宁波镇海新城南区项目提案

镇海新城南区项目提案2008年9月项目思维导图项目背景市场背景解读消费者成功案例借鉴项目发展战略土地价格评估项目位于镇海新城南区核心区域，临近庄市街道，四周环路，通达性良好，但目前交通设施欠缺。宁镇公路329国道北高教园区环城北路距镇海城关11公里距三江口10公里项目距江东家乐福7公里项目内部较为平整，环境良好，有河道经过。地块四面环路，沿路绿化带良好；地块西面有河道经过，水质较好；现地块内部有部分民房尚未拆迁。项目周边汇集多个住宅小区，教育资源丰富，但配套还处于初级阶段。项目清泉花园鑫隆花园及幼儿园周边有清泉花园、鑫隆花园等多个住宅小区已交付使用，居住氛围较好；基本生活配套目前主要依托庄市街道商业，较为齐全，但档次较低。项目临近北高教园区，周边教育资源丰富，大学、中学、小学、幼儿园等相对齐全。项目地块经济技术指标分析地块名称用地性质用地面积（M2）容积率建筑密度（％）绿地率（％）建筑限高（米）8－4－1居住兼商业金融用地1446931.5－2.525－35符合《宁波市城市绿化条例》要求808－5－1住宅混合用地904061.5－2.525－35符合《宁波市城市绿化条例》要求808－6－1居住兼商业金融用地372751.5－2.525－35符合《宁波市城市绿化条例》要求808－6－2学生宿舍用地572071.0－1.525－3530248－7－1商业金融用地65272.0－3.025－4020808－7－2商业金融用地317441.0－1.530－4020248－7－3街头绿施6388－－－－8－7－4住宅混合用地559011.5－2.525－35符合《宁波市城市绿化条例》要求808－7－5街头绿地10245－－－－8－7－6供应设施用地36381.0－1.530符合《宁波市城市绿化条例》要求24地块总用地面积约53公顷，由四个小地块组成。其中8－6－2、8－7－3地块为保留用地，其余地块分二期开发。项目SWOT分析S：优势分析W：劣势分析O：机会分析T：威胁分析1、地块规模优势明显，易塑造形象；2、四面环路，通达性良好；3、周边汇集多个住宅小区，居住氛围较好；4、地块内部较为平整，环境良好。1、地块内部尚有部分民房未搬迁；2、地块东北面有高压电线塔；3、地块周边配套都为基本生活配套，档次较低1、项目位于镇海新城南区核心区域，前景看好；2、项目路网通达，可以辐射更多的区域客户；3、城市进入主动郊区化的发展阶段，项目具备主动郊区化目的地的条件。1、体量大，造成市场竞争威胁；2、市场宏观环境的不确定性；3、镇海区域客源外流现象明显，本地客源严重不足；项目界定•城市近郊•庄市新城核心区域•住宅大盘项目问题界定通过对项目的审视，我们认为项目的问题在于：地块虽然处于庄市新城核心区域，未来发展前景较好，但规模较大，开发周期较长，市场环境的不确定会对周期较长的本项目带来开发风险。项目思维导图项目背景市场背景解读消费者成功案例借鉴项目发展战略土地价格评估市场背景城市背景房地产市场宁波GDP与增长率2446.42864.51818.63433.111.40%14.80%13.40%12.50%0500100015002000250030003500400005年06年07年08年上半年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%GDP（亿元）增幅（％）杭州宁波绍兴温州台州嘉兴丽水舟山金华衢州湖州GDP（亿元）4103.893433.1197121571722.891585.18425.264071462.45468.18895.94增幅14.60%14.80%14.30%14.30%14.50%14.40%15.60%17%14.80%15.50%14.40%浙江省各市GDP及增长比较（2007年）GDP呈现稳步增长趋势，07年继续保持全省第二位，增幅接近15％。人均可支配收入与增幅对比1740822307196749.60%13.00%13.40%050001000015000200002500005年06年07年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%人均可支配收入（元）增幅（％）人均GDP和人均可支配收入处于较快增长阶段，居民生活质量继续提高07年人均GDP突破6万元大关，达到61032元（按年平均汇率折算为8026美元）。07年人均可支配收入22307元，比上年增长13.4%。人均GDP对比（元）38733512856103201000020000300004000050000600007000005年06年07年人均消费性支出与增幅对比1266511758139214.20%7.70%9.90%10500110001150012000125001300013500140001450005年06年07年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%人均消费性支出（元）增幅社会消费品零售总额与增幅对比882.51035.5759.814.00%16.10%17.30%02004006008001000120005年06年07年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%社会消费品零售总额（亿元）增幅消费市场持续走旺，人均消费性支出增长明显。07年实现社会消费品零售总额1035.5亿元，比上年增长17.3%。07年全年市区居民人均消费性支出13921元，增长9.9%，恩格尔系数为37.0%。城市背景总结宁波作为长三角核心城市，城市国民总体经济较快发展，增速处于中上水平；人均GDP和人均可支配收入较快增长，居民生活质量继续提高；消费市场持续走旺，人均消费性支出增长明显，居民消费能力正在释放的同时，消费潜力也在增强。