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临淄区太公社区棚户区改造项目1第一章总论第一节项目名称及建设单位一、项目名称临淄区太公社区棚户区改造项目。二、建设单位概况淄博市临淄区人民政府闻韶街道办事处第二节可行性研究报告编制依据一、法律法规1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《〈中华人民共和国土地管理法〉实施条例》；3、《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（1999年8月22号山东省人民代表大会审议通过）；4、《中华人民共和国水土保持法》；5、《中华人民共和国城乡规划法》。二、省部级文件1、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）；2、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）；3、《中共山东省委山东省人民政府关于大力推进新型城镇化的意见（鲁发〔2009〕21号）；临淄区太公社区棚户区改造项目24、《山东省人民政府关于贯彻落实国发〔2013〕25号文件加快棚户区改造工作的意见》（鲁政发〔2013〕29号）；5、《山东省人民政府关于印发山东省城镇化发展纲要(2012-2020年)的通知》（鲁政发〔2013〕4号）；6、《关于做好2014-2017年棚户区改造规划编制工作的通知》（鲁建房字〔2013〕16号）。三、地市级文件1、《淄博市土地利用总体规划》（2006-2020年）；2、《淄博市临淄区土地利用总体规划》（2006-2020年）；3、《淄博市城市总体规划》（2012-2030年）；4、《淄博市城市棚户区（棚户区）改造规划》（2014-2017年）；5、《中共淄博市委淄博市人民政府关于推进新型城镇化发展的见》；6、《淄博市棚户区改造工作实施方案》；第三节研究范围及内容一、项目建设的背景及必要性二、建设地点及建设条件三、建设内容及建设规模四、建设方案五、环境保护六、节能分析七、组织机构八、项目实施进度九、投资估算和资金筹措十、财务分析临淄区太公社区棚户区改造项目3十一、风险分析十二、社会影响分析十三、可行性研究结论与建议第四节项目概述一、项目基本情况简介1、本项目为临淄区太公社区棚户区改造项目，分为三部分，一是中石化南京工程有限公司生活区651户居民拆迁安置；二是本项目南端与张家社区并联的高端步行街的建设；三是胜越石化建设公司及液化气站搬迁。本项目由淄博市临淄区人民政府闻韶街道办事处、中石化南京工程有限公司主导，淄博润奥建设有限公司参与建设。2、本项目共涉及淄博市临淄区太公社区、胜越石化及液化气站、张家北门市场三个地方，共计面积7.79公顷。具体位置为太公路南、稷下路东、张家社区北。项目用地符合相关城市建设规划要求。3、居民安置区的建设：安置区域建设共计规划用地7.79公顷，建设用地面积7.07公顷，规划户数1471户。建设的计容总建筑面积205800平方米，地下建筑面积7万平方米，其中住宅面积17万平方米，公建面积32800平方米，安置住户651户（胜越石化及液化气站不在本小区安置），面积63072平方米。可售住宅826户，面积,116000平方米，可售公建面积30000平方米，可售储藏室15000平方米，可售地下车位1140个，可售地上停车位60个。4、公共设施的建设：本项目社区内按照高标准进行配套公建建设。配套建设社区医疗站、文化活动站、物业管理中心、老年日间照料中心、停车场、配电室、水泵房、换热站、中水处理站等公建设施。5、本项目政府支持度：本项目已经列入淄博市棚户区改造项目之一，受到淄博市临淄区人民政府及临淄区人民政府闻韶街道办高度重视。依据《淄博市棚户区改造工作实施方案》、《淄博市2014-2017年城市棚户区（棚户区）改造规划》等文件，本项目享受税四十多项税费减免项目，涉及减免资金及补贴资金近两亿元。临淄区太公社区棚户区改造项目4第二章项目建设的背景及必要性第一节项目建设的背景及意义一、项目提出的背景1、棚户区改造建设背景棚户区是指城市建成区范围内、房屋老旧、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。棚户区的存在必然会带来一系列的社会问题：（1）人口杂乱，“棚户区”由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，由于房屋密度高、采光通风条件差，居住环境差。（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，（4）制约经济发展，棚户区的存在不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。加快棚户区改造是一件利在当代、功在千秋的大事，是推进城市化进程、建设现代化社区的必然举措；是贯彻落实党的十八大精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现；是深入贯彻落实我国有关统筹城乡发展，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内涵式发展的重要内容；是关系《物权法》、《城乡规划法》等法律和其它行政法规有效实施、促进房地产市场健康发展的重要方面；处理好棚户区改造问题，对于促进我国城镇化健康发展，实现全面建成小康社会的目标，具有重要的现实意义。国务院于2013年印发《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）指出：“进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。”“2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、棚户区改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。城市棚户区改造可采取拆除新建、改建(扩建、翻建)等多种方式。