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1宏观环境分析微观市场分析商圈分析商业项目分析城市商业需求分析消费者分析商业街分析经营者分析消费需求分析宏观市场分析淮北商业趋势分析已建商业项目在建商业项目失败商业项目研究思路汇报议程第一部分研究基础第二部分研究视角第三部分深度解析2微观市场分析商圈分析商业项目分析城市商业需求分析消费者分析商业街分析经营者分析消费需求分析淮北商业趋势分析已建商业项目在建商业项目失败商业项目研究思路汇报议程第二部分研究视角第三部分深度解析宏观环境分析宏观市场分析第一部分研究基础32008年—2010年初，国内房产政策调整一览2008年10月22日首次购房贷款7折利率优惠政策及契税优惠政策2008年12月20日二手房营业税优惠政策及改善型购房贷款优惠政策2009年5月27日普通住房开发贷款最低资本金比例下调至20%2009年6月19日严格执行二套房贷政策，40%首付及利率上浮10%2009年9月2日国土资源局发布通知严格建设用地管理促进批而未用的土地利用2009年11月13日商品住宅用地出让面积限制，大城市20万平米、中等城市14万平米、小城市7万平米2009年12月8日中央经济会议、支持首次和改善型购房需求，放宽中小城市户口限制2009年12月9日首次购房优惠政策延续，二手房营业税优惠政策终止2009年12月14日“国四条”遏制房价上涨，增加供给、支持自主和改善型住房消费，抑制投机、加强市场监管、大规模批准保障安居房2009年12月17日财政部等部门发文通知，土地出让中首次缴纳比例不得低于50%2010年1月10日国务院办公室下发“国十一条”通知41月份的达沃斯世界经济论坛发布2010年度的《全球风险报告》其中骇人听闻的提到：今年中国经济严重放缓的可能性大于20%，并将会导致2500亿至1万亿美元的经济损失。报告称：尽管中国似乎顺利渡过了金融危机，但它主要是依靠极高的信贷增长来实现这一点的，这可能让中国重蹈西方资产泡沫覆辙。这将导致资本错误配置风险的增加以及金融资产价格和房地产的加速泡沫化，这些泡沫总是伴随着衰退的修正过程中潜在的剧烈的风险。信贷过度增长及房产泡沫加剧可能导致中国经济增长严重放缓52009年全国平均房价约4695元/平方米，相比2008年大涨24%。1月20日，央行披露：房地产5万亿的资金来源中，60%来自银行贷款，占银行新增贷款中的20%。为防高房价和通胀：从2010年元旦开始，央行在42天内两次上调存款准备金率，政府对通胀和房价的投鼠忌器两难态度。央行每上调存款准备金率0.5%，将一次性冻结3000亿。短期内对市场直接影响有限，但必然加重市场观望情绪。这种影响将由中心城市向三四线城市蔓延。投鼠忌器：准备金上调绷紧楼市神经楼市观望情绪加重19个月来首次上调6海南楼市危机显现利率上调行程提前海南“国际旅游岛”概念吸引了4000多亿元的资金大举流入琼岛圈地。2009年从山西煤炭行业整合中退出的高达近千亿的浙商资金，目前已转战海南。目前已有27国炒房者奔赴三亚购房，新建楼盘空置率均超过8成。海南国际旅游岛概念引发的房产投资、投机浪潮，正促使海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，某些楼盘一天涨幅达到5000元/㎡；海南国际旅游岛概念聚集热钱的效应凸显。海南楼市的火爆正在显现其背后隐藏的危机。迪拜曾经是全球热钱的避风港和吸纳地，这直接导致其后来的偿债危机；迪拜就像一面镜子，映照出海南楼市的泡沫化隐忧。海南楼市泡沫的显现势必会促使政府采取更为严厉的调控政策来抑制泡沫的增长，利率上调行程预计将会提前。海南楼市7物业税有望试点征收，对房地产影响不言而喻今年1月初，有消息称，国家税务总局要求税务部门在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。在此之前，房地产模拟评税只在10个试点区域试行，分别是北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连。按目前的市场状况，一旦物业税开征而不停留在模拟层面，对楼市的影响不言而喻。早在几年前，市场就盛传将开征物业税，但受多方因素影响迟迟未能出台，这其中影响到的不仅是地方政府的利益，如果楼市受影响而严重下挫，中国经济必将会受到牵连。有数据显示，截至2009年11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。很显然，一旦因物业税影响到整个房地产市场，地方经济将会受到严重影响。本届两会有许多代表提议开征物业税，国家税务总局将要在两会上对此进行特别陈述。