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天津渤龙湖项目调研简报2019年9月5日星期四1市场发展部目录1.地块现状2.周边竞聘项目3.区域内知名企业项目及表现4.项目优劣势分析5.投资测算6.项目建议2019年9月5日星期四2市场发展部2019年9月5日星期四3市场发展部1.地块现状2019年9月5日星期四4市场发展部地块现状：地块位于天津市东，汉沽地区，介于天津主城区与滨海新区之间，据北京130公里，据天津主城区33公里。地块紧临京津高速，周边还有京津塘、长深、津滨高速，交通便捷。据北京市130公里据天津主城区33公里北京天津滨海新区2019年9月5日星期四5市场发展部地块现状：本案地块地块位于渤龙湖东北，占地257亩。2019年9月5日星期四6市场发展部地块现状：项目场地内现状有一小水塘，但土方量不大，其它基本平整。有少量临建，为航天城项目建筑商，可根据我方要求随时迁出。周边配套基本具备，主要是航天城项目现有配套设施，未来在项目东南约300米范围内还将兴建社区配套医院和一所小中连读的学校。2019年9月5日星期四7市场发展部地块现状：1.项目地块内基本平整，无拆迁，目前有一个小水塘，但平整起来土方量不大；2.地块内西侧目前有部分临建，经天津恒通公司介绍，临建为航天城项目建筑商临时借用，可根据我方要求随时迁出；3.项目周边具备基本的生活配套设施，如菜市场、超市、幼儿园等，主要是航天城现有设施，公交站台已建成，但线路尚未开通；4.未来在项目东南方，马路对面，据项目300-500米内，还将兴建社区配套医院和一所新的小中连读的学校。2019年9月5日星期四8市场发展部2.周边竞品项目2019年9月5日星期四9市场发展部周边竞品项目现状：滨海航天城，内部销售，已售完，目前二手房价格约7000元/平米。瞰湖御湖金领公寓企业独栋环绕渤龙湖为海泰发展的四个项目，产品涵盖高层、洋房、别墅、企业独栋等。其中住宅约1200个单元，2012年开盘，经2年去化约200多套，去化速度极慢。2019年9月5日星期四10市场发展部周边竞品项目现状：项目名称产品类型项目规模价格开盘时间去化进度备注滨海航天城高层、小高层约20万平米低于7000元/平米现已全部售完不对外销售，内部消化。海泰项目瞰湖御湖金领公寓总部经济区洋房、别墅、小高层、高层、企业独栋约150万平米，约1200多个住宅单元洋房：9378元/平米小高层、高层：8765元/平米别墅：13480元/平米企业独栋：8513元/平米2013年12月1日截至目前已去化200多个住宅单元，平均年去化100余套，年去化率约8%。2019年9月5日星期四11市场发展部3.区域内知名企业项目及表现2019年9月5日星期四12市场发展部区域内知名企业项目及表现：距外环线14公里距外环线19公里相距约8公里东丽湖概念渤龙湖对渤龙湖区域项目影响最大的，就是大约8公里外的“东丽湖”概念区域。在该区域内，目前已集中了万科、恒大、华侨城等一批国内知名房企的项目，且规模都较大。该区域距离城区（外环线）更近，由于大企业扎堆产生集聚效益，其名气也远比渤龙湖大。2019年9月5日星期四13市场发展部区域内知名企业项目及表现：天津华侨城恒大绿洲米兰东湖湾郎钜帕蒂奥北大资源阅府松江东湖小镇东丽湖万科城2019年9月5日星期四14市场发展部区域内知名企业项目及表现：一年来房价下跌6.4%，并于10500-10700区间徘回。大体与天津市相同，跌幅略大于城区达8.1%，目前在9500-9900区间徘回。2019年9月5日星期四15市场发展部项目开发企业产品类型及规模价格开盘时间去化进度客群来源恒大绿洲恒大板楼、洋房、小高层、高层。