要加快城镇旧住宅区综合整临淄区太公社区棚户区改造项目5治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。”山东省政府于2013年印发《关于贯彻落实国发〔2013〕25号文件加快棚户区改造工作的意见》（鲁政发〔2013〕29号），文件指出要全面贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）精神，进一步加大棚户区改造力度，早日改善困难群众的住房条件，并提出一系列优惠政策。山东省政府计划2014年至2017年全省改造棚户区79.79万户，到2017年底，基本完成集中成片、非集中成片城市棚户区和棚户区改造。可见目前国家及山东省均对棚户区改造持大力支持的态度。2、项目提出的背景根据国家级山东省关于棚户区改造的各文件精神，淄博市高度重视，于2014年出台了《关于推进新型城镇化发展的意见》、《淄博市棚户区改造工作实施方案》、《淄博市2014-2017年城市棚户区（棚户区）改造规划》等文件，全面推进棚户区改造工作。《意见》指出：加快棚户区改造。合理安排居民安置房,根据实际保留必要的生活保障用房或用地,建设用地依法征为国有,采用出让方式供应。依法推进改造,在充分尊重原有居民意愿和对原集体资产进行妥善处置的基础上,按照民主程序进行管理。《实施方案》及《规划》指出，按山东省淄博市棚户区改造的范围是：全市城市建成区范围内集中成片棚户区、非集中成片棚户区、棚户区改造和城市建成区以外城市规划区以内的国有工矿棚户区。淄博市棚户区改造的目标任务为淄博市改造范围内的棚户区155个，涉及4.4万户居民，住宅建筑面积340万平方米，力争在2017年前基本改造完毕。本项目为临淄区太公社区棚户区改造项目，符合淄博市各文件要求。确定实施本项目后，临淄区人民政府和临淄区人民政府闻韶街道办事处高度重视，特别是闻韶街道办事处，专门成立了针对本项目的工作小组，几次召开会议研究部署相关工作。目前，太公社区棚户区改造项目控制性详细规划已编制完成初步方案，并通过了市规划局组织的专家咨询。太公社区棚户区改造项目位于太公路南、稷下路东、张家社区北，共计规划面积7.79公顷。项目用地符合相关城市建设规划要求。二、项目建设的意义临淄区太公社区棚户区改造项目61、改造棚户区，意义深远。太公社区棚户区改造项目实施完成后，彻底改变了原有居民的居住环境，使得城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，提高生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位。本项目内按照高标准进行安置社区建设。配备景观绿化，配套供暖、供水、供电、通讯、广播电视以及其他公用设施；同时配备商业、医疗、文化娱乐、社区服务等公共服务设施建筑。力争建设现代化的新型社区。2、通过实施棚户区改造工程，加快推进新型社区建设，综合改善棚户区的基础设施和居民生产生活条件，有利于解决太公社区棚户区居民住房难的大问题，同时也能加快推进淄博市城镇化进程，加快二、三产业发展，实现一体化发展。3、通过实施太公社区棚户区棚户区改造项目，可以充分挖潜利用好存量建设用地，促进了土地的有效利用，是破解土地供需矛盾、解决淄博市长远发展用地需求的必然选择。既可提高土地节约集约利用率，又节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为城市的进一步发展打下了良好的基础4、太公社区棚户区改造项目的实施，为新型社区建设和临淄区经济发展提供了空间，现在淄博市正处于城镇化、工业化加速发展时期，用地保障面临的压力越来越大。国家对年度建设用地计划指标尤其是占用耕地指标的管理越来越严格，经济发展所需的用地指标可以通过棚户区改造来解决。第二节项目建设的必要性一、棚户区改造是建设现代化大都城市的需要棚户区改造是城市发展的必然过程。纵观国内一些优秀城市的建设发展历程，每一次城市建设的飞跃，无不伴随着一次又一次的城市改造，无不经历大规模的棚户区拆迁改造过程。让棚户区告别城市，已经成为城市发展的大趋势。临淄的建设也是如此。为了实现建设现代化城市的总体目标，进一步拉开城市框架，拓展城市空间，消除城市的落后局面，合理利用土地资源，本项目在太公社区的基础上开展“棚户区”改造建设。实现“政府主导、现场运作，统一设计、各具特色，统筹布局、优化空间，营造景观、健全功能，全面推进，改善民生”得目的。同时，太公社区棚户区改造项目实施过程实际上也是塑造临淄城市形象的过程，更多的“棚户临淄区太公社区棚户区改造项目7区”要融入城市的大圈，安置区的建设将拉大城市建设的框架，打造承担“工业反哺、城市带动”的平台，对推进城镇化建设具有重要的意义。城市是产业高度聚集的产物，是经济社会发展的龙头，是高效率配置资源的载体。从城市发展的规律看，在一定范围内，城市规模越大，财富聚集生产能力和对周边辐射带动作用就越强，太公社区棚户区改造项目建设后，将有效改善当地居住环境和周边环境，在提高当地居民生活品质的同时，真正成为城市组织的一部分，同时提升临淄的市容市貌，改善区域城市景观结构。增强了临淄的影响力和带动力，是建设现代化大都市的需要。二、棚户区（棚户区）改造是和谐社会发展的需要棚户区被看作是城市形象的伤疤，存在管理秩序混乱，治安卫生环境条件差等问题，不但严重影响城市形象，而且棚户区居民对自己的生活状况十分不满。棚户区大多道路街巷狭窄，基础配套设施不全，居住环境较差，棚户区的广大群众生活在城里，过的却是农村的生活。不仅影响城市形象，也直接影响居民生活质量的提高。太公社区棚户区同样存在着这些弊端，房屋建成年代久远，受到当时的科技水平制约，所有房子建造均为砖结构，抗震能力极差，严重的影响了居民的生命安全。拆旧村庄，建新社区，是民心所向、众望所归，而且能够从根本上改变布局分散、规模偏小，规划滞后、无序建设突出，基础设施不足、公共服务落后等状况。这绝不仅仅是旧房变新房、矮楼变高楼那么简单，更包括基础设施的改变、生活保障的改变、生活方式的改变以及居民思想素质的改变，必将使更多的群众更好地享受到现代化城市文明的成果，按照现代化标准建设新住宅，形成城市