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“博洋”安徽宿州住宅项目操作思路&流程谨呈：宁波博洋集团·房产事业部.市场研究.市场定位.产品定位1合润视角我们所面对的市场环境市场研究：一、城脉--宿州有什么？初步核算，2008年，宿州全市生产总值511.10亿元，按可比价计算，比上年增长14.1%。其中，第一产业增加值153.40亿元，增长5.2%，拉动GDP增长1.7个百分点，对经济增长的贡献率为12.1%；第二产业增加值169.16亿元，增长26.3%，拉动GDP增长7.6个百分点，对经济增长的贡献率为54.2%，其中，全部工业增加值完成151.76亿元，增长29%，拉动GDP增长7.4个百分点，对经济增长的贡献率为52.9%；第三产业增加值188.54亿元，增长12.4%，拉动GDP增长4.8个百分点，对经济增长的贡献率为33.7%。人均生产总值8982元，比上年增加1552元。全社会劳动生产率15006元/人，比上年增加2376元。国民经济GDP涨幅稳定，08年人均GDP接近1000美元经济环境二产比值明显增加，二产贡献明显增强上半年实现生产总值225.16亿元，同比增长12.4%。其中，一产增长4%，二产增长20.6%，三产增长11.7%。三次产业结构进一步优化，结构由去年上半年的31.6:33.2:35.2调整为今年上半年的30.3︰35.0︰34.7，首次实现了二产超过三产和一产，二产对全市经济增长的贡献明显增强。经济环境指标绝对数比上年增长（%）总计其中：轻工业重工业其中：国有企业集体企业股份合作企业股份制企业外商及港澳台商投资企业其中：国有控股企业其中：大中型工业企业116.052.963.120.73.10.978.57.631.243.235.730.444.424.283.7111.039.423.222.324.32008年规模以上工业增加值（按经济类型分）单位：亿元全年全部工业实现增加值151.76亿元，比上年增长29.0％，其中，规模以上工业实现增加值116.01亿元,比上年增长35.7％。股份制企业，第三产业附加值涨幅加快外贸经济外贸进出口总额8627万美元，增长54.8%。其中，进口总额1536万美元，增长59.4%，出口总额7091万美元，增长53.9%。其中，生产企业自营出口4429万美元，增长75.2%，外商投资企业出口2485万美元，增长48.1%。全年实际利用外资总额7841万美元，增长43.2%。其中，外商直接投资7207万美元，增长38.4％。外贸进出口大幅增长，外资不断拥入•规划期限：2007—2020年。•经济社会发展目标：全市生产总值达到600亿元，城镇化率30%。财政收入23亿元。城市规模：城市人口规模为60万，建设用地规模为65平方公里。•近期重点建设区域1、老城区组团：以西昌南路、纺织中路为重点。•2、汴河新区组团：以拂晓大道、人民路、汇源大道为发展轴线，以三角洲公园建设为支撑。市政规划各区块分类逐渐明朗，由东南向西北发展•一、工业、仓储用地减少西北工业仓储用地。增加东南三处工业用地。工业用地增加203.6公顷。•二、居住用地在经济开发区适当增加居住用地。•三、公共设施用地调整汴河新区中心区公共设施的布局形态，在开发区布置一些工业建筑综合用地。公共设施用地减少2.9公顷。•四、市政公用设施用地开发区内增加一座110kv变电所，市政公用设施用地增加2公顷。•五、绿地调整减少生产防护绿地，充分利用城市南部的采煤沉陷区，规划建设城市生态湿地公园。市政规划紧抓市场动向，第二第三产业用地规模增加市政规划城建与地貌相结合，营建绿化城市城市远景•（一）城市远景规划构想1、城市远景人口规模约100万人，用地规模约100平方公里。2、城市远景空间布局：“一心三轴、三区七片”•（二）汴河新区概念性规划研究1、概念性规划范围城市规模：至2020年，新区人口约20万人，远景人口约40-50万人，用地规模50平方公里左右。