经济发展的重要增长点，对全区经济的带动和服务作用日益突出。区域经济：经济呈快速发展，GDP逐年攀升。产业结构中，以第二产业为主导，第二产业占比逐年上升。10.62%9.44%9.07%8.52%6.90%46.68%46.57%52.88%55.25%58.51%42.70%43.99%38.05%36.23%34.60%0%20%40%60%80%100%2007年2008年2009年2010年2011年2007-2011年武清区产业结构变化趋势第一产业第二产业第三产业3.20%3.40%3.60%3.80%4.00%4.20%4.40%01002003004005006002008年2009年2010年2011年2012年2008-2012武清区GDP及与全市对比武清GDP全市占比亿元%Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2013区域人口：在产业和交通枢纽的驱动下，武清区流动人口比例较大且逐年攀升。社会消费力2010年出现较大攀升，2011年有所回落。武清区流动人口较多，逐年攀升。在蓝印政策的驱动下，户籍人口也逐年增长。五年来武清区平均流动人口与平均户籍人口比例为2.45。武清区社会消费品零售总额09年-11年出现了较大增长。其中，2010年增幅较高。-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%05010015020020072008200920102011武清区社会消费品零售总额及增长率社会消费品零售总额增长率亿元60.9462.4664.5367.9373.326.426.5826.8827.0627.2102040608020072008200920102011武清区流动人口与户籍人口对比流动人口户籍人口万人Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,20131、武清是京津城市之间的重要节点，是西向连接京津大都市圈的窗口2、武清区域交通发达，多条高速公路经过武清连接北京、廊坊和天津3、武清经济呈现快速发展，GDP逐年攀升4、社会消费力逐步增长，但区域缺乏满足需求的商业载体Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2013天津武清•大都会综合体大武清的小时代Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2013报告技术思路发展模式研究定位及发展策略目标及核心问题企业及项目解读项目核心问题项目发展环境项目发展形式典型案例研究发展模式判定住宅定位策略商业定位策略整体发展策略命题：领航武清，品质突破、价值突破，区域跳脱。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2013发展模式研究二Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2013项目发展形式Part1Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2013Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2013HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT什么是HOPSCA？功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性整体统一性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2013HOPSCA的起源——法国拉德方斯•区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎；•法国最大的企业一半在这里；•拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦；•欧洲最大的公交换乘中心。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2013HOPSCA的开发条件不是任何地方都能采用HOPSCA地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA的形成必需符合以下条件：规模要求区位要求•必须位于城市中心区，或区域的核心地段•城市各种资源决定了它天生的优越条件•必须拥有大规模建筑体量•只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活只有核心区位的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2013•现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化•从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向剖析HOPSCA成功的内在因素HOPSCA开发模式对现代城市发展的意义“城市——区域”一体化城市空间多中心化城市功能多样化城市形象特色化城市环境生态化城市资源集约化HOPSCA对区域经济具有联动与推动性对城市中心具有强化作用具有复合性、多样化功能体现城市特色、城市形象土地集约利用、环境友好体现快捷信息交流Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2013HOPSCA六大业态集合了城市的商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖，更体现出HOPSCA地产开发模式的科学性及联动性使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活HOPSCA模式与本案对位性HOPSCA代表一种新城市时代的生活方式，与本案在区位特征、时代背景以及规划条件三方面形成强烈的对位性，具备可实施性。Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2013Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2013典型案例研究Part2Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2013复合大盘开发模式传承文化模式利润驱动模式引领市场模式主题带动模式紧缩城市模式在城市大盘开发中浓缩城市的主要功能，通过建“城中城”来保持项目的相对独立性通过特定的主题吸引特定消费人群，提升项目的影响力，形成项目的差异化优势，支撑项目整盘开发以高走量高利润为项目主要开发目标，合理安排各业态位置及开发次序，实现各地块最大价值注重城市发展趋势，“以点带面”，通过项目开发带动区域发展，占领市场制高点融合项目所在区域历史建筑风貌，展现现代生活方式，各业态协调发展，凸显项目的文化特色城市大盘的开发主要有以下五种模式：典型案例研究Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2013重庆华润二十四城零时间成本：一座城，一座城市模式一：紧缩城市模式公建与住宅比例1.5:8.5，城市中心大型居住区定位打造，全面专业的教育体系，完善的商业配套，融合各城市功能，全方位满足消费者需求；以一期江景住宅带动二期大型商业，最大化实现各地块价值典型案例研究Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2013模式二：主题带