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2014.06安吉中铁商业项目市场研究与定位报告报告结构思路城市宏观经济背景项目本体分析安吉商业市场研究商业需求/投资分析发展方向研判类似案例研究项目整体定位项目经济评价城市宏观经济背景PART1城市经济及产业发展城市及项目周边规划区位条件优越城市角色安吉地处长三角经济圈几何中心，是杭州都市经济圈重要的西北节点。形成了30分钟进湖杭、90分钟达沪宁的交通格局，随着商合杭高速铁路过境安吉设站和通杭城际轨道交通项目的突破，安吉与杭州的时空距离将进一步缩短，实现与杭州的同城发展。安吉是杭州都市经济圈重要的西北节点城市，与杭州同城发展趋势加快，地方特色产业鲜明，休闲旅游业蓬勃发展特色产业发展迅猛休闲旅游蓬勃发展三大特色产业“竹业、茶业和椅业”构成安吉的三张名片。安吉是全省首批旅游经济综合改革试点示范县、长三角首选乡村休闲旅游目的地，被评为中国最佳生态旅游县。2013年共接待游客1044万人次，旅游总收入102.3亿元。安吉经济发展稳中有进，近年增长速度有放缓趋势，13年人均GDP超9000美元。经济发展为房地产市场和商业市场的稳步发展奠定较好基础2013年安吉实现地方生产总值265亿元，同比增长8.5%，虽创下近几年新低，但近四年的复合长率达到8.6%，高于一般城市平均增长率，经济基本面表现良好；安吉人均GDP达到57614元，约合9300美元，已达到中等发达国家的标准。安吉县2010年-2013年GDP总额及增长统计安吉县2010年-2013年人均GDP走势数据来源：安吉县国民经济和社会发展统计公报城市经济与湖州其它县市相比，安吉县的人均GDP实际位居末位，与浙江平均值相比要低10000元左右，整体经济水平较低由于城市人口较少，且属山区城市，社会生产总值要低于湖州同等级的城市；2013年安吉县人均GDP从名义上看，甚至要超过南浔区，但南浔常住人口中外来人口占比较高，从而拉低了人均GDP，故实际而言，安吉县的经济水平在湖州各县区中属于垫底。湖州下属各城市2013年GDP统计湖州下属各城市2013年人均GDP统计城市经济安吉居民的消费意识较强，其消费性支出约占可支配收入总量的三分之二。食品消费占比较高，安吉人对吃较讲究居民消费性支出占可支配收入的比重较大，近三分之二的收入用于消费。安吉县居民消费意识较强；从消费构成看，食品、衣着、交通和通信、文教娱乐等商业性消费占比较大，安吉城镇居民消费正从基本消费向质量消费转变。安吉人均可支配收入与人消费支出统计2013年安吉人均消费构成统计城市经济安吉固定资产投资和房地产快速增长，产业结构存在二产向三产过渡的趋势10-13年安吉三产结构变化趋势近年安吉固定资产投资和房地产投资情况安吉产业结构以第二产业为主导，且其比重呈逐年下降态势；第三产业呈现稳步增长，产业结构持续优化，安吉城市活力进一步释放。13年安吉完成固定资产投资123亿元，近几年保持17%的增长势头发展；13年完成房地产开发投资31亿元，呈现补偿式发展，增速达52%，占固定资产投资的25.6%，占GDP的12%，占比处在较合理的结构，说明安吉房地产市场发展较为健康。产业发展安吉竹资源以108万亩竹林实现120个亿的产值，以占全国1.8%的立竹量创造22%的竹叶产值，竹产业被确定为省级产业示范基地，获“中国竹凉席之都”等荣誉称号。目前境内有中国大竹海、竹博园等著名景点。中国竹乡和中国竹地板之都安吉转椅有七大系列500多个品种，年产达7000万把，占据国内市场1/3以上份额，安吉椅业已经成为省级区域国际品牌试点和国家级出口基地。中国转椅之乡安吉茶叶以白茶闻名，白茶从单株母树发展到现在种植面积近10万亩，年产量1000余吨，产值近14.5亿元，“安吉白茶”获全省首个农产品气候品质认证和省区域品牌，被授予“省林业产业百亿强县”称号，成为全国首批农民林业专业合作社示范县，新增国家级示范合作社12家。