住宅约120万平，5500户7085-8500元/平米2012年1月项目当期的8-9成北京、天津河东、华明，本地约占一半天津华侨城华侨城别墅、洋房、高层，约220万平当期49.84万平8300-8500元/平米2014年5月项目当期的约6-7成北京、天津约4:6东丽湖万科城万科别墅、洋房、小高层、高层243.7万平洋房8500高层7000别墅330万2012年12月普住一年内基本去化周边企业、天津本地、万科会员郎钜帕蒂奥天津郎钜地产别墅（联排、独栋、双拼）2.9万平7500-13000元/平米约2011年4月未知待验证，约为已开售罄未知米兰东湖湾天津津东集团洋房、小高层、别墅。8.48万平686户7000、8500、160002010年9月普住已完；别墅收尾本市、“蓝印”北大资源阅府天津北大资源置业高层（塔楼、高层）23.5万平，1586户，当期798户9900元/平米2014年11月一期已完北京、天津松江东湖小镇天津松江地产低密低总价洋房、塔楼、高层18万平1590户7100-7500元/平米2014年5月一期开盘未知北京、天津区域内知名企业项目及表现：2019年9月5日星期四16市场发展部区域内知名企业项目及表现：万科：万科打造的东丽湖万科城以240余万平的规模成为东丽湖区域第一大盘。项目产品线极长，从别墅到高层几乎全覆盖。万科凭借品牌优势与号召力，虽同样面临不利的市场形势，但其普宅产品基本能做到当期年内去化。其项目已进入开发后半程，即将进入收尾阶段。2019年9月5日星期四17市场发展部区域内知名企业项目及表现：华侨城：据华侨城销售人员介绍，华侨城总规模将达到220万平，开发周期约15年，目前仅是项目起步阶段。如此，华侨城将成为东丽湖地区第二大盘。华侨城拷贝了在北京的做法，搬来了“欢乐谷”，现已初具规模开始对外营业。随着天津欢乐谷的逐步完善、发展，其对华侨城项目和整个东丽湖地区将产生不小的影响。2019年9月5日星期四18市场发展部区域内知名企业项目及表现：恒大：据恒大销售人员介绍，恒大世博中心的内部级别要高于恒大所做的项目，这一说法恰当的体现了恒大在东丽湖的表现，虽然一如既往的以100多万的规模进行了参与，但恒大绿洲的表现较为普通，未来对东丽湖地区的影响可能也不及恒大世博中心。项目目前已接近收尾阶段。2019年9月5日星期四19市场发展部区域内知名企业项目及表现：概括这三家领军企业在东丽湖地区的表现，万科用自己的理念打造了一座小城镇，树立了新的标准；华侨城产品虽一般，但为区域带来的远远超出该区域范围的娱乐中心，并且220万平的规模也透露了华侨城对此处的宏大的愿望；恒大带来了“高大上”的公共服务产品，但对东丽湖地区房地产开发的参与热度一般，自身项目也接近尾声。三家企业对东丽湖地区各有贡献，可以认为东丽湖地区有今天的声势，与这三家企业的联袂表演有很大关系。对于渤龙湖项目来说，考虑到项目规模较小、且无外援（航天城那样的托底政策），如此时开始开发，将不可避免的全程面临上述三家的碾压！压力还是很大的。2019年9月5日星期四20市场发展部4.项目优劣势分析分析：优势：有汽车产业支撑，政府支持；地价款返还，可降低项目成本；项目地块平整，无拆迁，开发成本低；项目周边配套已初具规模，属半成熟区域，进一步降低了项目运作的成本；项目处于该区域核心位置，环境较好。机会：环首都经济圈的落地和提速；滨海高新区的发展，以及项目所处未来科技城、航天城等产业园区的发展。劣势：项目距天津主城区较远，本地消费者认同不足；项目所处区域知名度不高，区域吸引力远不如8公里外的东丽区域。威胁：项目周边市场较弱，去化速度极慢；由去化困难引发的项目资金紧张或造成大量资金固化，难以盘活；东丽湖区域集中大量知名企业的大盘，已具备集聚效应，这些项目处于开发的中前期，会吸引和夺走大量潜在客户。2019年9月5日星期四22市场发展部项目存在的问题：1.项目存在投资规模较大、周边区域吸引力较弱、支撑项目的周边产业园区尚未形成气候、去化速度慢、有威胁的竞品项目长期存在等不利因素；同时项目征地开发期限将至（2015年7月）；2.可将不利因素归结为吸引力不足、去化慢、竞争长期存在、时间紧迫四方面；问题的实质：上述问题的实质是：经济发展放缓，产业园区短期难成气候，致使该区域内的地产项目缺乏购买者。