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泰达城项目解析2007年4月16日一、看市场政策决定市场导向一、看市场1、宏观政策概述政策关键词首付、利率提高调整住房结构，90平米以下占70%封顶后放贷调控二手房税收，抑制投资购房购买力下降，总价承担幅度降低开发商资金压力增大，追求资金快速回笼，降低占用率如何在低面积标准下，满足市场需求，获得最大利益降低产品投资价值，进一步提出满足自住需求的要求政策影响如何有效解决政策带来的影响？08奥运前后市场不确定性风险提升产品居住品质，加强市场风险抵抗性中国经济增长第三极——环渤海经济圈天津成为经济发展主轴上的重要节点天津城市发展第一次有了明确的定位作为中国未来15年经济发展的重心，天津城市发展的各项指标将得到显著提升，带动相关产业跳跃式的前进。天津是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。天津市场宏观尺度分析《天津市城市总体规划（2004-2020年）》拉动GDP增长，房屋购买由自住缓慢向投资转换，并吸引周边城市关注。京津快速铁路的建成将大幅缩短城际距离，吸引北京客户天津置业投资，潜力不容小嘘。2、未来发展历史印象：老城厢三岔河口地区是天津城市发源地，历史上曾是天津经济、文化与交通中心，是天津工商业的发祥地、北方工商业中心和我国近代民族工业的摇篮。区域发展：天津市和平区、南开区、河西区由于地理位置、文教环境等，成为天津人置业首选，不仅原住居民不愿离开，还有大量的来自其他区域的自住或投资性需求。本案位于天津西北部的红桥区，老三条石地区。河北区、河东区、红桥区属于置业选择的第二梯队，经济发展相对缓慢，现住居民中外来人口比例较高，人员混杂，在市中心各区中区域抗性较大。主要置业需求来源于本区居民的住房升级换代，对来自其他区域客户的购买心理造成了较大障碍。但随着城市扩张，核心区不断扩大，基础设施建设稳步发展，第二梯队将逐渐为市场接受，需求加大。区域现状：现状处于大规模城市改造的热潮中。未来随着基础设施新建，城市中心逐步向北部京津主干道方向偏移，将发展成为天津市区北部的城市功能中心。3、区域印象周边动态：海河开发给区域市场带来活力，老城厢历史文脉情节有效支撑市场2002年10月，天津市委市政府做出海河两岸实施战略开发决策。海河综合开发作为一个新的城市战略，要通过发展海河经济，形成海河效应，成为拉动天津发展的强大引擎。3、区域印象1、现状发展：基础设施建设程度及潜力决定土地价值海河开发、快速路、地铁等基础设施建设拉动区域建设水平的整体提高，推动历史底蕴深厚的老城厢地区飞速发展，区域潜力极大。2、区域情况：交通：北：临城市交通主干线西北：天津西站（未来铁路交通枢纽）6＃城市轨道交通枢纽南：慈海桥延长线三条石大街配套：易买得超市、欢乐港大型商务区教育：紧邻学校3、区域印象项目自然条件分析展望项目处于未来快速轨道交通线网核心，西北紧邻京津快速轨道交通线，北临西青道快速路，东北紧邻6号轨道交通出口，项目周边路网发达，交通便利。北望子牙河、快速路立交绿化带，西依14000平米学校人文景观，东观现代建筑经典上游国际及摩天轮，南临南运河河道自然景观带、商业配套区。这些自然状况，如同一柄双刃剑，处于有利与不利之间，如何将不利转为有利，加以充分利用发挥地段最大价值是我们需要探讨的重要课题，也是项目前期的重中之重。项目位置3、区域印象城市核心区域发展速度快、潜力大，不能用停留的眼光看问题，看未来、抓机遇，迎合市场，减少风险，提高品质，树立口碑。一、看市场区域位置交通市政配套环境景观总结：位于红桥区内，是河海改造的第一节点，同时与南开、和平、河北区位置较近，是天津北部中心区的核心地块。概括为海河发端、天津起源、城市中心、两河之间。东侧为河北大街快速路，北侧为西青道快速路，沿河一侧即将修建25米宽的滨河景观道，南侧为新三条石大街，交通体系四通八达，同时临近地铁六号线，出行便利。