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1项目初步建议及下步工作计划鼎晨集团-商业地产部鼎晨集团长风片区商业地块2008-112长风商业地块初步分析目录1.市场走访结果2.项目筛选原则3.现有市场分级5.下步工作计划4.首选项目及发展思路3长风商业地块初步分析一市场走访结果4长风商业地块初步分析适合做什么项目？为什么？理由！具体如何做？收益怎样？投入和风险控制？后续发展？……市调/定位/招商/运营……汽贸城东北角长风北区西北角长风南区5长风商业地块初步分析考察方式和市场数量市场调查方式：1、实地观察2、商户访谈3、市场暗访综合商贸城窗帘布艺城食品批发市场花鸟鱼虫市场茶叶批发市场厨具酒店用品汽配五金城建材家具城小商品市场化工批发市场20个4个8个9个8个2个7个18个5个1个共计：82个附：1、市场调查表2、业态分布图6长风商业地块初步分析HotTip大类市场名称主营范围总面积日租金单户面积备注综合商贸城八方商贸城零售，百货、服装260001.5-2.015四层框架结构，千峰南路半亩商城零售，百货、服装150003-530两层临时建筑，集中供热长风大卖场零售，小商品鞋帽20000313两层临时建筑，中央空调富百家零售，小商品200005-86三层永久建筑，空调费1元满租金刚里商城零售，服装百货150004-7.56-10商业裙楼4层，开业一个月新康隆商城小商品百货服装300003-410-15正在招商，年底开业康隆商城小商品百货1000010-1310-20钢架临时建筑，零售为主兼批发下元商贸城零售，百货鞋帽服装430001-310四层框架建筑，08年重新装修森朴生活馆零售，家居百货110004.515-30中高档，120个铺位，新开业康达商城零售，百货200003.410-15旧厂房改建，94年开业，经营好夏园精品商城服装、百货200003.515-20新开业，硬件设施好，满租秀水街商城百货、服装5000153-4裙楼，单层1500平，06年开业7长风商业地块初步分析窗帘朝阳街窗帘城窗帘、床品、布匹50000一层5.4二层1.1一层30经营火爆，无空铺食品恒山路食品城小食品50000三层均价1.075平米600户，地下一层，地上两层小商品尖草坪小商品市场百货、文具、厨具、日化、家具、茶叶、食品、皮具、服装700002-515-25多数部分购买商铺经营，供暖费每户1万，晋阳小商品市场日用百货，服装100003朝阳街92年开业的四层框架建筑茶叶尖草坪茶叶市场茶叶2000230大多在转让，反映生意很不好中奥商城茶叶、自行车、宠物200002专业市场，地块限制无法扩大厨具政中厨具市场不锈钢炊具、家用厨具80001.5-250规模较小，品类不全，两层建筑，家用品较多金屹厨具城酒店用品、厨具、玻陶100002-2.550-100两层建筑，小商品市场后面煤机朝阳煤机市场煤矿设备1-2大多数在办公楼经营，门面很少由十年前几家发展到90家8长风商业地块初步分析摩托新港辉摩配城电动车、摩托车6000120-25单层建筑，电动车生意较好建材聚宝彭装饰城建材500001.6-1.860一楼满租生意冷清，二楼全部空置化工化工市场化工原料40000.6-0.835开业10年，仓库很多，交通不便汽配海天汽配城汽车配件100001-1.290两层建筑，规模小，明年大多搬迁走蓝海汽配城汽车配件500001-290-30019栋约400户，3-4层建筑，室内配货梯，月底开业食品和田肉制品市场调味、冻肉、冻海鲜300001.1-620-302万吨低温库，调味区1.1元，冻品含4吨独立冷库和10平米场地月租3500，冷库每吨每天2.5元河西农产品市场蔬菜、水果、调味1元左右大棚2%手续费，另加200-600代销费用。