太湖山庄项目的定位报告

泰湖山庄项目定位报告谨呈：嘉诚地产广州世联泰湖山庄项目组2010.52T1：保证一期别墅用地成功运作，并树立项目整体高端形象T2：整盘实现溢价销售我们对发展商目标的理解：3项目位于花都区东部花东镇机场板块，距广州市区约40公里，属城市远郊地带属性一：城市远郊本项目广州市区花都城区距离各区距离：•距离广州市中心约40公里；•距离花都区政府约20公里；•距离广州白云机场约10公里；区位项目位于广州市北部花都区，地处花都区东部花东镇；项目位于山前大道和S118省道之间，东临花东新区，南临省道S118，西至龙山，北靠山前旅游大道。项目认知地块区位4项目占地2000余亩，总建面约200万平米属性二：大盘占地：约2000亩，其中一期为别墅用地共714亩，含195亩湖面面积；容积率：一期容积率0.32（净用地容积率0.45），二期2.0建筑面积：约200万平米二期地块范围及容积率暂定项目认知经济指标一期二期53项目靠山面湖，视野开阔，四面环山，原生山水景观优美属性三：生态环境优越一期用地B3D12AEC12CBAED项目认知地块四至6距白云机场10公里，临近京珠高速、机场高速、105国道、118省道，区域通达性好中花路机场高速机场大道S118山前大道往路线车程白云国际机场项目——中花路——机场大道10分钟广州市中心区域（天河北、珠江新城）项目——现代大道——机场高速项目——S118——京珠高速项目——S118——机场高速项目——S118——G10530分钟佛山项目——广州城西——佛山1小时东莞项目——京珠高速——广深1.5小时深圳、香港项目——京珠高速——广深2.5小时从化线（轨道14号线）本项目三号线九号线属性四：交通便捷本项目项目认知地块交通7花都区配套集中于花都区府片区，项目周边配套匮乏，是认知中的陌生区域本项目位于花都区花东镇，花都商业配套集中于城区，花东镇配套落后，商业氛围不浓；项目周边5km范围内仅有富力金港城一项目，周边人口稀少，缺乏人气，尚未形成良好的居住氛围；项目所在片区为传统认知的陌生区域属性五：陌生区域本项目花都城区项目认知项目配套8区域属性：竞争激烈汽车城区政府新机场山前大道美林湖山清水秀桃花源兰乔圣菲玖珑湖天湖峰境本项目天马河公馆南航碧花园芙蓉绿茵豪苑颐和山庄勤天一品树苑南华时代城项目占地面积玖珑湖约120万平方米桃花源44万平方米兰乔圣菲50万平方米天湖峰境80万平方米南航碧花园约160万平方米颐和山庄约40万平方米勤天一品树苑8.5万平方米假日半岛485万平方米美林湖社区约1.3万亩金港城50万平方米天马河公馆46万平方米南华时代城27万平方米花都为广州市商品房供应大户，山前大道板块聚集了众多具有优势山水资源的大盘项目认知区域属性假日半岛金港城9项目界定：具有原生山水资源的远郊大盘；交通便捷项目挑战：片区内供应量巨大，同质化竞争激烈；陌生区域，人口稀少，居住氛围差我们对项目的理解：10我们对发展商目标的理解：T1：保证一期别墅用地成功运作，并树立项目整体高端形象T2：整盘实现溢价销售我们对项目的理解：项目界定：具有原生山水资源的郊区大盘项目挑战：片区内供应量巨大，同质化竞争激烈核心问题1：如何保证泰湖山庄郊区大盘运作成功？核心问题2：启动期如何起势确立整盘高度？111广州大盘之道。1、广州市场概况2、广州别墅市场分析3、大盘概况及成功要素分析土地市场呈现繁荣向上的趋势，价格和供应量在总体上逐年攀升土地市场至03年以来至09年，总体呈现向上趋势。用地面积由03年的30.69万平米上升到09年的404.37万平米，总建筑面积由85.66万平米上升到09年的1140.52万平米土地的楼面地价由03年的2481元上升至09年的4028元，其中06-09年这4年间，楼面地价的价格起伏波动较大年度出让宗数用地面积（万平米）总建筑面积（万平米）20031230.6985.662004911.3036.6820052840.89198.43200638233.48534.74200778390.89778.62200830194.05404.82200979404.371140.52010002000300040005000单位：元/㎡-60%-40%-20%0%20%40%60%楼面地价2461236624022696417826304026同比增幅7.80%-3.90%1.50%12.20%55.00%-37.10%53.08%2003200420052006200720082009土地一级市场（不含工业）交易价格走势2002-2009年广州十区土地一级市场情况广州大势一级市场2009年一级市场溢价率分布0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%2009-3-282009-5-172009-7-62009-8-252009-10-142009-12-32010-1-22溢价率上半年推地较少，下半年土地竞争加剧，土地成交溢价幅度加大楼面地价随之攀升，成交地块楼面地价集中于4000-8000元/平方米2009年成交楼面价分布(元/㎡)0200040006000800010000120001400016000180002009-3-282009-5-172009-7-62009-8-252009-10-142009-12-32010-1-22楼面价(元/㎡)2009年住宅用地平均溢价率50％广州大势一级市场2009年广州拿地主要开发商保利,188,18%富力,160,16%城建,37,4%万达,28,3%嘉德丰,25,3%雅居乐,228,22%碧桂园,167,17%其他,166,17%开发商宗数建筑面积（万平方米）比重雅居乐322820%保利518817%碧桂园216715%富力116014%其他1316615%城建10373%万达1282%嘉德丰1252%雅居乐、碧桂园、富力联合体以255亿元拿下广州亚运城，总建筑面积411万平方米，此外保利、城建等本地企业拿地积极，并形成了琶洲-保利、大学城-城建的局部垄断格局。