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金泰·水岸生活项目及周边环境市调报告辉达地产顾问有限公司2012年7月报告内容提示Part1、项目大环境解析评价Part3、项目开发综合定位Part2、项目自身解析评价市场调研部分定位建议部分市场调研篇Part1、项目大环境解析评价背景资料巢湖中庙印象合肥宏观经济及发展趋势中庙房地产市场发展分析项目大环境解析1234背景资料巢湖市是一个区位独特的地方，襟江而又拥湖，因而成为长江北岸的一座“鱼米之乡”。但建国以来，巢湖的工业经济始终发展不起来，经济体量与周边的合肥、芜湖、马鞍山相比，差距日益加大。巢湖经济相对落后，也使得其自身的稳定性不足。建国以来，巢湖已经历过四次小规模的行政区划调整。一方面，巢湖的经济体量与其管辖面积作比，是“小马拉大车”，以至于“马和车都累”。而且在周边城市逐渐形成较强的产业体系情况下，巢湖的经济发展更是受到挤压。另一方面，安徽省地级市较多，随着“大交通”和“大城市”的发展，中心城市行政区划管理幅度过小。巢湖撤市背景资料撤市后的规划本项目位于巢湖居巢区中庙镇。撤市后划入合肥市。居巢区和庐江县划归合肥，无为县划归芜湖，含山县、和县划归马鞍山。具体区位图巢湖人如何看撤市合肥人如何看撤市当地人的态度和评价对待并入合肥持观望态度，无法确定今后走向，但期待更多政策上补贴与支持，对于项目评价为价格高，质量造型差，购买兴趣不大。有利于合肥建设，但同时也担心相关政策导向的偏移会带来更大的竞争压力欣喜与加入省会城市，希望借助相关指引政策改变巢湖落回的经济现状。大家谈撤市背景资料背景资料区位图巢湖部分区域划入合肥后，合肥将建成一个环巢湖的大城市，巢湖将变成合肥市的“内湖”。调整区划后，新合肥市所辖区县达到至少10个，面积10000平方公里左右，人口800万人，人口占全省比例12%，与全国省会平均水平相仿，成为一个在全国有影响力的大型城市。巢湖为国家重点风景名胜区。在诸多名胜中，最具吸引力的是山水风光名胜。滚滚东去的大江，烟波浩渺的巢湖，巍峨起伏的群山，热气蒸腾的温泉，从宏观上构成了巢湖山水的壮丽气势。她集长江天险、湖光山色于一体，汇名泉名洞、奇石奇花于一身，湖光、江涛、温泉、奇花，堪称“巢湖四绝”，曾使历史上多少文人墨客叹为观止！在开发山水名胜的同时，巢湖人也加快了历史名胜的发掘和利用。修复了古昭关等古战场遗址和霸王祠、周瑜墓园，再现了古战场文化；发掘了西汉古墓，兴建了文物博物馆，抢救了西汉名胜文化；扩建了陋室，搜集了古碑刻，发掘了唐宋名胜文化；整修了昭忠祠、李鸿章当铺、武壮祠和吴长庆故居，保护了淮军名胜文化；在原址按原样整修了冯玉祥、张治中、李克农“三将军”旧居，并分别被批准为国家和省级重点文物保护单位，弘扬了现代名人名居文化。此外，还修建了新四军七师司令部和新四军江北指挥部旧址及其纪念馆，在抗日和渡江战役纪念地竖起了一批纪念塔、纪念碑。部分景点分布图旅游资源背景资料并去合肥后，合肥市加大对于其丰富的旅游资源的利用，紧抓融入合肥旅游圈和皖江城市带承接产业转移示范区的两个重大历史机遇，大力发展该区域旅游产业，目前完成了中庙滨湖观光带景观规划、姥山岛整体规划。项目招商势头迅猛；二期工程将于明年年初开工建设。此外姥山岛综合开发、南北码头建设等正在如火如荼的建设中。随着旅游项目的建设力度加大，中庙必将为环巢湖旅游平添更多看点。优良的自然、地质环境适宜的气候，为打造国际化的旅游名镇奠定了基础政策背景巢湖中庙印象合肥宏观经济及发展趋势中庙房地产市场项目大环境解析1234未来国际旅游城镇巢湖中庙印象力求在短时间内尽快完善道路交通与周边配套设施城市建设和房地产发展正逐步驶入快车道将成为其阶段性发展的主要任务中庙镇位于巢湖市西部，巢湖北岸，属滨湖之乡。身临中庙，八百里巢湖尽收眼底，湖心屹立着姥山岛，湖岸有千年古刹忠庙，与姥山岛隔水相望，真是“人间蓬莱”、“湖天第一胜处”。