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天津滨海公司梅江南项目沟通会理念沟通梅江南（1.2万亩）项目的关键是整合营销传播当前的形势：万里长征第一步•由于企业战略运营得法，又借梅江板块推广之势，加之本板块自身现实优势，本板块已初步取得市场认同，生地已经开始变成熟地和宝地，本案的一般意义上的成功已经难度不大，似乎已可坐享其成，弹冠相庆了。•然而，滨海公司手执梅江南板块这一令人垂涎三尺的超级土地资源，如何才能不辜负机遇的垂青，使手中这一绝板地块的开发价值最大化，市场收益尽力达到极至？“取乎其上，得乎其中，取乎其中，得乎其下”。•应该说，从树立本案强大的总体品牌、企业品牌，“出成果、出人才、出机制、出品牌”，积累无形资产，并从为接下来的张贵庄项目开发乃至滨海公司的中长期战略发展做战略铺垫的角度来说，还任重而道远。如果不能从战略上高度重视，只满足于一般项目意义上的成功，将浪费一次千载难逢的战略机会！当前的任务：整合，整合，还是整合•1.2万亩如何整合周边主要主题板块（行政、教育、体育/奥运、会展、工业/开发区）的资源，形成众星拱月之势？•1.2万亩内部三个地块如何整合，作为一个整体（航母理念），统一定位、规划与推广，而不是一块一块分别去卖？•松江公司如何从根本上强化总体概念整合，突出强大的整体板块品牌概念，避免在整体板块1.2万亩概念与各项目之间出现不应有的中间层次的品牌概念（如梅江南3300亩概念层次）？•如何在整体板块推广中，推出简洁、鲜明、具包容性的主题概念，而不是过于具体和易于与常规的房地产项目同质化的概念，如何大手笔粗线条地发动“空战”，发动海湾战争，而不拘泥于塔利班式地面部队的打法？当前的问题：工作平台尚未形成•总体主题概念固然重要，但它是静态的，策划报告里的主题概念只是一个纸上的说法，要真正取得“三老”的认知，成为现实的市场中活生生的东西，真正注入到我们品牌的内涵之中，还有一个相当的过程，需要一个合理的组织与工作流程来支持。•目前整合营销传播存在的主要问题：企业内部组织整合不足，战略策划、营销策策、广告执行的上、中、下游工作流程组织与设计不到位，多头并进，易出现打乱仗的局面。•内部组织整合——总体策略与主题概念整合——一老、二老理念整合——实施（执行层面）整合概念沟通新天津休闲生活中心区为什么？在地块优势、市场机会、企业战略目标、政府规划设计要求中找到了最佳结合点！天津的变迁——新天津浮出水面南部新城分析——天津CLD出现王志纲工作室•跨入新的世纪，随着天津市政府的南迁，大学城、奥运场馆、会展中心的规划建议，天津市的城市格局将会发生明显的变化。城市不再是摊大饼一样的发展，而是按照明确的功能分区，进行城市功能的再造和完善，中央商务区（CBD）、新型商业中心（以张贵庄项目为核心的东部地区）和中央生活区（CLD）都将浮出水面。天津市的变迁•WTO,大北京对天津城市发展产生巨大影响•天津自身是沿海河向东、向南发展的王志纲工作室•南部新城天津的CLD，最适合人居的地方。•东部新城（张贵庄项目）一个外向型的、新天津的商业中心。王志纲工作室新市政府——政府资源迁移南部大学城——教育资源迁移新展览中心——会展资源迁移奥运场馆规划——体育资源迁移西青开发区——生产资源迁移王志纲工作室社会资源的南迁：一个集行政、会展、高教、工业、居住等区域功能的新兴城市功能区——天津南部新城将浮出水面。这是全天津最适宜居住的地方，是新天津的CLD（中央生活区）。本案恰恰位于南部新城的中心位置。王志纲工作室•所谓中央生活区（CLD）：CentralLiveDistrict，是指在一个大型城市中，在总体规划引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化。某一区域相对以居住功能为主，强调环境的优美，区内生活高效率，通往中心商业区、办公区的交通便利，各类配套如体育休闲场所、学校等齐全。