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伊水居住宅项目可行性研究报告编制人：李蓓20104040439彭敬20104040440黄月英20104040441石榴20104040442郭亚伟20104040443李樱芝20104040444第1章总论1.1.项目概况1.2.主要技术经济指标1.3.问题与建议第2章项目投资环境与市场研究2.1.投资环境分析2.2.区域房地产市场分析第3章建设规模与项目开发条件3.1.建设规模3.2.项目概况现状3.3.项目建设条件目录第4章建筑方案4.1.设计依据4.2.项目设计主题和开发理念4.3.项目总体规划方案4.4.建筑设计4.5.结构设计4.6.给排水设计第5章节能节水措施5.1.设计依据5.2.建筑部分节能设计第6章环境影响评价6.1.编制依据6.2.环境现状6.3.项目建设对环境响6.4.环境保护措施第7章劳动卫生与消防7.1.指导思想7.2.职业安全卫生健康对策与措施7.3.消防设计第8章组织机构与人力资源配置8.1.组织机构8.2.人力资源配置第9章项目实施进度9.1.项目开发期9.2.项目实施进度安排9.3.项目实施过程控制措施第10章项目招投标10.1.工程项目招标投标概述10.2.工程项目招标投标因素分析10.3.招标依据10.4.招标范围10.5.招标方式第11章投资估算与资金筹措11.1.投资估算11.2.资金筹措第12章财务评价12.1.项目评估依据12.2.财务评价基础数据的选择12.3.财务评价12.4.不确定性分析第13章社会评价13.1.项目对社会的影响分析13.2.风险分析13.3.社会评价结论第14章研究结论与建议14.1.可行性研究结论14.2.建议1.1项目概况项目名称：伊水居建设地址：郑东新区天赋路（郑东新区东风东路北、九如东路东）用地面积：20,936.7平方米建设规模：总建筑面积65,913.47平方米项目投资：11,650.44万元人民币资金来源：自筹……万元，银行贷款……万元，预售资金投入……万元第一章总论1.2主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积㎡20,936.72规划总建筑面积㎡65,913.472.1其中：住宅建筑面积㎡47,652.32.2其中：1-2层商铺建筑面积㎡7419.12.3其中：地下停车场建筑面积㎡108423建筑密度%24.44容积率%2.635绿地率%38.36项目总投资万元11,650.447财务净现值万元3,001.068财务内部收益率%73.869静态投资回收期年0.8310动态投资回收期年0.88第一章总论1.3问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。郑州市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第一章总论2.1投资环境分析•2012年，郑州市实现生产总值（初步核算）823.51亿元，增长15.3%。其中第一产业增加值201.4亿元，增长4.1%；第二产业增加值335.43亿元，增长20.2%；第三产业增加值286.68亿元，增长17.3%。按常住人口计算，全市人均生产总值12287元，比2000年增长213.8%，翻了一番。近五年，是郑州经济发展较快的五年，经济总量从2003年的432.34亿元，增加到2007年的823.51亿元，年均增长速度达到11.99%。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，2007年二产业占GDP的比重达到40.73%，比2003年上升5.23个百分点。一产业占GDP比重较2003年下降0.55个百分点。第二章项目投资环境与市场研究2.2区域房地产市场分析•目前，郑州正处于中原经济区建设、全国城乡统筹综合配套实验区战略时期，能否抓住这个难得的历史机遇，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动经济的全面发展，起着至关重要的作用。3.1建设规模•伊水居居住小区一期(1、2、3号楼)项目拟在占地面积20,936.7平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。3.2项目概况现状•伊水居开发项目位于郑州市郑东新区，地理位置十分优越——该住宅项目东临东风渠100米天然水域，其景观得天独厚。东风渠畔三十五米城市绿化带，是私属居住者的后花园，闲庭信步绝无机动车烦扰，为项目赋予了与生俱来的优雅与灵性。3.3项目建设条件•郑州市地处中原地带，整个地形由西南向东北复合倾斜，地貌类型以岗丘为主。整个地形比降为7.9‰。地貌类型以岗丘为主，水面占4%。境内有河长5公里或流域面积10平方公里以上的江河溪流393条，总境长达8355公里，河网密度为每平方公里0.55公里。第四章建筑方案4.1设计依据1、《民用建筑设计通则》GB50352-20052、《高层民用建筑设计防火规范GB50045-953、《城市规划编制办法》4、《郑州市城市规划行政技术准则》第四章建筑方案4.2地域特征该住宅项目东临东风渠100米天然水域，其景观得天独厚。东风渠畔三十五米城市绿化带，是私属居住者的后花园，闲庭信步绝无机动车烦扰，为项目赋予了与生俱来的优雅与灵性。4.3项目总体规划方案1、规划设计原则•①挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；•②以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；•③节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；•④人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏2.项目结构和布局•1.更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。•2.充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。•3.采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积3、住宅物业类型和商业布局•本项目物业类型以高层住宅为主，东临东风渠100米天然水域，其景观得天独厚。东风渠畔三十五米城市绿化带，是私属居住者的后花园，同时也是办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。•本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。4.4建筑设计1、主要规范及标准《建筑结构荷载规范》[GB50009-2001]《建筑地基基础设计规范》[GB50007-2002]《混凝土结构设计规范》[GB50010-2002]《建筑抗震设计规范》[GB50011-2001]《建筑桩基技术规范》[JGJ94-94]《地下工程防水技术规范》[GB50108-2001]《砌体结构设计规范》GB50007-2002《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》J6-99《建筑地基处理技术规范》JGJ79-20022、建筑风格及立面特点•①依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。•在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学•建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色①细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。②充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。③住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。④户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。⑤采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。4.5结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：Ⅰ、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。Ⅱ、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型：6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。4.6给排水设计1、给排水①设计规范《建筑给水排水设计规范》[GB50015-2003]（03年版）《建筑灭火器配置设计规范》[GB50140-2005]《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]（05年版）《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]《室外给水设计规范》[GB50013-2006]《室外排水设计规范》[GB50014-2006]国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等③排水设计•小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。•小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。•各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。第五章节能节水措施5.1设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。5.2建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施①浅色磁砖饰面。②外加保温隔热构造。③采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗第六章环境影响评价6.1编制依据《污水综合排放标准》GB8978-1996；《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；《大气污染物综合排放标准》GB16297-966.2.环境现状1、气象全年气候的基本特点:上半年气温延续近10年来一直偏高的特点，主要原因是冬季偏暖，而春季气温也一再偏高。上半年气温基本趋势：冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，例如:候鸟提前北归、作物过早发芽等。入春后降水较集中，给春收和春插带来一定影响。下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛，比较凉爽，雨季结束不明显，与上半年的暖冬事件有较好的相关性，是厄尔尼诺现象导致气候异常变化的重要表现。2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量