花鸟鱼虫花鸟鱼市场植物、根雕100000.3自由分割龙城大道，农科院投资900万建造，迎泽桥西南鱼市花鸟鱼虫50001.0-1.220-30品类较多，硬件差迎泽桥西北鱼市花鸟鱼虫，钓具，刺绣26000.9-1.026四分之一空租，建南花鸟鱼市鱼，鸟，植物20001.320-30批发较多，离车站近亲贤街鱼市鱼及鱼缸30001.320生意最好，鱼产品为主王村花市鲜切花20001-1.225生意尚可9长风商业地块初步分析租金水平金刚里商城康隆商城秀水商城富百家利达商城雅秀商城青年路商城双塔商城双西商城康达商城平阳大卖场新康隆商城百购商城半亩商城长风大卖场森朴生活馆下元商贸城夏园商贸城八方商贸城中奥商城商贸城2-10元朝阳窗帘城新港辉现代窗帘城尖草坪窗帘城窗帘城1-5元食品类1元左右恒山路食品城尖草坪食品城五龙口海鲜城冷饮城田和冻肉城河西农产品花鸟鱼虫1.2-1.8元宠物市场建南市场迎泽公园迎泽西北迎泽西南宠物市场亲贤鱼市鲜花市场植物市场尖草坪茶叶城茶叶城1-3元五一路茶叶城双塔茶城长治路茶城千峰路茶城现代茶城中澳茶城体育路茶叶街厨具城1.5-2.5元金屹厨具城政中厨具城海天汽配蓝海汽配汽配五金1-3元建南汽配三晋渤海汽配万水物贸新万水五金机电建材家具1-5元聚美瑞家居居然之家东方家园红星美凯龙万水万水黎氏阁黎氏阁红太阳花园家具聚宝彭明珠市场现代市场敦化坊建材茂盛装饰城阳光雅阁瑞普尖草坪家具城小商品批发2-8元尖草坪义乌晋阳浙商三晋渤海10长风商业地块初步分析租金水平金刚里商城康隆商城秀水商城富百家利达商城雅秀商城青年路商城双塔商城双西商城康达商城平阳大卖场新康隆商城百购商城半亩商城长风大卖场森朴生活馆下元商贸城夏园商贸城八方商贸城中奥商城商贸城2-10元朝阳窗帘城新港辉现代窗帘城尖草坪窗帘城窗帘城1-5元食品类1元左右恒山路食品城尖草坪食品城五龙口海鲜城冷饮城田和冻肉城河西农产品花鸟鱼虫1.2-1.8元宠物市场建南市场迎泽公园迎泽西北迎泽西南宠物市场亲贤鱼市鲜花市场植物市场尖草坪茶叶城茶叶城1-3元五一路茶叶城双塔茶城长治路茶城千峰路茶城现代茶城中澳茶城体育路茶叶街厨具城1.5-2.5元金屹厨具城政中厨具城海天汽配蓝海汽配汽配五金1-3元建南汽配三晋渤海汽配万水物贸新万水五金机电建材家具1-5元聚美瑞家居居然之家东方家园红星美凯龙万水万水黎氏阁黎氏阁红太阳花园家具聚宝彭明珠市场现代市场敦化坊建材茂盛装饰城阳光雅阁瑞普尖草坪家具城小商品批发2-8元尖草坪义乌晋阳浙商三晋渤海11长风商业地块初步分析二项目筛选原则12长风商业地块初步分析项目筛选必要性项目种类众多，发展前景不同遵循商业规律，保障三方利益机会是无限的，公司资源有限使优质项目同公司实际相结合做好商业开发，尝试新增长点13长风商业地块初步分析项目筛选原则趋势好投入小垄断性规模适当行业发展趋势较好，有利于公司获取长期稳定并且逐年递增的收益。前期投入最小化，前期收益和长远收益相结合。充分降低公司启动资金和风险，短期与长期效益相结合。市场运营后形成垄断经营，加大竞争对手进入该行业的风险，公司拥有行业定价权。行业的规模适中，要适合项目地块的发展空间。农业投资收益率太低，人民币升值又导致工业不景气，厂房出租很难，租金也不是很高，项目开发商业服务业将是比较好的选择，其中批发市场持久稳定，收益率逐年攀升，是较好的选择。对于专业市场主要遵循以下几个原则筛选项目：TEXT该行业的一级客户、二级客户和终端客户要容易锁定，有利于降低后期运营成本和实现精准营销，快速确立市场地位。客户明确14长风商业地块初步分析项目评级A可以进入下一步深入研究和市场专项调查的项目，比较适合公司要求和储备土地的项目。B有一定的市场机会，但是存在一定的风险、市场前景不够明朗、公司不具备资源等等原因，有待于进一步考察论证的备选项目。当A类项目经论证无法通过时，再从此类项目筛选。C风险过大、市场饱和竞争激烈、行业整体前景下滑、租金贡献率很低等等原因，公司暂时不予考虑的项目类别。可行的备选的淘汰的15长风商业地块初步分析三现有市场分级16长风商业地块初步分析Diagram1.商贸城将近20余个，都是割据一方2.产品包罗万象，大而全个性3.年限较长的态势较好4.