2009年广州本土企业拿地表现强势广州大势一级市场广州商品房市场发展迅速，价格一路上扬，但新货的供货量却一路下降自02年以来，至09年，广州地产市场的商品房预售面积由原来的816万下降到09年的668万，呈逐年下降趋势，而成交面积呈现波动式起伏，除了02、07、08年外，商品房的成交面积均在900万平以上。自03年以来，至09年，广州地产市场的商品房均价由03年的3888元一路上扬至09年的9346元，均价几乎增长三倍0300600900120015000.00.40.81.21.6预售面积(万㎡)816.29790.08753.72663.21694.45669.78792.7668.03成交面积(万㎡)790.23909.16962.08918.92924.65801.57553.04978.3吸纳率96.8%115.1%127.6%138.6%133.1%119.7%69.8%02年03年04年05年06年07年08年09年146.4%0200040006000800010000元/㎡-10%0%10%20%30%40%成交均价41433888461851176315859993399346同比增幅-1.80%-6.15%18.78%10.81%23.41%36.17%8.61%0.07%02年03年04年05年06年07年08年09年02-09广州地产市场预售面积与成交面积02-09广州地产市场商品房成交均价广州大势二级市场广州房地产市场重心较集中于番禺、花都、海珠、天河、白云五区，2009年商品房签约面积均在100万平米以上；而越秀、荔湾、黄埔、萝岗可开发资源较少，商品房供应量小，2009年商品房签约面积不到50万平米。2009年荔湾、越秀两区成交面积占全市总成交面积不足10%。广州西部区域未来土地供应主要集中于广佛交界处的金沙洲板块和芳村-南海板块，随着广佛同城一体化进程的推进，广州西部板块的商业环境、居住氛围、配套、交通等将得到大幅提高。2009年广州各区成交比重天河区,129.56,13%白云区,138.86,14%黄埔区,11.93,1%南沙区,48.9,5%花都区,193.32,20%萝岗区,41.79,4%越秀区,40.45,4%荔湾区,48.27,5%海珠区,127.58,13%番禺区,197.66,21%市场成交重心集中于广州近郊地区，花都成交量大，占十区总成交量的20%。广州大势二级市场广州市近3个月商品房销售总价在300万以上的近900套，从整体上看，广州消费能力相对高广州市近3个月商品房销售总价多数是300万以下，300万以上的单位约占全部的6.3%，约883套；500万元/套以上的单位也比较多，约236套，占全部的1.7%广州市2010年2-4月商品房总价销售情况300-500万,4.6%800万以上,0.1%500-800万,1.6%300万以下,93.7%300万以下300-500万500-800万800万以上广州大势二级市场18广州大势二级市场区域在售余货(套)新增供应货量(套)合计推货量(套)全新盘旧盘新推天河48304400130010530越秀91313004002613荔湾2474280034008674海珠3962240026008962白云1552380023007652黄埔3228004001522六区合计14053155001040039953番禺38406800580016440花都65003700460014800萝岗57410007002274南沙299300300899十区合计25266273002180074366据阳光家缘网显示，截至2009年12月31日，广州十区在售楼盘余货约2.5万套，加上明年新推货量，预计2010年广州十区全年可售货量约7.4万套（详见左表），总供应量亦创近年新低。2009年广州楼市供不应求，令08年存货及09年新增供应被消耗。预计2010年广州十区新增供应达4.91万套，合计约490万平方米，与2009年相比下降12.5%，同时，10年的新增货量将创近7年新低。新增供应主要集中在番禺和花都两区，而中心六区新增供应仅约2.6万套，占全部新增供应的一半左右，其中，传统供应大户区域天河和海珠的新增供应减少明显。番禺和花都成为未来供应大户，该片区市场热度将不断走高19大势总结►城市中心区商品房供应稀少，郊区化置业的趋势愈加明显►花都近年来已成为广州商品房热点市场，区域热点已形成20广州别墅市场分析城市别墅市场远郊别墅市场花都别墅市场楼盘名称区域别墅类型产品面积（㎡）均价（万/㎡）总价（万元）在售货量（套）新光城市花园番禺独立450-6002.61200-1800二期售罄联排390-580待定————金山谷国际社区独立、双拼、联排336-60041300-240091中海金沙熙岸白云联排416-433园景1.8-2748-86610双拼531江景双拼2.2-2.41168-1275恒大御景半岛独立318-7083.2-3.81017-269133联排239-2562.2-2.5525-640万科·金域蓝湾独立294-2993.5-4700-120021联排207-219颐和高尔夫双拼、联排独栋400－20002.6－41500－5000——帝景山庄天河双拼400——————万科城萝岗联排300－4002－3600-8003从区域上看，城市/近郊别墅基本分布在二环内的白云、萝岗和番禺区域，中心六区没有别墅盘供应。此类别墅供应量约400至500套，面积207-2000平方米，单价普遍在20000元/平方米以上，总价区间在380-4000万/套。城市别墅稀缺，在售货量仅约400至500套城市别墅销售概况项目名产品类型面积在售新光城市花园联、独390-600—中海金沙熙岸联排416-43310双拼531恒大御景半岛独立318-70833联排239-256