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丹阳华昌商业街项目规划探讨(二轮)南京开启2011年01月核心思路提炼————西跃、东扩，高铁驱动，双核发展【壹、读城】【贰、品地】————开发区地理核心，中心之争【叁、谋略】————商业为引擎，主动中心化【肆、定位】————创造综合体核心地位，全面提升物业价值【壹、读城】西跃、东扩，高铁驱动，双核发展城市空间–东扩趋势明显–城市结构性拓展小型城市向中型城市转型以京杭运河与沪宁铁路为界，拓展城市新增长极。“双核”的形成不可阻挡老城人民广场开发区行政中心？新城中心未定城市空间–高铁驱动–深度融入大上海城市圈交通沪宁高铁已开通，京沪高铁年内开通产业“眼镜之都”、“灯具世界”、“皮鞋之乡”、“木业航母”、“钻头王国”……城镇化发展–目前约60%，以每年3%的速度增长年份200920152030远景市域人口（万人）8992.5110130城镇化水平（％）55658090名称总人口(人）土地面积（公顷）财政收入（万元）司徒镇624421212930360延陵镇698971154315913珥陵镇52157837110066导墅镇50546805612126皇塘镇58005805423697吕城镇51004678925462陵口镇4504964457148访仙镇51574738411792界牌镇41520237124051新桥镇31025261832520后巷镇53254638748804埤城镇37144732216264云阳镇985841031051399由于城市产业发达，且呈集中化，城市化进程将在未来五年内呈加速度城市总面积（平方公里）城市总人口城区面积（平方公里）市区人口（万）年房产开发量（万平方米）人均可支配收入（元）宿迁8555531.53854159.5215012320盐城169198151779385.71053.617664淮安89625373130270142115646苏州84888261650238.217047.3629345常州43854411638225.86818.7123751无锡4787.61619.571659268474.5725027镇江38482691081112604.0920949连云港74464881532871541.4116958城市总面积（平方公里）城市总人口城区面积（平方公里）市区人口（万）年房产开发量（万平方米）人均可支配收入（元）宜兴1996.610666.164264.1123201江阴987.531205068620.9227119常熟126310656.866753.5827320张家港99989.87760467.9727548苏南苏北8城市城市指标比较苏南4县级市城市指标比较城镇化发展–苏北城市大多城市化率不足40%，苏南城市大多超60%投资与收入GDP在常州、镇江5县级市中最高，人均收入水平与南京相当丹阳市城镇居民收支及消费水平020406080100120140元/人0500010000150002000025000全社会消费品零售额65.3775.4888.98110.79132.00城镇居民人均可支配收入1225014185163921870420799城镇居民人均消费性支出71688709986410111108312005年2006年2007年2008年2009年房地产仅占全市投资总量的7.8%，城市化令地产业进入快速发展期丹阳市近年投资状况050100150200250亿元全社会固定资产投资完成76.41102.7116.51143.83200.11第三产业投资14.616.625.5828.3942.76房地产开发投资7.3112.3513.3414.0415.612005年2006年2007年2008年2009年丹阳市投资规模较小，2009年在经济刺激政策下，投资总量为200亿元。其中，房地产开发投资在全市占有比例偏小，仅为7.8%。房地产发展规模较小；预计2011年随着城市新一轮定位及城市化进程加快，房地产将进入快速发展期丹阳市消费品零售总额规模较小，约占镇江市的27%，仅为南京市的6.7%。2009年人均可支配收入20799元/人，与南京市2007年水平相当（20317元/人）；人均消费性支出10831元/人，与南京市2005年水平相当（10704.34元/人）。高速城市化中的丹阳为本案商业定位升级创造条件【结论】【贰、品地】开发区地理核心、中心之争项目整区块（㎡）规划用地面积182896地上建筑面积522532其中小高层、高层412160沿街商铺3950超市32000酒店28000商业步行街46522容积率2.86位置–新区腹地区位-地块邻近行政中心，具地缘优势项目处于城东新区组团，市级行政文化中心体育中心的规划利于项目未来发展规划城市发展方向为西跃、东扩，南整合、北控制。形成“两片四组团”的结构：以京杭大运河为界，城市分为河东片和河西片两个片区；河东片区为城东新区组团；河西片区包括老城区组团和城南新区组团；以及在312国道以西建设的丹西工业区组团。其中老城区规划设置市级商业服务中心，城东新区规划设置市级商业服务中心，市级行政文化中心和体育中心。城东新区是近几年尽力打造的城市新区，该区将以产业发展为主体，结合行政中心、文化中心的建设，形成功能完整、设施先进的现代化新城区。功能与使命-项目处于城市功能圈核心，未来有承载大城市众多生活功能的使命以“核心生活圈”为载体组织城市功能；以“城市综合体”为中心提升服务水平规划构建9个宜居生活圈，每个生活圈人口约5～10万人，半径2～3公里（步行半小时），均质分布在中心城区，彼此之间以交通性干道分隔，生活圈内部主要以生活性干道相连，保证生活圈内的安全性。