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安徽万泰置业有限公司关于翠湖一路项目立项的申请书（供参考）铜陵市发展和改革委员会：兹有我公司拟投资开发“翠湖一路项目”并申请立项。项目选址于石城大道、翠湖一路交汇处东北角，总用地面积约7万平方米，建筑容积率约3.75，建筑密度40-50%，可计容积率建筑面积约20万平方米，其中商业用房约8万平方米，写字楼约3万平方米，公寓住宅约9万平方米。项目总投资5亿元左右，建设所需资金全部由我公司自筹解决。根据有关法律法规规定，现向贵委申请办理项目核准手续，请给予办理为盼。附：翠湖一路项目可行性报告。申请人（签章）：安徽万泰置业有限公司2009年9月1日安徽万泰置业有限公司翠湖一路项目可行性报告（代立项申请之可行性报告）目录第一章项目概况一、立地条件二、项目依据三、项目开发公司状况四、项目建设规模和建设内容五、项目建设招投标形式第二章项目投资环境一、宏观经济环境二、房地产市场分析三、项目所在区域房地产发展规划和趋势四、项目环境建设条件第三章项目对公共设施需求影响分析一、项目对公共设施的需求二、项目住户子女教育解决方案三、项目公共体育设施和交通设施的解决方案四、项目物业管理第四章项目分析及市场定位一、项目SWOT分析二、市场定位三、房地产市场承载力分析四、销售价格及销售预测五、项目营销方案第五章项目开发建设进度安排一、工程计划二、施工安排第六章投资估算和资金筹措一、总投资估算二、资金筹措和资金平衡分析第七章财务分析一、销售利润分析二、赢利能力分析第八章不确定性分析一、项目盈亏平衡分析二、项目敏感性分析三、项目风险分析四、风险分析五、风险防范对策【结论】第一章项目概况一、立地条件：项目选址于石城大道、翠湖一路交汇处东北角，总用地面积约7万平方米，建筑容积率约3.75，建筑密度40-50%，可计容积率建筑面积约20万平方米，其中商业用房8万平方米，写字楼约3万平方米，公寓、住宅约9万平方米。项目“四至”及现场图：东面：铜陵柳园小学；南面：翠湖一路，隔路相望是待规划政府用地，稍远是在建新华苑住宅小区；西面：是石城大道，隔路相望万泰翡翠城住宅区；北面：紧邻柏庄春暖花开住宅小区。石城大道待建项目（需确认）东南西北翠湖一路柏庄·春暖花开本案铜陵柳园小学万泰·翡翠城待建项目（需确认）二、项目依据：（一）主要政策依据：1、铜陵市国民经济和社会发展信息化“十一五”规划；2、“大铜陵”发展战略；3、铜陵市科学和技术发展“十一五”规划纲要；4、铜陵市“十一五”城市建设规划纲要；5、铜陵市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要。6、……（二）铜陵商业网点规划：铜陵市城市商业网点规划及西湖新区商业网点规划等。三、项目开发公司状况：（请万泰公司修正、补齐资料）1、经营性质：股份制浙江万泰房地产有限公司是一家具有丰富专业经验的房地产开发企业；浙江凯恩投资集团有限公司是一家资金实力非常雄厚的投资企业，其下属子公司浙江凯恩特种材料股份有限公司已在深交所中小板上市（002012）。双方通过强强联合，优势互补，在安徽省共同投资注册安徽万泰置业有限公司，开发了“万泰•翡翠城”项目。安徽万泰置业有限公司将以“筑就城市永恒的经典”为经营理念，以“为业主创造价值，为员工创造前途，为股东创造财富，为社会创造效益”为使命，以“业主至上”为服务宗旨，用3～5年的时间，完成铜陵“万泰•翡翠城”、“万泰·水晶城”的开发，其间在铜陵及周边地区寻求优质土地资源，适时向周边地区扩展，努力成为安徽省知名的房地产开发商。2、经营范围：项目投资、土地运营、房地产开发、物业管理等。3、管理架构：（1）、管理层决策前主张民主，决策后强调集中。对决策过程、执行情况、实施结果进行制度化的监控。（2）、决策应广泛汲取公司内外各方面的智慧源泉，尤其对利用外脑给予充分重视，并视为顺应知识经济的明智之举。（3）、本公司直属职能部门分三大系统：督导系统、业务系统及支持系统。4、工程技术力量：工程技术力量雄厚，拥有技术专业人员数十名，专业涵括规划设计、建筑施工、施工监理、结构力学、测量学、物业管理等多学科。