搜索
PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目录一、营销问题二、推广按钮三、推广策略四、推广执行五、平面表现PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建一、营销问题PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建（1）客户分级问题随着项目销售的推进，一期产品消化了不少“刚性”客户，对实力性购房者形成了充足的购买影响，由于客户层的进一步升级，“刚性”客户显然不能完全满足后期产品的销售支撑，高价值的客户群便自然的映入眼帘，而高价值客户群又分为二部分：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建一、目标性的高端客户群体（清华园、泰达园、罗马花园等），这部分人群对于已有居住产品的生活质量不再感到满意，需要有新的高品质升级产品予以替代；另一部分高端人群属于多元需求性客源，他们本身具有雄厚的资金基础，对区域不再敏感，但对于居住品质有极高的要求，同时又具有投资等需求的倾向。这两部分高端客源，都是我们后期主要的客户链，我们可以采取相互交叉的方式，吸纳更多的升级客户。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建（2）产品升级问题随着7#楼的入市，与一期产品相比，出现了明显的品质档差，产品进入全面升级阶段，这对于项目要求价值的同步升值，以此带来价格升值的足够空间。从目前的销售终端来看，客户的升级必然要与产品的升级形成对接，产品升级是以产品品质的升级为基础，来满足升级客户的需求，达成对产品的认可。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建（3）组团角色问题根据这次时间节点的重新调整，我们把组团角色也作了相应的调整。7#上市7#认购7#开盘3#认购3#开盘9#认购9#开盘10#、11#开盘4、5、6、8开盘45678910121112科技体验中心商业开盘7#实楼样板9#实楼样板工程节点：时间节点：3#认购商业立面屋顶花园9#、10#、11#上市10#、11#认购成都道改造PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建调整为：一、1、2、3号楼为形象组团，它的作用在于解决回款和树立项目的基础市场形象；二、7号楼为第一新组团，它的作用在于通过新品的入市，实现项目在市场上高端产品的价值，完成7#楼高价值产品的利益对接；三、9、10、11号楼为第二新组团，它的作用在于通过3座楼的共同入市亮相，以更高标准的配置功能，通过实景体验的方式实现本组团的价值升级；四、8、4、5、6号楼为第三新组团，它的作用在于以前两个组团在市场上打造的领袖地位的基础上，营造终极梦想生活的最后呈现，并结合全部现场体验的方式，加深项目的感染力。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建号楼作为产品全面升级的开始，不再作为过渡性产品角色的出现，考虑后期产品在硬件配置上不会再有多大的调整，只能通过改变产品的角色，来完成产品既定的推广目标。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建三期二期组团角色调整第二组团第三组团第一组团一期如图：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建总结：1、基础性客户逐渐饱和我们认为，随着市场的逐渐成熟和理性，而客户类型的细分也更明显，“刚性”的基础性购房客户（有很深的区域情结和购买倾向）有所减化，从项目销售状况来看，为了实现销售回款的目的需要有强有力的客户群进行补充，在价格积压策略上进一步积压一期余房的销售。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、本阶段，升级客户已经到来在本阶段的推广过程中，升级客户作为我们主要针对的客户群，也成了我们推广的方向，为了完成新品（7#楼）高价值的销售，需要有与之对应的高客户群体的支撑，也就是在一期“刚性”客户基础上升级的客户群，他们对生活的品质有了更高的要求，对居住的细节更加看重。在本阶段针对有效的升级客户并利用项目的优势触动他们的购买动机，是推广中的关键。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、超高端客源的形成与蓄积面对城市中心超高端产品的诞生，作为第三类客户源的“超高端客源”有两种途径可以形成：一、客户渠道的搭接平台，并形成口碑的宣传；二、具有针对性的投资性分析，培养项目的好感度，蓄积项目的高端形象基础。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建对于超高客源的蓄积，是形成第三阶段推广的重点，结合项目实景的逐步呈现，通过体验营销的进一步深化，有助于后期超高端产品的销售，同时对积压前期的价格档差会形成明显的梯次层。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建二、推广按钮PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建阶段市场阶段产品阶段客户本阶段推广按钮的产生：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建我们认为：推广按钮的产生是基于市场空白点、产品优势点和客户利益点共同作用形成的推广差异化，并且符合项目本身的个性特点及价值对接。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建第五代住宅为什么而出现？第五代住宅是应升级客户对居住品质升级的需求而诞生，第五代住宅即是居住时代的最高升级标准，最高品质生活的定义，它的出现解决了升级客户对高品质生活的渴望，能够最深刻的触动他们的心理层面，实现购买冲动，同时在认可新品价值的基础上，可以快速销售一期剩余房源，完成预定的回款目的。