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亳州东台路项目定位报告二00八.十二.◆亳州市区位图◆亳州市概况◆亳州市城市规划◆亳州市经济指标◆亳州市房地产市场概况◆项目基本情况◆项目SWOT分析◆项目定位◆营销建议◆项目开发计划◆讨论议题目录亳州市区位图亳州市区位图亳州市概况地理位置：亳州市位于安徽省西北部，苏、鲁、豫、皖四省结合部，黄淮平原腹地。地形呈斜长形，南北长约150公里，东西宽约90公里。行政区划：亳州市是2000年5月经国务院批准设立的省辖市，辖涡阳、蒙城、利辛和谯城三县一区，其中谯城区为市委、市政府机关所在地。城市性质：国家级历史文化名城，全国著名药都，皖西北区域中心城市之一。面积及人口：亳州市国土面积8374平方公里,人口576万；中心城市建成区面积35平方公里，市区人口38万。交通：亳州北倚欧亚大陆桥，距商丘机场60公里，距阜阳机场120公里；京九铁路、徐阜铁路，311、105国道，202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速在境内纵横穿叉；涡河、茨淮新河航运可直接通江入海。自然资源：亳州地下蕴藏着丰富的煤炭、石油、金刚石等矿产资源。历史文化资源：亳州历史悠久，一代圣君商成汤王、道教鼻祖老子、圣哲庄子、魏武帝曹操、神医华佗、道教至尊陈抟、巾帼英雄花木兰等皆生于此。亳州市文物古迹众多，1986年12月被国务院批准为国家级历史文化名城，目前，亳州市国家级和省级重点文物保护单位22处，市级文物保护单位36处，一般文物古迹150余处；其中花戏楼、尉迟寺遗址、曹操地下运兵道、华祖庵、天静宫、庄子祠、道德中宫等享誉海内外。亳州市概况经济特色（亳州经济尚处于工业化的初始阶段）：◆全国最大的中药材集散地：亳州自古就有“药都”之称，是中医药文化的摇篮，盛产中药材。从事种植、加工、购销中药材的人员达100万人之众，形成近千个中药材种植专业村。市区内建有全国规模最大、设施最好、档次最高的“中国(亳州)中药材交易中心”。该专业市场年交易额达100亿元以上，亳州已是名符其实的全国最大的中药材集散地，药业经济已成为当地富民强市的重要支柱。◆中国白酒大基地：亳州酿酒年代久远，自古就是名酒之乡，全市共有大小白酒企业250余家，其中古井贡酒居中国八大名酒之列；知名白酒企业有古井贡集团、涡阳双轮集团、井中集团、板桥酒业等。◆全国优质农副特产品生产基地：亳州是全国优质农副特产品生产基地，盛产小麦、大豆、玉米、棉花、烟叶等粮油经济作物；建有国家级蔬菜批发市场，蔬菜水果日最高交易量400万公斤以上，年交易额3亿多元，辐射全国十多个省市。◆全国最大的黄牛产区：亳州是全国最大的黄牛产区，年肉类产量近40万吨，蒙城、涡阳、利辛三县是全国黄牛生产县的前三名，被誉为中国黄牛“金三角”，其中蒙城被誉为“全国第一养牛大县”。◆皖北地区的老工业基地：亳州亦是皖北地区的老工业基地。现拥有机械制造、酿酒、卷烟、医药、纺织、食品、化工、建筑建材、印刷等十几大门类。亳州市城市规划城市发展方向：城市发展方向主要向南，适当向西、向北发展，控制向东跨铁路发展。城市空间结构：一条涡河城市景观带，一条（魏武大道）历史文化及现代环境艺术大道，两条城市轴线，两条城市环路，数条滨河绿化带。用地功能结构：一个城市主中心，三个城市副中心，一个科研文化区和仓储区，三个工业区，六个居住区。城市结构形态：总体规划可概括为“一带七区”的城市空间结构形态。1、涡河文化旅游带：沿涡河两岸规划沿河绿化带，结合涡河区域旅游，形成涡河文化旅游带。2、涡北区：京九铁路以西及涡河以北地区，以丰水源小区建设为契机，以谯城区政府北迁为动力推动涡北区的发展。3、老城区：京九铁路以西、涡河以南及文帝路以北地区，该区应疏散老城人口，整治环境，保护老城格局及历史街区风貌。4、中心区：京九铁路以西、文帝路以南和凤尾沟以北地区，依托市级行政中心及火车站商贸区形成全市的公建中心区；5、南部新区：京九铁路以西、凤尾沟以南，靠近城市中心区地区，基础设施投资节省，布置轻工业和居住地，成为南部发展新区。