5、财务状况分析（此略）四、项目建设规模和建设内容：（一）、主要经济指标：1、总占地面积：约70000平；2、容积率：约3.75；3、总建筑面积：24万平（其中计容积率面积约20万）；4、建筑覆盖率：40-50%；5、绿化率：≥35%；6、建筑高度：≤100米；7、停车位：800--1000个。（二）、建设规模与建设内容：1、总部大厦：≤30000平；2、商业综合体：≤80000平（含百货、超市、步行街、影院等）；3、酒店式公寓:≤90000平（含公寓、住宅楼等）；4、停车场：30000-40000平（不计容积率）。（三）、项目平面示意图：汽车出口石城大道翠湖一路地面三层地面三层地面四层地面四层底商住宅住宅停车场住宅内街1外广场汽车入口内街2酒店公寓A总部经济大厦B五、项目建设招投标形式：根据《中华人民共和国招标投标法》及安徽省招投标的有关法规规章，采取自主招标形式，公开招标与邀标相结合，全部招标与部分招标相结合，力求“公开公正公平”，严控成本与采用合理方案相结合等形式进行。第二章项目投资环境一、宏观经济环境：（一）铜陵的城市特性与区位优势：城市区位城市人口密度比较铜陵地处上海与武汉、南京和九江的正中心(距南京与上海的距离分别是200公里和450公里)，也是我国著名的黄山——九华山旅游风景区的北大门(距九华山和黄山分别为80和120公里)，同时还是安徽省实施“两点一线”开发开放战略的交叉点。芜、马、池城市经济圈的中心，区位优势极为明显。（二）铜陵城市背景与发展机遇：（三）铜陵的交通状况：自1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。1、城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站）2、铁路：铜九铁路3、高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速4、城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道等。形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。（四）铜陵行政区划：1956年，经国务院批准，铜陵正式建市，由省直辖。以后随政治经济形势变化，行政区划曾多次更迭。现铜陵市辖区为一县三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区和郊区（拟打算增加西湖新区、经济开发区），总面积1，113平方公里，其中市区面积227平方公里，总人口73.89万人，其中市区人口43.43万人。（五）、铜陵城市发展定位：1、全国铜产业基地：铜陵地阜物华，铜、金、银、水泥用灰岩储量居安徽全省第一，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二。按照“做强有色、做精化工、做优电子、做大建材”的发展思路，铜陵四大支柱产业日益壮大，其中有色、化工、建材三大行业正是凭藉舟楫之便而得以迅速发展，构成了区域经济三足鼎立之势，其中铜都铜业、六国化工、安纳达钛业均已上市，是“铜都板块”重要组成部分，铜陵已成为全国最大的铜产品加工制造和集散中心、长江流域最大的硫磷化工产品基地和重要的水泥建材制品基地。2、电子材料产业基地：国家火炬计划铜陵电子材料产业基地于1999年8月被科技部火炬中心批准建设。基地现有骨干企业5家，其中国家级重点高新技术企业3家，正在实施的火炬计划项目17项，其中重点国家级3项，国家级项。2002年，产业基地实现工业总产值21.4亿元。基地的建设现已初具规模，基本形成了产业特色鲜明、技术水平较高、产业规模较大、发展环境较优化、布局相对集中的2个产品加工体系，即利用本地铜资源开发高档电解铜箔、特种漆包线等高新电子材料的加工体系和电工薄膜—金属化薄膜—电容器—电子整机一条龙的加工体系。