宁波高层楼盘典型项目浅析

宁波高层楼盘典型项目浅析项目名称开发商基本资料物业类型容积率绿化率交房标准开盘时间项目状态日湖花园银亿集团高层、独栋别墅、幢写字楼2.235.2%毛坯2006.6.16接近封顶阶段外滩花园银亿集团海景花园雅戈尔高层4.5--精装3000元/平米2005.9.9铺设干挂花岗岩外立面(完工程度85%)都市森林雅戈尔高层、小高层、多层1.5248%毛坯2006.4.8已结构封顶（除32F层高接近封顶）国际花园金地集团高层、小高层2.4--毛坯2006.10两期开发、一期尚未结构封顶万达广场大连万达办公、公寓、酒店、商业2.03--毛坯2005.8装修阶段丽园馨都宁波中房高层、小高层、多层2.57--毛坯2004.11入住南苑国际南苑置业高层2.3--精装2005.9主楼未结顶，附楼外立面已完成江北项目凯德置地公寓、写字楼、商业------未开盘--（1）基础数据项目位置江北区日湖板块占地面积5.5758m2建筑面积地上122668m2总建筑面积154632m2总容积率2.2绿化率35.2%楼面地价---销售均价8700元/m2开盘时间2006-6-16交房时间2008年5月全面交付（银亿通常是在合同约定期前3个月交房）交房标准毛坯房物业类型8幢高层（18层，顶层跃层），共477户8幢独栋别墅、1幢写字楼项目现状目前正在进行结构施工阶段（接近封顶阶段）开发商宁波银亿集团有限公司始建于1994年，以房地产开发为主业的多元化大型企业集团。旗下的宁波银亿房地产开发有限公司是国家一级资质的股份制专业房地产开发企业。连续3年上榜中国房地产百强企业，2005年居42位。目前，银亿集团的房地产异地开发项目达20多个，遍及全国10多个大中城市，在建工程总建筑面积200多万平方米，总销售额100多亿元。银亿房产在宁波成功开发了30多个时尚住宅区和高档写字楼，总建筑面积300多万平方米，开发规模居宁波市同行前列。典型项目有：“世纪城”、“外滩花园”、“清泉花园”、“日湖花园”。典型项目——日湖花园（2）地理位置及基本描述•西靠约43.6万平方米的日湖公园；距宁波繁华中心区—三江口、天一广场约3公里•集高层湖景住宅、独栋别墅、高端写字楼和主题商业街于一体的复合型社区典型项目——日湖花园•总体规划布局采用坡地式规划。地基填高，比道路高出近2米，并且基本每幢高层都架空，从而形成从别墅到商业再到高层，层层抬高的视野。•整体布局时考虑到西面的日湖水景资源，八栋高层呈L型依次排开。1-6号楼配以圆型、半圆型的客厅和弧形飘窗，观湖角度更大，7、8号楼布局相对较差。•园林设计缺乏鲜明的主题。（3）规划设计典型项目——日湖花园•建筑单体外立面设计时代感强，大量运用玻璃，结合圆形厅、弧形飘窗的设计，线条柔和、品质感强。既取西面的水景资源，又最大限度放大了室内的采光效果。•但是从建筑布局来看，日湖在其项目的西侧，而建筑单体没有围绕此核心价值点做相应的角度旋转，仍采用正南正北的设计。没能够最大化该项目的湖景价值，较为可惜。（4）建筑设计典型项目——日湖花园（5）项目配套•地下车库，完全人车分流。车位配比1:1.5。•采用“泛会所”将南面和西面的沿街主题商业（婚庆广场）来代替会所功能。在3层商业楼顶层设有露天游泳池。•1-3号，7、8号楼二梯二户，电梯排布类似入户电梯设计；4-6号楼二梯三户。电梯选用“通力”电梯，配置较高，3分钟应急电源。每户配有各自的智能卡，只能到达自己的居住层。•每户赠送新风系统和净水系统。典型项目——日湖花园（6）设备配置1-3号楼A1四房两厅两卫183m2A2四房两厅两卫173m2户型设计亮点：•电梯排布与智能卡相结合，入户电梯。•内部公共活动空间和私隐空间功能划分清晰合理。•大面宽弧形落地窗创造180度全视角，配景观卧室/景观客厅；主卧配低窗观景卫生间。•南北通透，间间采光。明厨明卫，户内花园。