泰达城规划中包括商业综合配套区域（R3），包括酒店、办公楼、超市等，生活较为便利；同时地块一侧设有一所中学，教育资源较好；“三岔河口”地拥有深厚的历史文脉，天津就此得名。区域西侧为南运河，东侧为海河，建有堤岸亲水休闲区，摩天轮等。自然景观条件好。海河综合开发进程必将带动城市中心逐步向海河沿岸靠拢，未来形成以海河景观为主线城市布局，也势必拉动泰达城区域的潜在价值，形成一个市场认可的高品质居住区。二、看竞争地段决定价值，好地段必然存在竞争二、看竞争1、区域潜在供应2007年17块新上市地块及周边13个在售项目市场竞争激烈2007年8块新上市地块情况分析出让地块建设用地面积建筑规模规划用途地块简介马场道(原医大三院)地块1.56公顷22万平方米商业办公用地地块周边交通便利，公共服务设施完备，有着得天独厚的地理优势。南昌路地块0.96公顷15万平方米商业用地地块为完整街坊，交通便利，人文环境良好，地处寸土寸金的小白楼CBD商务区，商务需求旺盛，具有良好的市场前景。黑牛城道地块0.53公顷2万平方米商业金融业用地地块紧邻两条快速路，西侧临奥林匹克体育中心，周边分布着已经形成规模的“融创奥城”、“宁发花园”等高尚居住社区，商业需求旺盛，适宜解放南路地块(原棉二地块)2.8公顷4.45万平方米商业金融用地地块交通畅通、环境优美，地处河西区小白楼商贸区与南楼商业区的中心区域，地势开阔，自然景观良好，周边有多个成熟居住社区，适宜开发成为集餐饮、娱乐、商贸金融为一体的综合商业群，极具投资价值。津塘路地块(原中外建地块)18.14公顷33.53万平方米居住、商业用地地块紧邻津滨轻轨、津塘公路和东南半环快速路，对外交通异常便利，开发前景极为乐观新开路一号地块6.8公顷19.81万平米居住及商业用地随着滨海新区、空客320项目和空港物流区的建设，使河东区已成为天泰路地块(勤俭桥地块)2.5公顷6.65万平方米居住用地地块形态规整，便于规划布局，南侧风景优美的北运河为该住宅项目提供了良好的自然水岸资源，因景借势，使自然景色与人居浑然一体，适宜开发为高品质居住小区。咸阳路地块2.7公顷4.05万平米商业金融业用地红桥区近年发展迅猛，地块周边为已建成生的“水木天成”、“燕宇新城”等楼盘，该地区对商业服务业有很大需求，再加之拥有良好的自然景观资源、便捷的交通优势，可以形成一定规模的现代商业建筑群2007年上市地块多为传统核心区地块，但以商业用地为主，住宅用地较为稀缺，从侧面凸现项目纯住宅性用地的价值。但在售项目依然较多，竞争实力仍不容小嘘。房地产津河壹号万科金色家园壹街区富力城后现代城格调春天金茂现场新逸嘉英郡首府同方瞰和平海河大道海河新天地和平门白楼仕嘉海天尚景赛顿中心犀地华厦国际公寓方正山海天时代奥城俊城浅水湾水岸公馆卡梅尔第六田园万科水晶城海逸长洲华厦津典依云小镇梅江湾江胜.天鹅湖天津市场现阶段中高档住宅板块分布图北部中心板块中心城区板块大梅江板块奥运水上板块西北板块海河板块大梅江板块亿城山水颐园处于市场产品圈北部，但周边有高端项目作为市场依托，对市场北移有强力支撑。中高档住宅分布比例西北板块,2,7%海河板块,2,7%奥运水上板块,3,10%中心城区板块,8,27%大梅江板块,8,28%北部中心板块,7,21%•目前中高档住宅项目在中心区板块、大梅江板块、北部中心板块比较集中•北部中心区正成为中高端住宅的发展重心，目前上市产品以舒适性二居、三居为主力。•如何寻求市场差异点，中高端品质住宅，是否只局限于二、三居？数量分布板块供应量统计050100150200250300中心城区板块北部中心板块海河板块西北板块奥运水上板块大梅江板块万平米未售量已售量供应规模已售量未售量中心城区板块911675北部中心板块1536588海河板块512922西北板块22616奥运水上板块832756大梅江板块269102167合计669245424单位：万平米供应量•六大板块中高档楼盘总体供应规模达670万平米，大梅江板块和北部中心区是供应量和销售量的主力•项目区域内余量占区域供应总量的73%，占市场供应量的20%。