学校项目尽职调查（PDF32页）

项目尽职调查报告（温州新星学校（小学部）新建校区项目）项目部2014年10月目录项目摘要...............................................................................................1第一部分项目概述...........................................................................3一、项目背景介绍............................................................................3二、交易架构....................................................................................4三、商定交易结构............................................................................5四、项目还款来源............................................................................6五、风险控制措施............................................................................7六、基金退出方式............................................................................7七、法律与合规性评估....................................................................7第二部分项目尽调主要信息及分析.................................................8一、交易对手分析——温州新星学校...........................................8（一）基本情况介绍............................................................................................8（二）征信调查情况..........................................................................................10（三）学校财务状况分析..................................................................................11二、担保方分析——温州华通汽车销售服务有限公司.............14（一）基本情况介绍..........................................................................................14（二）征信调查情况..........................................................................................15（三）公司财务状况分析..................................................................................16三、质保方分析——苍南县求知中学.........................................18（一）基本情况介绍..........................................................................................18（二）征信调查情况..........................................................................................20（三）学校财务状况分析..................................................................................20四、项目还款来源分析..................................................................22（一）还款来源分析..........................................................................................22（二）抵押物分析..............................................................................................25五、资金用途-----项目分析........................................................26（一）项目所在区域分析..................................................................................26（二）项目概况..................................................................................................26（三）温州新星学校综合评价..........................................................................27六、项目管控措施..........................................................................29七、结论..........................................................................................30第1页/共30页项目摘要项目部就“温州新星学校（小学部）新建校区项目”报请公司投资决策委员会审议。项目基本情况摘要表基金方案要点项目名称温州新星学校（小学部）新建校区项目项目来源直接客户融资主体/交易对手融资主体：温州新星学校保证人：温州华通汽车销售服务有限公司保证人：温州新星学校董事长郑祖返抵押人：浙江林垟房地产开发有限公司质押人：温州新星学校质押人：苍南县求知中学基金规模（万元）12000万元基金期限（月/年）2000万元6个月5000万元12个月5000万元18个月项目所在地浙江温州融资主体基本情况温州新兴学校始建于1996年，学校坐落在浙南强县——苍南县，是一所有着十多年教学经验的老牌学校。目前学校拥有教师220人，教学班45个，在籍学生1880人。目前由于学校设施限制，学校广大学生家长强烈要求学校为学生提供更好的学习条件。学校应广大学生家长要求，学校董事会一致决定再在苍南县工业园区新建一所新的小区用于将原先校内的小学部和初中部分开。为在校学生提供更还的教学环境。温州新星学校截止2014年7月31日，总资产12125.4万元，负债102.9万元，资产负债率0.849%。资金用途资金用于温州新星学校（小学部）新校区的建设。项目还款来源第一还款来源：温州新星学校项目到期前经营性收入，2013年全年，经营性收入5951.83万元。第二还款来源：苍南县求知中学项目到期前经营性收入，2013年全年，经营性收入4295.1万元。第三还款来源：温州新星学校新学年新生赞助费9000万第2页/共30页元。第四还款来源：学校法人郑祖返先生控股公司浙江林垟房地产开发有限公司下属住宅项目“华臣一品”一期、二期未支付按揭款12000万元。风险控制外部信用增级措施（如有）抵押担保质押担保第三方连带责任担保个人连带责任担保抵质押温州新星学校100%股权质押苍南县求知中学100%股权质押浙江林垟房地产开发有限公司下属“华臣一品”项目二期2号地块抵押管控措施（如有）项目进度管控资金用途管控资金回款管控管控手段（如有）开设监管账户派驻专职财务派驻专职法务派驻独立董事第3页/共30页第一部分项目概述一、项目背景介绍1、项目背景本项目位于温州市苍南县新城区内。苍南县位于浙江省的最南端，1981年6月建县，因地处玉苍山之南，取县名为苍南。东与东南濒临东海，西南毗连福建省福鼎市，西邻泰顺县，北与平阳、文成两县接壤。2013年，苍南县常住人口为131.32万人。2013年，苍南县的工业经济总体保持平稳运行，全年实现工业总产值679.76亿元，其中规模以上工业总产值达到249.38亿元，完成工业性投资77.41亿元。在传统产业元气未复的背景下，苍南县37家高新技术企业异军突起，为苍南工业经济发展注入强劲动力，全年共实现工业产值37.51亿元，同比增长26.55%，绝对数量比去年新增了6家。苍南县共有1家企业首超5亿元，2家企业首超3亿元，4家企业首超亿元。浙江苍南新城区（温州灵江山海协作示范园区）是由原苍南灵溪特色新城区发展而来，初建于1998年，于2003年经温州市人民政府同意建立温州灵江山海协作园区。2006年4月经浙江省政府批准，国家发改委审核同意，正式升格为省级开发区。山海协作区位于苍南县的北部，东起龙港镇的山湖路，南临玉苍路（规划），西至灵溪镇的苍南大道，北接温福铁路、世纪大道及横阳支江，总规划用地面积近30平方公里。本项目占地23310平方米，约合35亩。建筑面积38500平方米，项目总投资14000万元，目前已投入3800万元。项目各校规划于2014年5月中旬完成报告、论证、设计，8月实施招投标和建筑基础部分，2014年9月正式开工建设。预计2015年8月底前能完成全部工程交付使用。温州新星学校与我司接洽，为满足其项目进度需进行融资，经探讨和磋商，已基本确定交易方案，我司拟设立“温州新星学校（小学部）新建校区”项目定向基金。预计募集规模不超过人民币壹亿圆整（12000万元），向特定投资者募集。第4页/共30页基金存续期限为：2000万元6个月5000万元12个月5000万元18个月2、融资主体/交易对手股权结构图融资主体：温州新星小学（注册资本1,200.00万元）二、交易架构1、融资主体/交易对手：融资主体：温州新星学校担保人：温州华通汽车销售服务有限公司担保人：温州新星学校董事长郑祖返抵押人：浙江林垟房地产开发有限公司质押人：温州新星学校质押人：苍南县求知中学主要交易对手简介学校名称温州新星学校注册资本1200.00万元设立时间1996年8月财务信息截止2014年7月31日，温州新星学校总资产12125.4万元，负债102.9万元，负债率0.85%。教学经验温州新兴学校始建于1996年，学校坐落在浙南强县——苍南县，是一所有着十多年教学经验的老牌学校。目前学校拥有教师220人，教学班45个，在籍学生1880人。学校自开办以来在苍南县当地一直有着良好的口碑，教师所发表的论文也多次在省、市、县论文评比中获奖。企业征信无逾期贷款情况，企业信用良好。股东出资额（万元）出资方式占股比例（%）郑祖返960货币80李作团120货币10叶方敏120货币10第5页/共30页2、资金用途项目名称温州新星学校（小学部）新建校区项目项目定位温州新星学校建校至今已十几多年，目前由于学校