另外还有黄金茶等茶种。中国白茶之乡产业发展安吉特色产业鲜明，有效拉动了当地经济的发展，充足的产业人口也带来了投资需求的旺盛2013年底全县年末户籍人口46.18万人，常住人口46.7万人，外来人口极少，属典型的内生型市场。市区人口在以年均1.5万人的速度增长，按规划至2020年市区人口将达到30万人，按目前增长速度来看将至少超过20万人；安吉社会消费品零售总额增长率要明显高于GDP涨幅，但受宏观经济减缓影响，增长率也呈现下降趋势。但仍可表明安吉市场较为强大的消费力。安吉外来导入人口极少，属内向型城市。得益于经济水平不断提升，社会消费品零售总额快速增加，市场消费能力不断增加安吉全县及市区人口变化趋势统计社会消费品零售总额增长情况人口规模受房地产投资拉动作用，安吉商品房施工面积逐年叠加上升；近几年安吉商品房成交高峰出现在11年，年成交达70.9万方，刚性需求得到有效释放；之后见顶回落，12、13年成交量维持在55万方左右，说明安吉商品房成交量天花板已经显现，年人均成交面积在1㎡左右，属正常水平；商业物业销售受供给影响较显著，随着安吉商业设施的开发，成交量较前几年有所上升，年均成交面积在10万㎡左右。安吉商品房市场近几年发展快速，成交天花板显现，商业物业受供给影响显著，年均成交面积在10万㎡左右近年安吉商品房市场发展情况商品房市场城市宏观背景小结人口基数不高、经济起点低发展向好、消费意识强烈，受城市等级限制，需适当控制城市商业发展规模宏观经济经济发展水平不高，但增长速度较快，经济发展前景乐观年均保持10%左右的增长速度，房地产处于快速发展期产业基础特色产业明显，二次产业是支柱，对整体经济带动作用明显，三次产业发展入步快车道三大支柱产业为竹业、椅业、装备制造业社会消费品零售社会消费品零售总额相对城市等级较大，表现了突出的、强大的消费力年均增长速度达15%，批发零售业位居涨幅首位人口安吉人口基数偏低，但城镇化进程飞快，为消费提供了稳定的人口保证至2020年，市区人口将由目前的14万增加到30万左右储蓄、收入、消费支出居民储蓄存款余额、人均可支配收入、人均消费性支出在湖州排名较为靠后，但消费意识强烈居民人均存款达3.6万，消费支出占收入的近三分之二以中国竹乡、黄浦江源、昌硕故里为特色的长三角沪杭大都市圈生态腹地和旅游休闲度假目的地；长三角重要的先进特色产业制造基地；杭州都市经济圈的人居板块、重要的旅游目的地及产业外延基地；全国新农村建设示范基地。安吉整体规划和发展定位与资源特征、经济自然发展规律相吻合，将重点打造旅游休闲城市及特色产业制造基地发展定位：中国生态竹乡、旅游休闲胜地、美丽乡村构筑“一中心、五重镇、六十中心村”城乡体系框架“一中心”为县域中部主、次中心城镇，即递铺镇和孝丰镇。人口将从目前的14.5万增加到近期的20万，远期30万人。“五重镇”为北部两个组合型工业镇和南部三个特色镇。北部为东北梅溪、昆铜和溪龙乡集镇构成组合型工业镇，西北高禹、良朋构成组合性工业镇。南部以杭垓、报福、天荒坪为特色镇。“六十中心村”指建设约60个中心村。城市规划六大片区中，主城区的规划对本项目定位有直接影响，是规划研究的重点所在，政府对主城区已提出详细规划设计老城片区：承担综合服务中心职能城东片区：以文化创意产业为特色，兼顾居住、公共服务等职能城北片区：工业园区为主导，配套居住功能灵峰山片区：发展高档休闲旅游产业城西北片区：以教育科技为特色，建成城市的副中心塘浦片区：控制工业用地，配套居住、商业等城市综合职能城东片区城市规划本案所属主城区中心边缘地带，未来有机会融入中心区发展，但在业态发展上需注重差异化发展，与主城业态形成互补功能本案主城区中心规划北至浦源大道，南至云鸿路，西到迎宾大道，东到天目路。将打造RBD（游憩商业区），即城市中商业、游憩业和旅游业的互动区。规划目标及范围中小型购物中心、特色休闲商业和文化旅游综合体，胜利路和人民路将打造城市商业主轴。