人们共享蓝天、白云、阳光。它绝非是人口高度集中的居住区，相反，它是一种科学的居住理念，是将自然资源（土地、山林、绿化等）合理利用并调配，运作现代手段（交通、新建筑等）达成的一种“人与自然和谐共存”的结果。体育区,行政区,教育区,会展交流区，工业区环绕本案本案处于南部新城的核心。是南部新城的灵魂,是众星捧月的月亮。王志纲工作室天津市休闲业发展态势天津旅游休闲业发展态势•天津是个缺乏时尚品位休闲的大都市。•天津的休闲生活一直都只是在一种低水平上徘徊，严重缺乏系统的比较高水平的休闲设施和休闲市场。天津的旅游休闲业正处在由自发的被动的低级状态向自觉的主动的高级状态转化的过程中，市场潜力巨大。天津的城市旅游休闲业将蓬勃兴起。•天津可以说是大北京地区最具有休闲色彩的大都市，历史文化底蕴深厚，商业文化传统悠久，具有良好的城市旅游休闲条件，除对北京人的休闲有吸引力以外，随着本地人生活水平的不断提高，整个城市的旅游休闲业将蓬勃兴起。企业分析•自身定位：即做地产商，又做房产商，最终的目的是做城市发展商。•企业实力：土地、资金、政府和银行方面的关系和资源的整合，有操作大盘的能力和魄力。•开发模式：借力造势，打造品牌。•整合一批专业顾问，强强联合。项目开发的条件和现实基础地块的核心价值何在？•正确认识地块的核心价值正是本案策划的最重要的依据。在新天津CLD核心区位的概念统领下，本项目地块有能力成为全天津最适宜人居的区域。它的开发，意味着天津人居环境和社区品味的全面提升，意味着天津“泛地产”时代的到来。优势•区位优势：新天津CLD核心区域。•资源优势：自然优势：生物资源和水资源丰富，拥有优美的旅游和休闲环境。地块规整，开阔。•生态保护良好，环境非常怡人。水面、芦苇、水鸟、生态林构成了一幅非常生动、亲切、详和、宁静的画卷。这样一块得天独厚的，焕发着勃勃生机的土地不充分利用它的自然价值就太可惜了。因为以前是养鱼溏的集中区，遗留了大片的生态水面，因势利导建一个以生态休闲为主题的有大面积水的休闲生活区顺理成章，也充分体现了这块土地的核心价值。恰逢天津城市规划重心向南迁移的历史机遇，必将带动南部地区大的发展。大型休闲中心——天津市内尚没有规模大、功能全的大型休闲中心，而随着社会总体生活水平的提高，这方面的市场需求将会越来越大。机会王志纲工作室•综合评估：整个天津外环线以内的市区范围没有一个成规模的供本地人休闲和短期度假的地方。现有的‘天塔公园’、‘水上公园’、‘天津乐园’、‘北宁公园‘等市内公园只能满足于观光和娱乐的需要，而更高档次的休闲和短期度假地在市内则无处可寻。卫南洼风景区有得天独厚的开阔水面及大批的水鸟、芦苇、鱼类等自然资源。是建市民休闲区的天赐宝地。开发设想王志纲工作室•有效整合周边市政和配套资源，形成众星捧月之势•卫南洼是轴心，梅江南和王兰庄是两翼，以轴心带起两翼飞动。•主导功能：居住，休闲•辅助功能：旅游观光、商业配套、教育、商务、运动王志纲工作室卫南洼——南湖休闲中心•生态休闲：自然保护区•运动休闲：奥林匹克公园、水上高尔夫•观光农业休闲：农家乐、“海上”庄园•购物休闲：风情商业街撒野公园、水上运动、垂钓、风筝、丛林单车、健身步道、农家小筑、水面、芦苇、鹭鸟、水上高尔夫……构成了一个自然、生态、高尚的市民休闲区，为天津市民的日常休闲生活提供了一个升级换代的首选之处。明修栈道，暗渡陈仓。卫南洼作为梅江南和王兰庄的社区超级配套,考虑做经济规模的开发和符合市场规模的开发。如：沿干道两侧的商业、银行、邮电等----购物休闲中心提升地块价值：富于品位的、参与性项目，如：水上高尔夫和高档别墅。----高品位运动休闲中心品牌推广形象：自然的、生态的卫南洼风景区----自然的生态休闲中心,保护性开发。王志纲工作室梅江南——南湖东城水景、生态高档居住区王志纲工作室王兰庄——南湖西城运动、休闲、文化中高档居住区可以考虑整体转让于有实力、有品牌、有能力操作大盘的房地产商开发商进行整体开发。王志纲工作室