北部周边（包括中心区、海河）余量占市场供应量的43%。•由上述数据分析可以得出，项目竞争区域内项目现有13个项目，选择余地大，存量较大，市场竞争激烈。销售压力较大。各板块主力户型情况050100150200250中心城区板块大梅江板块北部中心板块水上奥运板块海河板块西北板块020406080100120140160180各板块中高档住宅主力户型面积加权平均值各板块中高档住宅主力户型总价加权平均值户型面积及总价•六大板块主力户型面积加权平均147平米，主力户型总价加权平均111万元/套；•北部中心区板块项目主力户型总体偏小，显示了区域市场的认知度较低，单价、总价在未来有较大上升空间。市场可能出现两种情况：1、逐步加大户型面积，依托地段及自然景观环境优势，缓慢提高总价，提升性价比，最终达到大户型、高总价的豪宅水平，以自住需求为主；2、受政策影响，逐步降低户型面积，提高单价，控制总价幅度，提高社区品质，加快销售速度，避免恶性竞争。平米万元•六大板块中高档住宅加权平均售价为7591元/平米，处于较高水平•加权平均销售速度为7198平米/月，销售速度比较理想•各板块综合比较，售价与销售速度成反比关系，在同等条件下，市场比较重视性价比优势各板块平均销售情况0100020003000400050006000700080009000中心城区板块大梅江板块北部中心板块水上奥运板块海河板块西北板块0200040006000800010000120001400016000各板块住宅加权均价各板块住宅加权销售速度元/平米平米/月均价及销售速度海河板块北部中心板块中心城区板块奥运水上板块大梅江板块西北板块从本项目所属区位及未来发展分析：北部中心板块是本项目所属区域，项目与老城厢比邻，彼此存在较强竞争关系；中心城区板块集中了较多高端项目，将成为本项目未来的发展标杆。上述两个板块同属中环线以内，作为重点竞争区域进行分析。板块竞争关系北部中心板块壹街区富力城后现代城格调春天新逸嘉英郡首府亿城山水颐园金茂现场同方瞰和平和平门白楼仕嘉海天尚景赛顿中心犀地华厦国际公寓项目名称物业类型占地面积（万平米）建筑面积（万平米）容积率绿化率层高（米）天津富力城高层短板20.37722.9935%3新逸嘉多层板楼及点式2.394.41.842.8后现代城5栋26层塔楼3.57102.836%2.9天津壹街区高层板楼6213.245%2.9格调春天18层板塔11.6302.5438%3亿城山水颐园多层及高层板楼3.32102.855%2.9英郡首府8栋多层、1栋高层2.65.82.3245%•主要建筑形式为多层与高层物业的组合，早期产品多位多层建筑，后期入世产品多为高层。•容积率2.0-3.0之间•供应总量为153万平米•客户意识将逐渐完全接受高层产品，但依然会注重舒适度，高层短板式发展方向。规模和形式项目名称一居二居三居四居面积比例面积比例面积比例面积比例天津富力城7015%86-13455%140-15320%20010%新逸嘉80-10067%12633%后现代城52-6130%65-8850%115-12220%天津壹街区759%115-13082%143-1639%格调春天805%100-12030%130-16060%2005%亿城山水颐园64-805%94-11860%97-14335%英郡首府55-8415%100-12950%128-16230%1995%户型配比•二居室是区域市场的主力供应，面积跨度65-130，占总供应量60%以上。•三居室户型各项目均有所涉及，所占比例在30%左右•小户型产品由于总价偏低，十分受市场认可，目前客户意识还处于初级阶段。北部中心板块各户型数量13%52%30%5%一居二居三居四居项目名称开盘时间已售面积（万平米）总销售率平均销售速度均价（元/平米）天津富力城2005-72230%100套/月8300（精）新逸嘉2006-70.920%80套/月5500后现代城2006-47.777