近两三年开业的普遍经营状况逐步下滑，空租率逐步上升5.后续宣传管理跟不上6.受局限市场容量7.预计未来两三年生意将会更差，甚至会出现个别倒闭关的现象1.短期收益好2.长期衰退3.地块不在成熟商业区4.人流量不够5.硬件要求高6.启动投入大类似八方商贸城、平阳商贸城等项目，以小百货和服装零售为主评级项目名称综合商贸城项目描述行业现状优劣分析C17长风商业地块初步分析1.尖草坪，朝阳街2.浙商、晋中3.该行业在全国繁荣4.商家数量众多5.租金高6.习惯于传统地方经营7.尖草坪部分摊位购买经营8.行业销售链条过长9.稍不注意就会做成零售卖场10.对大户的鉴别和动员至关重要1.硬件要求不高，租金贡献较好2.是尖草坪有效的补充3.其他项目的进度和竞争状况4.其次是商家容量是否能够填满5.再次是对大户的鉴别招商工作日用小百货、五金、电器等等轻工业产品的批发评级项目名称小商品批发市场项目描述行业现状优劣分析为了进一步降低风险建议合并到食品城项目，划分单独小商品区域A18长风商业地块初步分析1.地下、朝阳、义乌、新港辉、胜利桥西、尖草坪2.经营相对持久3.租金贡献比较好4.目前朝阳街一统天下5.市场基本达到饱和1.不具备行业气氛，配套不齐全2.必须加大前期硬件投入，达到规模3.后期经营须加大投入同传统商圈竞争4.结果如何还未知批发家用纺织品，窗帘、床上用品、布匹等等评级项目名称窗帘布艺城项目描述行业现状优劣分析C19长风商业地块初步分析1.主要集中在胜利桥西2.现代、明珠、聚宝彭3.周边衍生众多小型市场4.此外就是万水物贸城5.各地方有小型零售市场比如茂盛装饰城、敦化坊等6.三晋、聚美瑞等大举进入7.市内又有东方家园、红星美凯龙、居然之家等1.在建材商圈的边缘，又是商务区中间2.介于发展迅速的小店区和建材商圈之间3.长远看我们是跟随者4.某一细分品类的精品市场有空间5.前期投入需要很大6.不是公司的上上之选洁具卫浴、瓷砖地板、板材管线等等为主的建筑和家庭装修材料，也包括厨房电器、家具、窗帘、灯具等等的专业市场评级项目名称建材市场项目描述行业现状优劣分析B20长风商业地块初步分析1.以黎氏阁为中心2.迎泽桥到南内环桥3.除黎氏阁和雅阁瑞普外其余档次不高4.经营状况都比较好5.美克美家入太原6.目前宜家家居、特力屋、好百年等有拓展计划7.太原有发展空间1.产品个性不够强烈2.办公家私的概念还不够突出3.可以考虑在长风街地块发展此类项目4.可同大型卖场定做，联营或者租赁5.可以完全自己经营打造，实行营业扣点床柜桌凳等家庭或办公室需要的家具以及相关物品评级项目名称家具城项目描述行业现状优劣分析B21长风商业地块初步分析1.太原唯一的市场2.有十年历史3.交通极为不便4.租金低仓库需求大5.全国各地有不同的化工批发市场经营6.能源大省应有空间1.国家管制严，不利市中心经营2.面临现有市场的竞争3.政府关系不具有先天优势4.仓库需求大导致整体收益下滑5.公司地块相做此类项目有点可惜工业化工原料的专业批发市场评级项目名称化工市场项目描述行业现状优劣分析C22长风商业地块初步分析1.朝阳街的新港辉2.生意尚好部分摊位空置电动车比摩托车好3.新港辉附近的电动车市场100余间商铺正在招商4.二手车交易市场生意一般5.万水摩配市场6.摩托车和自行车市场逐年萎缩7.大多还走向了商场和专卖店形式1.市场容量有限2.面临现有市场竞争3.招商成功也不足填项目摩托车电动车和自行车的配件和整车销售、二手车交易的专业市场评级项目名称摩托配件项目描述行业现状优劣分析C23长风商业地块初步分析1.恒山路、尖草坪2.副食的利润逐渐降低3.以非大众的品牌为主4.各个大型超市竞争5.市场份额逐年降低6.渠道是乡镇和杂货店7.尖草坪正在修食品城，将近完工，据说去年冬天已经销售完毕8.民以食为天，副食品市场空间依然非常大1.副食品批发市场有广阔空间2.上游多如牛毛厂商都非常迫切的需要找到更加多如牛毛的零售商3.副食品的渠道比较长，有利于市场运作4.只有两个批发市场5.我们交通方