173、183m292.5m2（7）户型特点及配比典型项目——日湖花园户型配比图23%11%66%3房2厅2卫4房2厅2卫2房2厅1卫130-135m2共477户•4-6号楼通过底层商业连接，二梯三户，三房两厅两卫和两房两厅一卫。其户型设计总体感觉介于1-3号楼和7、8号楼之间。•虽然在景观资源的可得性方面明显低于1-3号楼，但也能充分考虑到西向的湖景，而使每户至少拥有一个观景点。•功能分区较为清晰。同时房间排布偏好将卧室排在南边，尤其是B2两居室，三间房间均朝南。•B2没有设置工作阳台；B3将工作阳台设置在入户花园内，功能混乱。（7）户型特点及配比4-6号楼B1三房两厅两卫135m2B2两房两厅一卫92.5m2B3三房两厅两卫125m2典型项目——日湖花园8号楼D1三房两厅两卫130m2•7号楼与8号楼户型设计类似，二梯二户，三房二厅二卫。相对1-6号楼，其户型设计较差，没有体现出“首席湖畔五星级豪宅”的品质。•将书房设在进门入口处，使得功能分区混杂、不够清晰。并且书房外设置阳台，削弱了其采光效果。•工作阳台、餐厅和厨房的排布，没有充分考虑住户的生活路线，不够合理。（7）户型特点及配比典型项目——日湖花园销售现状：目前1-6号楼除2、3层外基本销售完毕，主要在销售7、8号楼。“婚庆广场”商铺采用销售和招商两种方式并用，目前尚未定价。写字楼目前处于内部认购阶段，均价约在7000-8000元/平方米范围内。定价方式：1-6号楼9000元/平方米，十层以上达到11000元/平方米7、8号楼均价8700/平方米。本项目由开发商自己旗下的“银泰销代”负责销售，基本没做销控，1-8号楼同期推出，从目前销售状况也反映出1-6号楼市场反响较好。特别是92.5平方米的两居室小户型，销售速度很快。业主多为当地的经商人士及政府事业单位的高级工作人员。（8）营销——销售策略及定价典型项目——日湖花园•“首席湖畔五星级豪宅·为品味领袖专业打造”是其宣传口号，围绕此设计了如下卖点：市中心最后一个可以私享的湖外滩过去一点点享受天然氧吧，为家人的健康加冕新豪宅主意·领袖品味生活栋栋朝湖，户户见景国际酒店服务标准·五星级生活礼遇（8）营销——包装宣传•通过《浙江日报》—“宁波楼市”四个版面整版刊登软文及硬文广告•主题商业区——“婚庆广场”已投放公交广告•相对位置较次的7、8号楼，在宣传上，用图片配上文字“中庭园林·三百米左右无高层建筑”；“上千米皆日湖风光，栋距需以公里计”来弱化其在位置上的劣势。典型项目——日湖花园•售楼处位于项目规划的商业区；两层；室内较为开阔，一二层中庭设计，一层为模型展示区和洽谈区，二层为示范单位展示区。•一层销售接待区装修风格、家具排布和选择与其项目定位吻合。（8）营销——现场包装典型项目——日湖花园•项目的LOGO、楼书、销售工具等设计较贴切该项目的定位。•示范单位的装修技巧性的将一些主要功能区排布朝湖，但与实际房屋朝向不符。•本项目的开发商为本地开发商中的佼佼者，多开发高档项目，地块位置较好。•L型的整体规划较充分的利用了日湖的湖景资源，体现了其“首席湖畔五星级豪宅”的定位。但在建筑单体的排布上没有能够将稀缺的日湖资源作为其始终如一的开发核心，仍采用正南正北的摆放。建筑外立面设计和品质感较好。•户型设计水平参差不齐，7、8号楼户型设计上的欠缺反应出开发商在做“豪宅”方面的把握能力有待提高。•营销方面：整体包装效果较好，景观、建筑、及物业管理均聘请国外专业机构担纲。物管及企划销售均为自己的队伍。销售工具、样板间配备齐全。但对销售节奏没有控制，8幢楼全部一期推出，没有将楼盘的整体价值最大化。宣传能够抓住宁波当地的消费心理，既宣传楼盘的尊贵与高品质，也宣传其升值前景。品牌营造方面，采取将企业品牌与项目品牌捆绑宣传，相互促进的方法。