太原项目前期市场研究和初步定位

太原项目前期市场研究和初步定位2007年5月3日技术路线图第一阶段项目发展方向确定项目总体发展战略城市比较研究总体市场分析总体发展趋势研判市场扫描本体资源分析项目占位开发商目标要求项目发展方向市场大势分析项目机会分析技术路线图第二阶段物业发展建议物业发展建议项目总体规划建议项目园林设计建议项目配套设计建议项目单体设计建议物业排布交通组织区隔组团设计功能布局户型建议建筑风格和立面建议地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源项目提纲－－市场大势分析项目总体发展战略城市比较研究总体市场分析总体发展趋势研判市场扫描本体资源分析项目占位开发商目标要求项目发展方向市场大势分析项目机会分析地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源不经比较的数据是没有概念的地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源初步比较－沿着时间序列通过以上的比较，我们常能看到这样的结论：××市房地产投资逐年递增，年增幅达**%商品房销售价格平稳增长市场稳步发展。。。。。。地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源初步比较－沿着时间序列以上的比较，我们常能得出这样的结论：××市房地产投资05年销售增速明显超过竣工量增速，市场需求旺盛商品房销售价格平稳增长市场稳步发展。。。。。。地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源城市规模和经济总量比较结论：在“中部七市”中，太原市人口规模均中GDP总量最低，低于平均值50%，总量处于劣势人均GDP仍无竞争力04年城镇人均可支配收入居中，结合总量较低，说明农业人口比例偏高并经济水平较低地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源城市用地比较结论：太原市总居住用地面积、人均居住用地面积明显低于平均水平受地理条件限制（三面环山），城市发展空间最小地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源城市辐射力研究2004年太原郑州武汉长沙南昌西安石家庄主要产业能源、冶金商贸、物流制造业制造业制造业旅游业医药、农业城市群规划名称大太原经济圈中原城市群武汉城市圈长株潭城市群昌九工业走廊关中城市群京津冀城市群－－城市数量2市3县9市9市3市2市5县5市8市－－面积（平方公里）23641.7558745.257702809620543.3655395220800－－人口（万人）1395.5390030001453.61829.7721897540－－GDP（亿元）1672.77090.934498.32161.652268.122698.2520913.42地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源城市辐射力研究结论：在“中部七市”中，太原市所在城市圈人口和产值规模最低，低于平均水平40%以上城市所在区域购买力最低所在山西省北部临北京、晋南邻郑州、晋西邻西安，这些城市吸引力均明显优于太原，房地产客户－－尤其是高端客户，必受到严重分流其它说明：郑州所受洛阳一定冲击，所在群城市化率最高（河南拥有全国最大城市群）石家庄所在京津冀城市群，属从属地位，其它城市均为核心城市地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源投资：不仅起点低，而且增速慢地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源06年：“百花开罢我花杀”地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源虽供不应求，06年“紧俏度”逆市下降03年，供过于求；04需求放量；05平稳热销，06销售再度提速地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源低储备低开发低竣工低销售地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源高开低走和低开高走价格高位启动，提升缓慢，目前价格水平居中游偏上地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源数据太原特点：三低一高供需总量：低总量，低增长•投资、竣工量、销售量均远低于类比城市•投资、竣工、销售的增速更低于类比城市•06年销售竣工比（“紧俏度”）下降，低于平均水平价格：高位启动，低速增长•高位启动，高开平走（03年价格高于其它城市50%以上）•价格增速远低于类比城市，05年住宅价格已被两个城市超越地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源重要问题由此继续引出问题，如果假设成立必造成供不应求，价格高速上涨。而事实却有问题2的存在！问题1：城市规模人口相当，为什么供应、销售量仅为对比城市的1/3—1/5?