可能面临的不利后果：1.逾期未开发，已征土地受到威胁；2.项目开发，大量资金被困，回收遥遥无期。2019年9月5日星期四23市场发展部5.项目测算2019年9月5日星期四24市场发展部项目测算：2019年9月5日星期四25市场发展部项目测算：2019年9月5日星期四26市场发展部项目测算：2019年9月5日星期四27市场发展部6.项目建议2019年9月5日星期四28市场发展部项目建议：1.确保已征土地安全，必要时可为保证土地安全而实质性的进行少量开发工作；2.以股份合作等形式实质性的转让该项目。29市场发展部汇报完毕，谢谢！2019年9月5日星期四30市场发展部后附天津恒通公司2014年6月所做项目推介稿，其内容经我们本次调研核实，变化不大。瑞泰嘉园项目定位报告2014年6月9日1、地理位置及技术指标项目位于滨海科技园（未来科技城）内，地块南为规划商业地块及滨海航天城，东为中心庄路，西、北为中海油大道，西临渤龙湖。距东丽湖4公里、黄港水库2公里。指标名称总地块北地块南地块占地面积（㎡）188780.1128713.160063.40容积率1.81.81.8地上建筑面积（㎡）305230197120108110地下建筑面积（㎡）1237008470039000总建筑面积（㎡）428330281820147110本案瑞泰嘉园32天津未来科技城2、区域简介瑞泰嘉园332、区域简介•天津未来科技城将打造成为吸引和集聚海内外高层次科技人才创新创业的战略高地、全球科技创新中心和高技术产业基地。•天津未来科技城是中组部、国资委确定的四大未来科技城之一。•京津冀一体化战略的推进为天津未来科技城提供了战略机遇，承接北京科研和成果转让，打造高端制造业基地，在项目引进上，以高新技术为主导，对接北京知名研发机构和大院大所，承接高科技成果转移，吸引高层次人才就业和创业。•核心区20平方公里基础设施和配套设施建设已基本完成。包括研发产业区、行政服务区、商务休闲区、生活配套区等四个基本功能区，已吸引50余个在国内外具备先进技术水平和雄厚研发能力的高端项目落户。目前拥有：国家级重点实验室累计达到36个、国家工程实验室3个、国家工程技术研究中心26个、国家企业技术中心19个、国家级科技企业孵化器6个、国家级生产力促进中心3个。•已落户的项目有：国家新药安全评价中心、国家超级计算天津中心、中海油力神新能源研究院、航天五院超大型航天器研发中心、中国农科院兰州兽医所生物医药研发中心、中国科学院天津工业生物技术研究所、天津电气传动设计研究所新能源设备检测中心、中电科46所新材料研发检测中心、天津国际生物医药联合研究院等等……342、区域简介35本案2、区域简介•项目相邻黄港水库、渤龙湖，生态资源优越。•项目区域高端产业项目逐步进入，可带来高端产业人群。•空港、本区域内部住宅项目稀缺。•项目教育配套小学为市重点小学。•周边工农新村等面临拆迁，具有潜在的刚性客户。东丽湖渤龙湖黄港水库363、基本情况项目产品规划为11-24层高层建筑，90㎡以下户型为70%。目前项目完成土地合同的签订，处于前期手续的办理阶段。项目配建一所小学、一所幼儿园，占地19200㎡。257亩总平图37户型建议面积套数比例一室两厅一卫60-7915%两室两厅一卫80-9055%两室两厅一卫90-10010%经济型三室两卫110-12015%舒适型三室两卫125-1445%4、建筑效果图385、竞品概况海上国际城均价：8500元/㎡夏洛兹花园均价：1000元/㎡金泰丽湾均价：9300元/㎡华润橡树湾均价：9500元/㎡首创溪堤郡均价：9000元/㎡东丽湖万科城（精）均价：7400元/㎡华侨城均价：7600元/㎡华明镇区域空港区域东丽湖区域滨海科技园区域渤龙湖均价：8600元/㎡本案航天城均价：6500元/㎡天骥筑景均价：7200元/㎡湖滨广场住宅均价：未定本案与华明镇、东丽湖、空港区域相邻，东丽湖华侨城现房