（9）综合点评典型项目——日湖花园（1）基础数据项目位置宁波江东区三江口东岸，西边紧依奉化江（东南路19-51号、新河路口、琴桥畔）基地面积13200平方米建筑面积60000平方米总容积率4.5绿化率不详楼面地价3114元/平方米物业费4元/平方米●月销售均价17000元/平方米开盘时间2005.9.9交房时间2007.6.8交房标准精装修，3000元/平方物业类型高层(3幢：38层、30层、30层)项目现状铺设干挂花岗岩外立面(完工程度85%)开发商宁波雅戈尔置业有限公司雅戈尔集团的成员企业，创建于1992年，迄今总资产已逾9亿元人民币，开发面积达150万平方米。2005年销售收入13.3亿。开发建设中秉承以人为本的理念，凭借准确的市场定位、超前的产品规划设计和优质的物业管理等方面的专业优势，树立了良好的品牌形象，在宁波市拥有较高的知名度和美誉度。典型项目—海景花园（宁波雅戈尔置业有限公司）项目位置位于宁波三江口江北区人民路东侧，白沙路西侧，咸宁路南侧，惊驾高架路以北，地块西侧是大于30米宽的城市绿化带，东侧即为甬江及沿河绿化带，南侧约100米为宁波市美术馆与宁波市历史保护步行街休闲区基地面积19400平方米建筑面积300000平方米总容积率1.6绿化率45%楼面地价未知物业费2元/平米*月销售均价10000元/平米开盘时间2005年10月交房时间2006.9.30交房标准公共部分精装修（元/平米）房间内部毛坯物业类型高层（6栋26-32层）项目现状处于内外装修阶段开发商宁波银亿集团有限公司始建于1994年，以房地产开发为主业的多元化大型企业集团。旗下的宁波银亿房地产开发有限公司是国家一级资质的股份制专业房地产开发企业。连续3年上榜中国房地产百强企业，2005年居42位。目前，银亿集团的房地产异地开发项目达20多个，遍及全国10多个大中城市，在建工程总建筑面积200多万平方米，总销售额100多亿元。银亿房产在宁波成功开发了30多个时尚住宅区和高档写字楼，总建筑面积300多万平方米，开发规模居宁波市同行前列。典型项目有：“世纪城”、“外滩花园”、“清泉花园”、“日湖花园”。典型项目—外滩花园（宁波银亿集团）（2）规划设计：总体平面布局：由6幢点式高层公寓形成两组建筑群，分别布置于地块南侧与地块北侧，并利用点式公寓的体形特点，相互错开，使各幢建筑物之间南北距离拉大，完全避免阳光遮挡问题。江景资源利用：东南面江，较为充分的利用了江景资源，户户面江，厅厅见景。（3）户型配比及特点：三种户型配比较平均两梯三户，共485户；车库配比：1：1户户都有双卧室面江，部分客厅也可欣赏到江景户型设计中十分注重卧室采光与通风，三种房型均有双卧朝南；而客厅朝向则分别向南、西、北。注重主人私密空间：三套房型书房均与客厅相对分离，动静空间得以有效区分F户型：约195M2四室二厅二卫对卧室和厅的采光都很注重，双卧和客厅均朝南，均可欣赏到江景南北通透，分别表现在两厅、双卧、主卧和书房均通透，采光通风绝佳双明卫，采光通风较好非明厨，不过厨房正对入口，与起居室和卧室有效分离A户型：约173M2四室二厅二卫双明卫，采光通风较好注重卧室采光与通风，双卧朝南面江，且南北通透不是很重视厅的采光和通透，客厅朝北，且餐厅与卫生间相对（4）营销情况：销售现状：截止到2006年10月15日，485套房源已售掉450多套，占93.8%，其中150平米剩余较少，集中于近邻江的1、3、5号楼。其他两种房型各剩余10多套。销售对象：本地生意人，在外做生意偶尔回宁波与父母同住者；基本都是自住客。营销理念：(2)规划设计建筑造型刚毅简约，体块之间强调相互穿插咬合，整体曲线流畅生动。建筑外立面：天然金色花岗岩石材每户外窗：美国驻华大使馆指定使用的德式实木窗地处三江口东岸，紧靠奉化江，地理位置优越，注重外墙、地面、门窗等细节和材质的选择3幢高层建筑沿江一字排开，户户可观江景，西北朝向，既取奉化江景，又能观三江口风景。豪华裙房屋顶露天泳池、高速入户电梯小区豪华会所功能设施齐全：壁球馆、商务中心、球房、桥牌室、酒吧、桌球房、咖啡吧、健身中心、儿童游戏房、赏书阁配有1:2的停车库产品类型不丰富，无小户型，均是大户型，292平方米起步，平均300多平方米典型项目—