6、东部开发区：京九铁路以东，涡河南北两侧地区，利用311国道及京九铁路的交通优势形成开发区。7、东南文教科研区：京九铁路以东沿凤尾沟和307国道向东南布置大专院校和科研机构，形成文教科研区。8、西部工业园区：在中心区和南部新区以西，利用省际边界及对外交通优势形成工业园区。指标1:GDP自2004年以来，亳州市GDP平均保持11%以上的加速增长态势，经济规模和经济实力不断增强，为房地产业的发展创造良好的经济环境。亳州市经济指标2003年—2007年亳州市GDP0100200300400亿元0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%GDP(亿元)增长率GDP(亿元)183.65224.64265298.73343.27增长率2.4%12.1%9.5%11.5%12.10%2003年2004年2005年2006年2007年指标2:固定资产投资自2003年以来，亳州市固定资产投资以年均25%以上的速度平稳快速增长，表明亳州市经济处于快速发展阶段。亳州市经济指标2003年—2007年亳州市固定资产投资050100150200亿元0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%固定资产投资(亿元)增长率固定资产投资(亿元)54.4767.7788.33111.03144.89增长率21.4%24.4%30.0%25.70%30.50%2003年2004年2005年2006年2007年指标3:人均GDP自2004年以来，亳州市人均GDP以年均18%以上的速度快速增长，发展势头迅猛。亳州市经济指标2003年—2007年亳州市人均GDP02000400060008000元0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%人均GDP(元)增长率人均GDP(元)34204299515358236718增长率1.5%25.7%19.9%13.00%15.37%2003年2004年2005年2006年2007年指标4:人均可支配收入自2003年以来，亳州市城市居民人均可支配收入加速增长，城市居民消费能力稳步增强。亳州市经济指标2003年—2007年亳州市城市居民人均可支配收入020004000600080001000012000元0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%城市居民人均可支配收入(元)增长率城市居民人均可支配收入(元)642971167991904211288增长率12.7%10.7%12.3%13.20%24.80%2003年2004年2005年2006年2007年房地产开发投资亳州市房地产开发投资基数较小，自2003年以来，房地产投资年增幅起伏较大。亳州市房地产市场概况2003年—2007年亳州市房地产开发投资0246810亿元0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%房地产开发投资(亿元)增长率房地产开发投资(亿元)4.64.826.257.437.66增长率25.0%4.8%29.7%18.90%3.10%2003年2004年2005年2006年2007年2006年—2008年房地产市场基础数据亳州市房地产市场概况序号项目2006年2007年2008年1—9月1商品房销售面积（万平方米）2236232土地供应总量、成交价格出让面积（亩）21852599其中：商业用地（亩）5641781居住用地（亩）16210918总成交价（万元）6428284346675平均成交单价（万元/亩）3054683新开工房地产项目数量（个）281525建筑面积（万平方米）3527532008年-2012年亳州市市区住房建设和住房保障年度目标规划期内规划区新增人口6.5万人，市区新建住房225万平方米，24725套。