2、规划布局：“两大组团、五大功能区”以规划泗永高速公路为界，将汴河新区规划分为南北两大组团。五大功能区是指沱河以南行政中心片区；沱河、汴河之间为文体功能片区；汴河以北为新区核心功能区；唐河、濉河之间创新产业功能区及濉河以北符离镇综合功能区。市政规划城市远景构想，各片区功能划分明晰宿州有陀河、有新汴河、有四通八达的交通网，是工业城、是生态市。城市经济环境属于初级阶段，但处在经济发展的快车道；人民生活水平提高，居民消费热情日趋高涨。宿州的经济总水平与国内其他三线城市相比仍比较落后，总体经济实力还需提升。城市发展及经济开发区的建设将对整个区域房地产市场及本项目起到推动作用。合润视点城市呈持续稳定发展趋势二、市脉--我们面对怎样的市场?房地产市场环境全年建筑业增加值17.4亿元，比上年增长5.5％。具有建筑业资质的独立核算建筑企业75家。建筑企业利税总额5.68亿元，增长102.9％。房屋建筑施工面积405.59万平方米，比上年增长35.3％；房屋竣工面积214.68万平方米，比上年增长24.8％。全年固定资产投资完成210.6亿元，增长65.9%。其中，城镇50万元以上项目完成投资142.24亿元，增长65.5%，房地产投资31.04亿元，增长44.5%。2004-2008年固定资产投资额126.989.3210.651.563.865.90%42.10%32.20%31.20%23.20%0501001502002502004年2005年2006年2007年2008年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%固定资产投资额比上年增长固定资产投资显现大幅跳跃式增长1-9月皖北固定资产投资050100150200淮北市宿州市阜阳市亳州市蚌埠市淮南市固定资产投资额同比增幅±%1-9月皖北房地产投资0102030405060708090100淮北市宿州市阜阳市亳州市蚌埠市淮南市房地产投资额同比增幅±%2009年1-9月，宿州固定投资又上一个新台阶，增幅高居皖北第一房地产市场环境2009年，宿州固定资产增幅居皖北第一1-6月宿州房地产投资增幅00.10.20.30.40.50.60.7123456投资增幅除2月份受天气影响，投资增速略低外，其余各月投资增幅均保持在40%以上。县级房地产投资力度加大，房地产投资增幅上升较快，月增速均在1倍以上。房地产市场环境2009年，宿州房地产投资增幅保持40%以上市场走势宿州住宅月销售均价走势图(元/月）05001000150020002500300008-908-1109-109-309-509-7宿州住宅月销售均面积走势图(㎡/月）05000010000015000020000025000008-908-1109-109-309-509-72042084482176074968682756925754宿州房价涨幅缓慢，整体市场趋向稳定。成交均价稳步在2500元/平米左右。成交量受供应量影响波动较大，4月成交面积突破20万方。房价涨幅缓慢，每月成交面积波动较大房地产市场总结老城区开发区新区老城区新区开发区老城区新区存量：2497套存量2554套存量1663套宿州市按区域主要可以分为老城区、开发区和新区这三个区域，新区存量最大为2554套，老城区位居次席为2497套，开发区存量相对较少为1663套。2009年1-7月份商品房预售合同备案面积65.66万平方米，其中住宅60.3万平方米，非住宅5.36万平方米；备案总套数6670套，其中住宅5509套，非住宅1161间；备案总金额16.51亿元。刚性需求旺盛，呈现供需两旺的局面居民购买力2004-2008年社会消费品零售总额85.475.2141.497114.810.60%13.60%13.60%18.40%23.10%0204060801001201401602004年2005年2006年2007年2008年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%社会消费品零售总额比上年增长全年社会消费品零售额141.35亿元，比上年增长23.1％。