3、长江中下游重要的工贸港口城市：《铜陵市城市总体规划（2003—2020）》将铜陵市定位为“长江中下游重要的工贸港口城市”；交通部发布的《长江干线航道发展规划（2003—2020）》明确铜陵为万吨级海轮进江的终点港，铜陵作为长江下游南岸的一座临江新兴城市，发展水运，港口有着得天独厚的优势。随着我国经济快速增长，能源和交通需求旺盛，长江水运高歌猛进，水系完成货物周转量占流域货物周转总量的30％以上，承担了沿江大型企业所需８０％的铁矿石、７２％的原油和８３％的电煤运输，2006年水运货物量达9.9亿吨，港口集装箱吞吐量634万标箱，成为世界上运输最繁忙、运量最大的通航内河。长江水运有力促进了沿江产业带的形成，沿江七省二市集聚了我国41%以上的经济总量，紧邻长江是铜陵持续发展的优势，政府高度重视港口资源的战略作用，提出“港为城用、城依港兴”的发展方针，发展临港产业，有力带动了全市经济社会的全面协调发展。4、皖中南中心城市：铜陵是一座区位相对优越的城市。地处长三角经济圈和武汉经济圈的交汇中心。铁路经芜湖与全国铁路网连接，铜九铁路货运通车，铜庐铁路和长江公铁大桥已列入国家建设规划。皖江第一桥贯通长江南北，合铜高速已全线通车，沿江高速铜陵东段已建成通车，铜宣高速全面开工建设。“黄金水道”长江流经铜陵60公里，铜陵拥有对外轮开放的一类口岸，港口吞吐量已超过2000万吨。目前，铜陵已初步建成较为完备的公路、铁路、水路立体交通网络体系，作为皖中南交通枢纽和中心城市之一的格局正在形成。二、房地产市场分析（一）09年1-4月份住宅市场运行特点由于受到整体经济环境的影响，2008年以来，铜陵市房地产市场和全国房地产市场一样进入了近年来少有的调整阶段，特别是2008年下半年到2009年1、2月份，铜陵市房地产交易持续低迷，3月份开始逐渐有所回暖，进入4月份，商品房的销售总套数和总面积同比增长幅度均超过50%，其中住宅类商品房的销售总套数和总面积同比增长幅度超过70%，二手房的销售同比增长超过一倍，迎来了房地产市场的“小阳春”。（二）商业市场的总体特征商业区域特征分析1、老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，尤其长江中路，人气很旺；2、其他区域商业旺气呈现明显不足，租金较低。靠近城区边界的地方，商业几乎断节。（三）房地产市场运行特点：1、从供求关系上看，供应量仍大于实际有效需求：1-4月份铜陵商品房新增上市总面积为29.19万平方米，实际销售面积为22.62万平方米，只占新增上市总面积的77%，供仍大于求，市场并未真正摆脱困境。但4月份出现的“小阳春”现象，特别是二手房的成交量出现的快速升温势头，在一定程度上可以淡化市场的观望心理，对于促进房地产开发市场信心和消费者的购买需求起到了一定的积极作用。2、从需求上看，市场逐步趋于理性购房：从1-4月总体销售情况来看，相对低价的新开盘项目受到追捧，经济适用房、小户型房及离市区稍远的低价楼盘销售业绩都有不俗的表现。比较有代表性的有：位于狮子山区的凤凰城A组团和位于开发区内的万泰翡翠城，由于其销售价格稍低，在四个月中分别销售了337套、180套，占比为全部销售量的17.8%和10%；经济适用房在此期间也销售了219套，占比11.6%，居销售排行榜的前列。3、从价格走势上看，平均局部波动可能性大：房价是决定销售量的重要因素。随着中央及地方各种利好政策的先后出台，开发商又动用了打折，买房赠优惠券、赠装修、赠电器等多种促销方式降低房价，渐渐打破了一些购房者压抑了许久的刚性需求，重启了购房市场。但是，铜陵目前热销的房屋主要集中在少数几个楼盘，但这部分受欢迎的房子数量毕竟有限，随着时间的推移，房市将仍有可能出现局部范围的波动。4、商业布局过于密集，业态集中，亟需打造商业次中心区;◆商场和专卖店等密集，商品品类丰富主要道路商业分析整个城市道路的边界，其实就是城市商业的边界。主城区道路边界：东向：铜都大道；南向：金山路西向：铜官大道；北向：北京路注：随着道路的延伸，商业衰减非常明显，虚线区域商业几乎绝迹。城市商业边界图本案在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百货类、食品类、文体类、