亳州市房地产市场概况项目2008年2009年2010年2011年2012年合计新建住房面积（万平方米）38.344.546.045.950.3225.0其中商品住房（万平方米）34.040.040.040.045.0199.0旧房改造（万平方米）3.03.54.84.03.418.7廉租房（万平方米）0.80.50.50.50.52.8经济适用房（万平方米）0.50.50.71.41.44.5新建住房套数（套）4390460050505050563524725其中商品住房（套）3700390041404140484520725旧房改造（套）4505207106104902780廉租房（套）160100100100100560经济适用房（套）80801002002006602008年-2012年亳州市市区住房建设空间分布根据城市建设总体规划和用地布局，结合新区建设和旧城改造，在城市规划区内设5个住房片区。1、建成区旧城改造计划新建住房18.7万平方米。2、涡北新区计划新建住房80万平方米。其中，涡河以北、北一环以南、魏武大道以东、铁路以西，新建住房60万平方米；涡河以北、北一环以南、魏武大道以西、国道105以东，新建住房20万平方米。3、南部新区计划新建住房75万平方米。其中，药都大道以南、兴业路以北、希夷大道以东、铁路以西，新建住房40万平方米；希夷大道以西、国道105以东，新建住房30万平方米。4、城区东部及亳州经济开发区计划新建住房25万平方米。5、城区西部及亳州工业园区计划新建住房26.3万平方米。亳州市房地产市场概况宗地地理位置、四至范围项目地处亳州市老城区，位于亳州市最繁华商业街周后街延长线——东台路南侧，向西距亳州市城市主干道魏武大道约200米。东至民房，西至亳州汽车客运北站，南至民房及部分厂房，北至东台路。项目基本情况宗地面积、现状宗地面积11805平方米（17.71亩），总体形状较为方正，地上建筑、构筑物已拆除，宗地四周已砌筑了简易围墙。项目基本情况项目规划总用地面积(M2)12853.47总建筑面积(M2)23610其中:建设用地面积(M2)11805其中:居住面积(M2)23610代征地面积(M2)1048.47容积率2.00建筑密度30%红线后退距离(米)北南东西5.03.03.03.0周边配套1、生活配套金色华联超市、盖盛祥超市、州后街商业街、工行、建行、中行亳州分行、联通、移动营业厅、亳州客运北站、古井大酒店、南洋商务酒店。2、教育配套亳州市州东小学、亳州市老年大学、夏侯小学、市委党校。3、医疗卫生配套市人民医院、市中医院、城关医院、华佗中医院、东键诊所、程氏泌尿科。4、休闲配套东观嫁台、南洋碧海银沙大浴场、华佗纪念馆、汤王陵公园、烈士陵园、魏武广场等均在3公里范围内。5、交通状况项目侧面为亳州客运站所在地，1路、2路等多路公交车直达通过，同时亳州市较小，电动车摩托车等自用型便捷车较多，基本不依赖于公交系统。项目基本情况优势1、配套设施齐全该项目位于老城区，生活、教育、医疗卫生以及娱乐休闲配套设施齐全。2、交通便利地块位于老城区，紧临城市主干道魏武大道，交通便利。劣势1、地块面积较小项目地块面积较小，规模不大，无法形成规模效应，且不容易做好小区内环境；2、自然及人文环境较差地块周边均为民房及旧厂房，空间环境杂乱；地块西邻亳州客运北站，流动人口较多，治安情况复杂。项目SWOT分析机遇1、旧城改造提供机会项目位于老城区，随着老城区的改造，为项目的建设和销售提供难得的机会；2、周边项目较少提供机会目前，项目周边的住宅项目开发较少，如能快速开发和销售，能够抢先占领该区域市场。威胁1、古井印刷厂开发项目构成直接威胁在地块西南角相邻的古井印刷厂开发项目占地40多亩，规划多栋小高层，位置更为优越，对本项目后期销售有直接威胁。2、经济危机及房地产市场低迷带来的威胁经济危机时居民减少消费支出、房地产市场低迷居民购房持币观望均给项目销售带来压力。项目SWOT分析市场形象定位老城区中心绝版洋房公馆定义诠释：老城区中心：该项目位于老城区中心地带，凸显地段优势；洋房公馆：多层洋房及9层电梯板楼，体现产品差异化；绝版：老城区新开发项目再无多层洋房。