分城乡看，城市消费品零售额49.44亿元，增长29.3％，农村（县及县以下）消费品零售额91.91亿元，增长20%。宿州社会消费品零售总额从04年的75.2亿元涨至08年的141.4亿元，当地居民消费水平呈逐年增长态势。单位：亿元居民购买力不断加强，社会消费品零售额稳步增长居民购买力居民购买力不断加强，社会消费品零售额稳步增长商品房批准预售情况：2009年1-9月份，商品房批准预售面积为51.81万平方米，其中住宅面积45.31万平方米，非住宅面积6.50万平方米；批准预售住宅3865套，非住宅938间。商品房预售合同备案情况：2009年1-9月份商品房预售合同备案面积87.92万平方米，其中住宅80.36万平方米，非住宅7.56万平方米；备案总套数8798套，其中住宅7369套，非住宅1429间。新建商品房备案价格：1-9月份已备案的商品房价格，住宅均价2415元/平方米,非住宅均价3569元/平方米。9月份房地产市场运行其他情况：1、购房人结构：9月份在已备案的商品房中，市区居民购买占75%。在购房人群中30岁以下占32%，30-40岁占40%，40-50岁占20%，50岁以上占8%。2、购房套型结构：已备案住宅套型面积90平方米以下占21.68%，90-120平方米占58.92%，120-144平方米占15.64%，144平方米以上占3.76%。3、购房资金结构：商品房按揭贷款占购房总户数的77%。居民购买力房屋购买以本地消化为主，购买人群呈低龄化市场需求教育配套备受关注宿州九中宿州一中百姓很看重教育问题，凡是几所有名中学附近的房价均有相对的提升。宿州二中市场需求小地区观念深入人心第一人民医院皖北矿务局医院苏果超市宿州市场的小区域观念相对深入人心，城南的人一般不会到城北买房，城北的人一般也不会到城南买房，基本的生活需求都在周边解决市场需求从基本需求向生活品质追求发展随着经济水平的不断提高，人们对生活品质也有了更高的追求。从传统的棋牌室，茶馆，到现在的网球场，游泳馆，SPA，休闲会所……游泳场休闲会所SPA会所网球场城市正沿着东南角向西北角的路线发展，西南片区已经基本没有项目，道东区块和宿州市区隔着铁路。楼盘区块分布刚性需求旺盛，呈现供需两旺的局面多层小高层2900m2多层小高层高层4000m2多层小高层2700m2基本没有房源大兴土木，城市建设红红火火楼盘信息天鹅湾2700元/m2金源尚郡2800元/m2上河城2750元/m2南方国际花园2900元/m2家乐福广场4000元/m2两淮宿州新城3000元/m2铂宫4200元/m2光彩美庐奥城2700元/m2新都市华庭2750元/m2众德祥福园2600元/m2东方明珠2600元/m2鸿儒世家3100元/m2宿州主要楼盘情况本地块河畔一号3200元/m2环宇银河绿苑3500元/m2上河城建筑类型：多层、高层、小高层、别墅楼盘地址：银河三路以北，罄云路以东，华电小区西侧开发单位：安徽省博文置业有限公司销售均价：一房一价总占地面积:：443亩总建筑面积：590000平方米总户数：4916车位总数：3188绿化率：40%主力户型：80-110㎡物业管理费：待定交房标准：毛坯，太阳能热水器、暖气本案可比楼盘分析上河城汴河新城，十年规划质朴宿州的惊天巨变已经揭幕沱河之滨，三八河岸书写关于母亲河的一个传奇立足上游，不竭动力为宿州创造样一段人居佳话上河城主力户型天鹅湾个案分析建筑类型：多层、小高层、高层、别墅、立体别墅、联体别墅、小户型楼盘地址：宿州市沱河以北，西昌北路以西开发单位：五冶坤泰(宿州)置业有限公司销售均价：2600元/平米总占地面积:：510亩总建筑面积：400000平方米总户数：2774绿化率：42%主力户型：三室两厅物业管理费：0.40元/㎡天鹅湾滨河商业风情街：天鹅湾，摒弃了社区内部设置商业