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建年代初期，以一梯8户的井字塔楼或一楼3—4户的多层住宅为典型代表，以二居、三居为主，每户面积约60—70平方米，仅有厨房、厕所等基本设施，布局紧凑，小厅大卧室，并尽可能降低公用面积，小区在满足基本使用功能的前提下，追求建造数量及高容积率，不考虑朝向，且户间干扰。回顾住宅发展史：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建这一代无论高层还是多层，在经济节约型的基础上，开始调整起居室布局，关注景观，避免干扰，适当增大户型面积，注意小区总体规划，保持了住宅作为生存资料所需的居住与休息的基础功能，少量增加公用设施。回顾住宅发展史：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建第三代发展转变型为适应市场及改善居住条件，一梯11户的井字型被升级为菱形，尽可能地改善采光及通风。平均户型面积增加至80—110平方米左右。多层以一梯两到三户代替了一梯多户。这一代产生了既具多层的经济造价，接近绿地，又具高层设有电梯、拥有景观的小高层住宅。小区大多建立集中绿地和相应的庭院设施，注意到了空间的完整性和公用设施的齐全性。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建这一代是由经济节约型向舒适型的过渡的转变型。尽管在此轮住宅浪潮中，有的项目进行了过分的“豪华”包装，但总体趋势在于追求改善、提升居住质量。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建第四代景观舒适型这一代的主要特征是改善和提高消费者的舒适度，主要表现在：1.高层塔楼每层户数由8户减至4—6户，并根据朝向和景观分别设置大小不同的户型，户型平均面积增大。大户型厨房面积加大，卫生间数量增加，并设置了贮藏室及工人房；小高层有更大变化与发展，顶层、底层增设复式户型；多层大多变为一梯两户的大户型，有部分还增加了电梯。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建小区在基本服务设施基础上，新增了会所、健身中心、大型停车场等更多的配套设施。3.绿化面积增大，一般都设置颇具特点的中心公用庭院，注重和强调景观设计。4.增加智能化的通讯、视听及物业管理体系。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建第五代生态文化型这是目前各开发商、建筑设计单位和媒体都在研究和探讨的新一代住宅，这一代住宅的典型特征是以人为本，依据消费者动态需求，创造出舒适的人居环境，将空间、环境、文化、效益四方面有机地结合，力争做到人、住宅与自然环境、社会环境之间恰当地融合与共生，因此，这一代住宅既不是简化的节约型，亦不是浮躁包装的豪华型住宅，而是品牌性住宅。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建具体说来，第五代住宅具备以下十个特征：1.总体规划注重利用自然、地理、文化、交通、社会等大环境资源，并使小区与城市空间、用地环境有良好的协调。2.小区整体布局注重阳光、空气、绿地等生态环境。有赏心悦目的楼房空间，每户都能享受的精致庭院，人车分流的安全通道，富有文化内涵的供人们交往、休闲、健身的活动场所。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建科学、合理地设计和分配住宅户型，力求户户有良好的朝向，景观及通风的环境，降低楼电梯服务数，尽量减少户间干扰。4.户型大小符合国家制定的居住标准要求，以多元化的户型适应消费者日益增长的个性化住房需求，并能以灵活的户型结构适应消费者家庭阶段性改变所导致的布局调整，使住房具有较长使用期。5.能合理安排户内的厨房、卫生间、洗衣间、贮藏室、工人房、服务性阳台等功能性空间，并能妥善解决电气供应、油烟排放、空气调节、垃圾收集、处理等问题。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建有分层次的绿化体系。结合自身及周边的自然环境，既有外围大区域的绿色景观，又有小区内的绿色庭院，以及户内的生态性阳台与庭院。7.有更加完善的生活配套设施体系。尤其关注教育性配套设施的完善，还要有医疗、保健等健康保护设施。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建有节能环保的设施体系。尽可能利用现代化科技安装环保、节能设备，减少噪音、尘埃、污水等对环境的污染，净化居住环境。9.有良好的智能化体系。可通过计算机系统与宽带网络对安全、通讯、视听、资讯等方面进行全方位的物业管理，使住户的生活更加现代化。10.有与消费者消费观念相匹配的清新、明快，富有时代感的建筑外观及风貌。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建从以上几代住宅的发展演变可以看到，第一代、第二代住宅只是简单地解决基本的居住问题，更多的是追求生存空间的数量，而第三代、第四代住宅已逐渐过渡到追求生活空间的质量和住宅产品的品质，发展到第五代住宅已开始着眼于环境，追求生存空间的生态、文化环境。当今时代，生态环境的问题已得到高度的重视，人们更加渴望回归自然，使人与自然能够和谐相处。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建生态文化型住宅正是在满足人们物质生活的基础上更加关注人们的精神需要。而从国内住宅市场的现状看，目前我国只有极少数城市的住宅设计上能够基本达到第五代住宅的要求，其他不少城市还处于第三代甚至第二代的设计水平，要想在全国范围内真正实现第五代住宅还存在着相当大的难度，因为，在环境、文