安徽省及巢湖市在制定旅游事业发展规划时，均把中庙滨湖旅游经济开发带建设放在重要地位。中庙街道是现状巢湖旅游业发展的重要节点地域，有着相对良好的旅游接待能力和优良的生态及景观资源，同时又是连接巢湖主城区与合肥滨湖新城和东部新城的重要中间区位，不仅具有重要的发展潜力，而且在推进合肥经济圈一体化发展方面具有重要战略性地位。但中庙街道地域面积狭小，对于未来发展形成了重要现实制约。因此，中庙街道已经市域层面的重点地域规划导引中被确定为与黄麓镇统筹考虑，以组团方式共同建设新城。国际旅游城镇湖光——巢湖山色——姥山古镇——千年历史中庙导游图优美的自然风光中庙中庙——姥山景区。中庙又名“忠庙”，位于合肥市居巢区中庙镇，距市区48千米，古因居巢州、庐州中间，故曰“中庙”，号称“湖天第一胜境”。由于历代香火旺盛，素有“南九华，北中庙”之说。中庙初建于汉代，历代屡废屡修。中庙坐落在巢湖北岸延伸湖面百米的巨石矶上。石矶呈朱砂色，突入湖中，形似飞凤，通称凤凰台。古庙坐北朝南，横峙湖岸，凌空映波，殿高压云。庙门上有“巢湖中庙”书刻。整个庙宇楼阁重檐飞出，似丹凤之冠，在晚霞的照射下，灿灿生辉。中庙现供奉关羽、观音和诸神。姥山姥山--巢湖第一胜境。浩淼烟波的巢湖湖心，耸峙着一座气势不凡的椭圆形岛屿，这便是享誉古今、名弛四方的旅游胜地--姥山。姥山是巢湖中最大的岛屿，距北岸中庙3.5公里，面积0.86平方公里，海拔115米。相传“陷巢州”时，焦姥为救乡邻，自己被洪水吞没，化成了一座山，后人遂称之为“姥山”。姥山曲岸悬壁，水阔天远，身披松竹，常年青郁，远看三山，近瞧九峰，如青螺浮水，蓬莱界外。郭沫若曾在此盘恒，挥毫写下了“遥看巢湖金浪里，爱她姑姥发如油”的佳句。姥山的四季就是四幅色调各异的山水画夏避酷暑秋赏圆月冬迎冰雪春嗅花香四季山水画政策背景巢湖中庙印象合肥宏观经济及发展趋势中庙房地产市场发展分析项目大环境解析1234合肥宏观经济及发展趋势国内生产总值—GDP2011年，合肥全年实现地区生产总值3600亿元，增长16%；规模以上工业增加值1490亿元，增长23%；财政收入620亿元，增长22%，其中地方财政收入330亿元，增长18%，合肥地区生产总值、规模以上工业增加值等主要经济指标增速继续位居全国省会城市前列，总量继续进位。2011年全年，合肥市完成固定资产投资3400亿元，增长27%；社会消费品零售总额1110亿元，增长19%。肥西在全国百强县排名中前进4位，肥东、长丰在中部百强县排名中分别前进2位和5位。2012年，合肥市预计GDP增长14%以上，也就是超过4100亿元。全社会固定资产投资、规模以上工业增加值增长20%以上。社会消费品零售总额增长18%以上，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长14%、15%以上，追平甚至超过GDP涨幅。人均GDP经济发展快人均收入增加房地产成交额有望持增加。总结背景资料巢湖中庙印象合肥宏观经济及发展趋势中庙房地产市场发展分析项目大环境解析1234主要竞争对手分析本项目本区域内因为处于待开发状态因为区域内新建工程较少，通过分析比较确定碧桂园、高速云水湾为主要竞争对手区域内竞争项目分布图地块位置：巢湖旅游度假区巢庐路军分区教导队西侧建筑面积：2200亩土地用途：多层、高层、花样洋房、别墅投资商：碧桂园集团建筑结构：框架交付使用状态：毛坯容积率：0.55公摊：10%-19%主力户型：87-123㎡两房三房目前在售：云湖”1#、7#楼88-208㎡精装洋房，4100元/平米起售；23#、25#楼湖景高层88—138㎡，一口价3938元/平米；1#、2#、5#楼80-180平米房源，销售均价4200元/平米；30#、40#、26#楼多层房源，面积在87㎡、111㎡和123㎡，销售均价4800元/平米。付款方式；一次性付款、按揭付款碧桂园滨湖城基本信息户型图考虑到周边环境已经相关市场，分析可知，碧桂园滨湖城在本片区的主要房源为别墅，与本项目以商业房源为主的项目物业类型相互间影响不大，项目体量大，售价高，项目规划，户型，小区环境均占据绝对优势，且项目宣传力度大，宣传范围广，使其在区域内的认知度远大于本项目。