功能上形成一个核心和三条功能带：天荒坪路和规划支路之间的商务办公和酒店服务带；建设路以南的配套公寓带；人民路和递铺路之间的精品购物休闲带；三条功能带围合形成一个商业核心区。重点发展业态人民路活力商街城市规划人民路胜利路城市规划区域规划商业规划对本案价值安吉立足自身优势，加速融入杭州步伐，重点发展生态休闲旅游业和特色制造业，快速的城市化进程使中心城区的聚合力进一步加强。本项目位于主城中心区南侧，是城市未来重要发展方向，区域内重点设施的建设将提升人们对于区域的认知，促进区域面貌改善，增强吸引力，提升居住人口密度。城市商业发展目标确立，即以胜利路与人民路为核心的市级商业中心。受城市空间制约，安吉单极商圈的现状仍将维续。本案发展零售商业风险较大。本项目周边城市意象以及成熟度都迅速提高，高素质人口的进入，为本区域带来中高端消费需求。规划小结项目本体分析PART2区域特征分析项目价值发现位于安吉县城云鸿西路与迎宾大道交叉口，距市中心区距离不到1公里，距杭长高速安吉东出口约5公里，扼守安吉南大门。项目距高速出口5公里新浙北大厦地块贯通两条城市主干道，而且处于城市中心区南部边缘，不论是交通还是区位都有比较大的优势；区域内主要以住宅开发为主，目前商业氛围正在培育阶段，新建成的住宅小区较多，能够带来可观的消费量，因此必须予以充分的关注；项目毗邻新浙北大厦及云鸿大厦，零售商业面临直接竞争；区域专业市场氛围局部浓厚，尤其是是迎宾路已经形成了家居、建材的特色商业区，本案必须充分利用，发掘最大的商业价值。项目区位转椅市场云鸿西路天荒坪路丰华天逸城天荒坪路本案周边环境主因素细分因素分析分值权重与原有商圈关系与人民路商圈存在商业断层，可形成新的商圈与城北片区特定业态方面存在竞争关系20.15周边竞争项目现有竞争项目与新浙北大厦存在竞争关系，本案在规模、品牌影响力等方面均无法直接竞争-30.1潜在竞争项目昌硕广场打造安吉首席城市综合体，引领安吉城市商业发展趋势；丰华天逸城未来打造有风情商业街，但体量中等，不足以形成跨区域购物行为-10.1人口密度人口密度现有人口密度较低-20.05规划人口密度规划中人口密度中高10.1商业、商务氛围未形成有效的商业、商务氛围，周边以专业市场及中低档餐饮为主-20.05周边配套现有配套以共享市中心配套为主，其他配套不够完善-10.05未来规划周边居住小区的成熟，整个板块价值的提升20.1可达性道路周边道路等级高，毗邻杭长高速出口，有利于大宗商品运输30.1公共交通现有公交路线有限-10.1可视性紧邻两条城市主干道，可视性较佳30.1合计0.45项目地块可视性好，有利于商业发展，周边以目的消费性业态为主，人流量是本项目的最大威胁，而交通可达性是本案的一大优势价值评估安吉商业市场研究PART3城市商业现状分析区域商业竞争分析安吉正由单一业态向多元业态发展，目前的商业格局以老城区核心商圈和各区域的特色商圈为主，城市商业正在往南演进，但尚处于雏形阶段。老城区商圈：老城区商圈发展历史较早，由人民路与胜利路为主轴组成“T”字型格局，业态发育齐全，集购物、酒店、餐饮、休闲于一体的综合性商业区，代表着安吉商业发展的最高水平，吸引全县及游客等消费群体，商业氛围浓厚。商贸广场、中都大厦、百汇大厦均汇聚此于。城南新商圈：由新浙北大厦领航片区商业繁华，商业正处于酝酿发展之中，商圈暂未完全形成，仍需要时间的积淀。城北街色商圈：沿浦源大道、苕溪路形成的建材家具，沿天荒坪北路、玉华路形成的五金、汽贸汽修特色商圈。随着安吉经济的发展、市民消费能力的提高和商业环境的改善，主城区基本形成“1+3”的商业格局，1个市级商圈，三个区域特色商圈浦源大道建材家具片区玉华路五金汽贸片区老城区商圈新浙北大厦片区商业格局转椅市场新浙北大厦中都大厦商贸广场百汇大厦天都购物中心竹业城浙北大厦三里亭商贸城零售百货专业市场业态占比39%为服饰箱包店，店面面积集中在60平米左右；21%为餐饮类，以小店面为主，面积在30平米左右，人流量一般；17%为房产中介，分布较为集中，以租赁