假设：城市规划限制、土地限制影响供应，考察指标：城市（人均）居住用地低、购置（开发）土地面积地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源重要问题•问题2：为什么在价格“涨声一片”中不升反降？假设：价格起点过高－－高位启动和加速缓慢的原因探索：城市用地少，土地供应紧张，价位较高（地价占房价约35%），利益驱动；市场启动与能源经济新一轮启动同步，太原市场启动时针对了高收入者而非中高收入者；北京、西安、郑州对高端客户的分流；用地紧张导致规划空间小，影响项目品质，从而导致产品竞争力下降，价格上涨空间受限地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源引申问题：中低端客户出处何在？•城中村“小产权”、“无产权”项目的火爆销售•“自建房”、“联建房”对商品房的冲击－－实际的供销数据要远高于统计所能体现的数据•榆次的房子近50%被太原客户买走地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源市场向何处去•05-06消化了历年“空置”面积，进入07年，已呈现无房可卖的局面•06年住宅价格再次提速，预计07年以以后仍平稳增长（后市供应以郊区大盘为主）•供应销售总量放大，城中村、南部郊区及滨河带是重点发展方向，大盘增多，大盘效应体现地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源总体市场分析----供给特征滨河带城南城北板块发展顺序城北－－城南／滨河板块发展空间滨河／城南－－城北板块格局业已形成，城北板块潜在供给很少，未来的竞争将会滨河板块与城南板块之间展开板块格局地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源总体市场分析-----供给特征城北区域城南区域滨河区域区域形象多种城市功能混杂的传统中心区客户有较强的区域认同感未来新兴的城市中心区区域印象正在进一步抬高滨河公园和滨河快速道是该区域的主要形象所在依托资源地段各种功能的成熟配套城市新中心的利好未来价值认知较高太原市区唯一的滨河景观带长风商务区的美好蓝图供求状况供给规模较小价格多集中在4000元/平米产品形式比较单一高端项目占主导，价格提升较快价格从4300-5300规模普遍一般，多种产品形式共存价格集中在4800左右项目规模较大，产品选择多产品总体品质不高，密度较大、物业形象较差、园林绿化较少大多是尾盘，新入市项目很少品质较高，物业形象良好，产品类型多样，配套齐全，规模较大项目规模优势明显，品质较好，借助周边景观资源的同时积极打造自身园林景观需求销售较好以地缘性居住客户为主整体销售情况好地缘性客户和外来客户并重，自住为主兼有投资行为销售情况好地缘性客户与外来客户并重未来发展趋势潜在供应量较少价格稳定土地稀缺、高额拆迁成本、未来发展空间较小城南区域逐渐成熟，供应量也非常大，市场空间广阔，内部竞争比较激烈未来发展空间巨大，汾河的南通和长风商务区的规划建设将会继续带动滨河板块的发展板块特征对比分析地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源总体市场情况——10万平米以上项目不足1/3规模较小，集中在5－15㎡万左右市场主要在售住宅项目面积分布地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源单价元/平米3500-37004300-45004700-49005000-53006300-7000不同价位段项目面积累计总建筑面积（万平米）1020304060原上园百桐园帝景华府70905080滨东花园阳光银座长岛国际北美新天地注:统计口径为各项目当期在售住宅面积项目价格较多集中在４３００－４９００之间总体市场情况——供给特征南波湾温泉公园大唐长风长风画卷金圣甲第民生国际行宫铜锣湾广场柏林风情同泰公寓大唐龙庭奥林匹克花园飞云现代城泰华城市广场汇都MOHO精装位置偏远，区位认可度低，周边配套不足，依靠项目自身规模位置稍偏，周边有一定配套位置较好，且比较分散，项目规模小，周边套齐全位置优越，小规模精装等地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源总体市场情况——供给特征•产品水平严重落后–小盘、散盘多，高容积率、规划严重受限，品质难有做高的空间–供方市场，缺乏做高品质的动力•价格与区位关系不大，好位置地块小规划差，偏远位置规模优势可提升价格•位置偏远项目4000元是目前的价格上限•目前高端项目（不含低密类）价格上限为7000元，一年内最高不超过8000元（不考虑精装因素）地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点击获取免费资源•总体市场户型供应分布•各项目户型分布与户型的总价、单价分布•分类分析（按居室）：主要功能空间尺度、楼型户型平面户型特点（价格、）畅销户型主要功能尺度未来供应户型分布户型分析总体市场情况——供给特征地库网—中国地产资源第一网超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，