城市综合体是集城市居民日常“吃、喝、玩、乐、住、行”众多功能的“生活馆”，规划将其作为每个宜居生活圈的服务中心，以促进城市集约紧凑发展和新老区均衡发展，缓解交通压力、优化景观环境，构建低碳绿色城市新区域中心通常以商业中心自然形成，中心界定除提升商业价值外，住宅价值也将大大收益中心在此，核心是我【结论一】老城中心区板块5300-6500元/平米左右洋房7000元/平米左右开发区板块5200-5700元/平米别墅10000-12000元/平料城南板块4000-6000元/平米左右普善板块4500-6000元/平米左右本案住宅–四大板块–老城区价格最高、城东新区涨幅空间最大、普善板块是今年供应重点老城中心区板-成熟生活区开发区板块-全新商务行政核心区普善板块-未来供应集中区城南板块-城市外扩形成区金色家园高层6480锦尚名都多层4450澳都花城多层、小高层4400江南人家多层、高层5600普善人家小高层5200天波城小高层5700东方盛世在售二期，小高层5000左右在售代表性住宅项目分布海宇花园多层4200小高层未上市天福花园多层4500；小高层未售；世纪豪都；洋房6800-7100佳景天城多层售罄，小高层明年上市金鼎花园三期高层小高层5100住宅–个案–老城区价格最高、城东新区涨幅空间最大、普善板块是供应重点板块项目名称规模（万㎡）在售产品类型在售套数面积区间（㎡）主力面积（㎡）销售价格（元/㎡）销售率（%）备注中心区金色家园10小高层、高层（28F）19640-60、144-20640-60、144640050%天怡江南人家30多层、小高层11789-25687-115高层560080%世纪豪都花园洋房80-139100-1106800-710060%城南板块芳草苑5.6多层14498-1321324350-490080%澳都花城16多层、小高层34290-14890、120-140440088%在售尾盘锦尚名都26多层80890-13090-130445047%普善板块普善人家200小高层30080-150130-1505200/暂无房源，近期推盘恒大高层未售预计11年3-4月推出住宅–去化–老城区去化率较高供应上90平方米以下两房户型比例较少，主要供应为90-140平方米两房和三房成交上以舒适住宅为主，三房需求较为明显。120-130平方米的销售率较高板块项目名称规模（万㎡）在售产品类型在售套数面积区间（㎡）主力面积（㎡）销售价格（元/㎡）销售率（%）备注开发区板块东方盛世16小高层、高层/80-13080-1304800-508020%12月开盘二期住宅在售凤翔花苑4期约43栋高层//172小高层4300/四期在建金鼎城市花园25高层（18F）50490-162107-130508060%三期在售天波城62三期小高层、高层8899-190190570055%四期在售海宇花园多层、小高层60-1401304000后期上市时间未定住宅–供应–开发区后续供应量大金色家园两层连售25000金鼎城市花园两层连售12800-13800金鼎义乌小商品城一楼12000；二楼6000-7000世纪豪都两层连售18899东方盛世两层连售8000（09年9月）目前二期商业未售在售商业项目分布凤翔花园城两层连售1层13800；2层9800江南人家两层连售18800名都新贵只租不售商业–供应–通常两层，均价10000-15000元/平方米商业–产品–多规划为住宅底商、两层连卖，缺少商业综合体，以散铺为主，缺少主力店规划项目名称规模（万㎡）产品类型销售模式面积区间售价（元/平米）备注金色家园0.6两层底商两层连售100-14025000天怡江南人家0.5两层底商两层连售10018800天华星城0.4两层底商两层连售15013000芳草苑0.3两层底商两层连售1008000东方嘉园0.6两层底商两层连售40-20013000-38000东方盛世6商业街两层连售90-1008000（一期）二期未推09年9月售完。业态规划餐饮、休闲、娱乐、购物金鼎城市花园0.35两层底商两层连售130-26712800-13800两层连售义乌小商品城1两层商业分层销售15-60一楼12000；二楼6000-7000三年返租，年回报率8%，10年1月开业，第一年免收物业费商业–本案周边–布局零散、业态杂乱，租售水平在丹阳属中低目前项目周边商业主要集中在金陵西路的“名都新贵”和凤凰路“凤翔花园”底商，以及一些零散的沿街店面。主要经营业态为五金建材、茶叶烟酒、日杂百货、小型餐饮等，其中以五金建材经营商居多。商铺多是两层形式，面积从88㎡–1000㎡不等。商铺平均租售金额在整个丹阳地区内处于偏低水平。商铺缺乏统一有效的招商管理。凤翔花园城售租面积(㎡)价格(万)面积(㎡)价格(万)1401701401.8300350100011项目门面以租带售，中小面积门面出租率较高售价一楼约13800、二楼9800，目前剩余面积较大未出售租金水平低于同区位楼盘名都新贵业态以饭店烟酒等生活配套为主门面售价涨幅较低，三年以来涨幅约为0.08%名都新贵售租面积(㎡)价格(万)面积(㎡)价格(万)/8821272.5-2.6项目门面不对外销售，以租赁形式对外招租租金价格水平相比周边较高，剩余房源较多业态均为五金建材为主，缺乏生活配套街对面为大亚厂区客流较少森林家具一层租金：1.6-1.8元/·天二层租金：1.3-1.6元/·天东方盛世租金0.5元/㎡·天义乌小商品城一层租金：1.3元/㎡·天二层租金：0.6元/㎡·天典型商铺租金情况万家欢市场一层租金：2.5元/㎡·天二层租金：2元/㎡·天江南人家街铺租金0.8元/㎡·天华东建材城一期租金：1.5元/㎡·天二期租金：1.3-1.4元/㎡·天商业–租金–河西以商业核心区精品铺租金最高、河西以专业市场租金最高经营种类街道店铺区位面积（㎡）租金（万/年）租金（元/㎡·天）品牌专卖店新市口商业圈街中552212.5手机卖场街中804013.8美食城沿街二楼250202.2电器专卖店金陵西路街中（南街）601.50.7小卖部街中（北街）200.81.1建材名都新贵603.81.8水果店水关西路江南人家1703.50.6家居店2