宣传推广好——在路口处的大型宣传展板作用明显，吸引眼球规划建设好——独栋别墅设计，小区环境优雅。碧桂园滨湖城地块位置：巢湖北岸与滨湖旅游观光大道之间建筑面积：700亩土地用途：高层、别墅投资商：安徽省巢湖开发投资有限公司建筑结构：框架交付使用状态：毛坯容积率：0.9主力户型：76、106㎡目前在售：一期、二期别墅项目已经售罄，95#、96#楼景观湖景高层106、76平米开盘在售，均价3200元/平米，具体一房一价。付款方式；一次性付款、按揭付款高速云水湾基本信息实景图效果图高速云水湾碧桂园滨湖新城金泰水岸生活政府支持黄金旅游资源靠湖，位置好宣传推广好品牌效应商铺，商业为主稀缺性本地开发商普通户型多针对面广别墅户型多市场调研篇Part2、项目自身解析评价项目自身解析评价项目区位项目道路与交通项目周边配套项目SWOT分析项目建议与分析地块区位地块处于巢湖中庙镇核心区域，毗邻巢湖，紧靠中庙寺、游船码头，与合肥滨湖新区遥相而望，坐拥黄金旅游资源。项目地块图地处合巢芜经济走廊、合芜宁“金三角”的腹地，紧邻800里巢湖南岸，与巢湖零距离，背靠银屏风山，不仅自然景观丰富，而且随着城市环湖旅游经济带的不断开发，蕴含着巨大的区域升值潜力。根据巢湖市政府城市“一城两翼、拥湖发展”的空间发展策略，滨湖两岸作为活跃的空间拓展和产业发展的元素，将带动整个巢湖西部地区的发展，以及促进巢湖市的整体建设，房产升值潜力巨大。巢湖是人们公认的风水宝地，中庙更是宝地中的宝地。地块道路和交通道路状况良好——可实现合肥中庙1小时直达，随着开发建设的加快，短期内将实现半小时到达，并会有两路直通公交，与骆岗机场距离近，更利于旅游资源开发，交通发达。地块周边配套尚处开发中，周边配套设施一般，但前景无限。街边一角在建工程，待开发地未来效果图项目指标解析地块位置：巢湖中庙街道阳光新街建筑面积：120亩土地用途:酒店式公寓、商铺投资商：安徽金泰投资集团有限公司建筑结构：框架交付使用状态：毛坯容积率：0.3目前在售：一号楼均价：15000元/㎡付款方式：一次性付款，签订十年返租协议项目建筑体量小，以商业店铺为主，招商引资为重点，考虑到政策引导及市场行情，要求项目周期尽可能短，尽快占有市场，项目开发节奏安排势必考虑这一因素。项目所处旅游风景区情况也决定了大多数产品必须以满足商业投资需求为方向。本项目户型图项目实景图项目效果图地块SWOT分析优势分析（S）•项目靠近湖边，独占绝佳地理位置•位于居巢区，毗邻合肥滨湖新区，地段十分优越，升值潜力大；•处于中庙旅游风景区内部，千年名镇，拥有丰富的旅游资源；•可共享巢湖水体作为项目景观；•借助于大合肥开发建设政策，政府大力支持，未来潜力无限。政府扶持、旅游资源绝对优势劣势分析（W）•短期内项目周边周边缺乏生活配套；生活环境差•相比目前其他在售项目规模小，售价高——现阶段均价在15000左右；•售楼中心设置简陋，售楼人员不专业；•几乎为任何宣传渠道；•项目户型单一，可选择面较窄。户型结构单一，价格高绝对劣势地块SWOT分析机会分析（S）•巢湖撤市，居巢区并入合肥，建设新合肥带来的历史机遇；•市政府权利支持，项目以商业开发为主，符合政策方向；•旅游进一步发展，坐拥丰富旅游资源，未来商业价值无限；•可借助周边碧桂园项目前期对于中庙的宣传效果，加以利用政府大力发展当地旅游业绝对机会地块SWOT分析威胁分析（W）•市场竞争项目带来的竞争威胁；•周边开发时间和进度难以把控；•旅游市场的前景不明朗；•已经进行过较长时间销售，客户疲劳。售价高，客户群窄。绝对威胁地块SWOT分析SWOT交叉分析利用绝对优势削弱绝对劣势借助政府扶持，利用周边绝佳旅游资源，突出未来商业价值。通过创新宣传，重塑项目形象，以拓充新型客户源。地块SWOT分析SWOT交叉分析利用绝对机会避免绝对威胁对客户进行相关引导。