市场背景城市背景房地产市场房地产市场房地产宏观市场区域住宅市场区域商业市场房地产开发投资总额与增长对比258.2313.1332.910.20%6.20%21.30%05010015020025030035005年06年07年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%房地产开发投资总额（亿元）增幅（％）房地产开发投资总额稳步增长，但增幅有所回落07年全年房地产开发投资完成332.9亿元，比上年增长6.2%。市场相对表现较为理性，购房者观望气氛浓厚。从08年上半年的统计数据来看，供应量与去化量相比前几年呈下降趋势，整体市场较为温和，客户观望现象较为严重。2007年－2008上半年宁波新建房住宅产品销售价格同比涨幅16.60%9.20%17.80%14.70%18.20%17.60%19.90%17.30%18.80%19.10%14.60%10.50%8.60%7.90%4.80%5.70%4.30%4.80%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年2007年房价总体保持平稳，同比涨幅稳步回落的态势。自07年底楼市受到宏观信贷调控政策的影响，市场观望气氛一直较为浓厚，投资需求受到抑制，楼市成交不温不火，房屋销售价格各月同比涨幅呈现逐月小幅回落态势。镇海市场成交情况07年7月－08年6月镇海区成交套数走势单位：套673781245204106194186359665105010015020025030007年7月07年8月07年9月07年10月07年11月07年12月08年1月08年2月08年3月08年4月08年5月08年6月•从统计数据来看，07年7月至08年6月之间，镇海区商品房成交套数在经历07年第四季度的成交高潮之后，08年上半年成交套数呈现逐月回落的趋势。房地产宏观市场总结房地产开发投资总额稳步增长，但增幅有所回落，增幅已经低于全社会投资增幅；受全国大环境影响，住宅市场相对表现较为理性，成交量同比去年有所下降，购房者观望气氛浓厚；房价同比涨幅出现稳步回落的态势，楼盘优惠幅度明显加大，降价现象也不足为奇。区域月成交套数呈现逐渐回落趋势。房地产市场房地产宏观市场区域住宅市场区域商业市场镇海市场现状描述在售项目楼盘名称物业类型总建面积（万M2）主力面积（M2）销售均价（元/M2）开盘日期销售情况合生国际城独栋、双拼、联排、高层55385（独栋）、340（双拼）、266（联排）独栋15000；双拼、联排12000一期第一批07年12月，一期第二批已推部分去化78％水岸丽园多层380－90400007年12月81%德馨家园多层1.1101－122450008年6月52%小骆花园多层、小高层7.290-140（多层），70-120（小高层）多层5500，小高层5200一期第一批08年7月，一期第二批08年8月已推部分去化38％华荣风景九园多层、高层3075－1005300一期第一批08年9月已推部分去化25％注：销售情况数据来自房产交易中心备案情况镇海市场现状描述在售项目市场特征总结：区域楼盘分布相对较为分散，市场供应量较小，以合生国际城、小骆花园、华荣风景九园作为典型；建筑类型大多是多层、小高层，部分有少量别墅产品；区域多层均价在4000－5500元/平方米，部分别墅均价在12000元/平方米；区域主力客源来自镇海本地，部分来自江东、江北区域市场高低产品分度明显，客群呈现两极化。区域在售楼盘分析小骆花园地理位置：位于宁波市机电工业区块镇海片内，东起镇兴路，西至长骆路，南临新城主干道，北至汇水路开发商：宁波百隆房地产有限公司总建面积：72000平方米物业类型：14幢5F多层、13幢9－11F小高层容积率：1.3总户数：690户面积范围：多层90-140平方米小高层70-120平方米开盘时间：08年7月26日一期第一批开盘08年8月2日一期第二批开盘销售均价：小高层均价5200元/平方米多层均价5500元/平方米销售情况：已推部分去化38％（网上备案数据）区域在售楼盘分析一期成交客户分析成交客户分析10%10%30%50%骆驼本地客户海曙、江东等市区客户庄市、慈溪等客户外地客户从成交客户区域来源情况来看，骆驼本地客户约占50％，市区客户比例约占30％。在成交客户中，20％的客户来自开发商内部。区域在售楼盘分析华荣风景九园地理位置：镇海区宁镇公路北侧,金丰路、金枢路之间开发商：宁波华荣时代置业有限公司物业类型：高层住宅、多层住宅、花园洋房、小型商街总建面积：300000平方米容积率：1.7/2.2面积范围：80－120平方米开盘时间：08年9月12日销售价格：最低价4298元/M2起，均价5300元/M2最高价5980元/M2，7161元/M2（带地下庭院）销售情况：一期已去化27％（网上备案数据）区域在售楼盘分析一期成交客户分析成交客户分析3%6%3%4%5%7%59%13%周边区域及镇海老城江东区海曙区鄞州区江北区镇海庄市、骆驼、澥浦舟山、北仑、象山外地客户该项目一期成交客户主要以项目周边区域及老城区客户为主，约占59％，此外还有部分江北、江东、海曙等客户。典型案例分析绿城桂花园地理位置：镇海骆驼街道杭甬南路199号总建面积：22万平方米产品类型：15幢多层、20幢小高层开盘时间：05年12月底主力产品：多层130-150M2小高层150－160M2开盘均价：多层4100元/M2小高层4300元/M2目前售价：多层7000元/M2小高层6500元/M2销售情况：已售完镇海市场现状描述楼盘名称物业类型总建面积（万M2）主力面积（M2）销售均价开盘日期销售情况水木清华叠拼、多层、小高层/高层6.6100-140预计6000预计08年9月未开盘维科·南熏别院小高层、高层6.8490未定未定未开盘嘉盛银座高层3.530－40未定预计08年年底未开盘物流信息港高层住宅、写字楼、单身公寓1380－130（住宅）未定预计08年年底未开盘银亿海尚广场酒店、住宅、超市、步行街20镇海沿江西路1