中国已经空转了6年，对外界的发出的信息是征收0.6到6%的税率，综合平均，数额巨大，一旦出台必对房地产业产生巨大的影响。8政府将进一步加强房地产业调控未来市场难现09火爆行情2009年末，政府密集出台了一系列遏制房价过快上涨的政策。12月9日，国务院常务会议通过的若干政策为2010年的房市确定了基调。种种迹象显示，调控政策已瞄准楼市泡沫。央行一月内两次上调银行准备金率，是政府抑制通货膨胀和信贷过度增长的首要表现。可以预期，如果国内楼市泡沫继续以2009年的速度膨胀下去，数年内房地产市场出现崩溃的局面将难以避免。2010年房地产市场的政策调控将进入一种常态。在正常的政策调控中，除了收紧流动性、上调准备金率和利率、物业税征收试点、改革土地拍卖制度、打击开发商非法囤地以及捂盘等措施将是政府下一部调控的关键点。这些举措无疑会对规模实力偏弱的中小型房地产企业产生明显的影响。在政策调控之下，预计2010年房地产市场将处于调整过程中，部分过热区域的房价出会现阶段性的回调。由于2009年全国房价过度上涨，存在着如供应偏紧、刚性需求、投资性置业、产业转移、通胀预期等因素，2010年楼市会出现一定程度的回调，全年的成交总量料将难与2009年绝地反弹的交易行情比肩。上述迹象表明，2010年房地产市场存在很多不确定因素，这无疑为增加开发的投资风险。9微观市场分析商圈分析商业项目分析城市商业需求分析消费者分析商业街分析经营者分析消费需求分析已建商业项目在建商业项目失败商业项目研究思路汇报议程第二部分研究视角第三部分深度解析宏观市场分析宏观环境分析淮北商业趋势分析第一部分研究基础10淮北城市的商业功能定位为：立足皖北，服务淮海经济区，辐射全国，接轨国际。淮北市商业发展总体目标：建成2个市级商业功能区（老城区、新城区商业功能区）、4个区域商业功能区（烈山、新蔡、高岳、矿山集区域商业功能区）和17个社区商业功能区（任井、濉河、庆相桥、方顶、任圩、温哥华城、张庄、董庄、李桥、南黎、洪庄、龙湖等社区商业功能区），8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。城市社会消费品总额近期达到88.8亿元，年递增18%；远期达到549.8亿元，年递增20%。商品销售总额与社会消费品零售总额基本保持同步增长。连锁经营、电子商务实现的零售额占社会消费品零售总额的比重，2010年达到30%，2020年达到50%。各类商品交易市场交易额2010年达到166亿元，2020年达到290亿元，年均增长12%。近期人均拥有城市商业网点营业面积达到1平方米，远期达到1.2平方米。淮北市城市商业网点营业面积总量：近期为75万平方米；远期为117.50万平方米。商业从业人员数：2010年达到18万人，2020年达到30万人。淮北商业总体规划11规划两个市级商业中心老城区市级商业中心：三横：淮海路（综合购物、休闲娱乐）、古城路（综合服务）和惠黎路（五金机械电器）四纵：闸河路(含友谊巷)、相山北路（电脑办公用品）、孟山路（服饰专卖）和洪山路（厨具、装潢）新城区市级商业中心（惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合区域）：四横：惠苑路（集时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街）、黎苑路（运动健身）、人民路和南黎路（汽车销售维修美容）四纵：相阳路（餐饮美食）、相山中(南)路（专业卖场）、长山路（欧美风情）和翠峰路（文化娱乐书店）惠苑路和人民路之间的中泰国际项目，未来规划建设成皖北最大的商业、服务业中心；同时相王国际、金色云天和相山宾馆等多个商业项目的开工建设未来将使当地商业呈现群雄并起的格局。淮北商业发展规划（2005—2020年）12淮北未来商圈规划定位和功能：本区的商业集聚度要高，经营服务功能要完善，行业齐全，商业现代化水平要高，要成为全市集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化为一体的一流繁华商业中心区。大型商业设施规划：以淮海路、古城路、惠黎路、孟山路、相山路、闸河路等现状商业街为基础，构筑大规模市级商业功能区，将区内原有的批发市场、五金建材商店等逐步迁出，同时对原有商业网点进行提升改造，提高商业集聚程度。火车站北广场商圈老城区商圈淮孟商圈老城区市级商业功能区由淮孟商圈、火车站北广场商圈两大商业网络组成13淮北未来商圈规划淮孟商圈以孟山路、相山路为纵轴，以淮海路、惠黎路为横轴，建成本区“井”字型商业网络孟山路商业街：规划对孟山路进行整体改造，提高品牌档次，逐步把孟山路建成淮北市第一商业大道。孟山路北段：重点建设淮海路与孟山路交叉口的城市广场二期、淮海商场、华松商务、金淮北等大型零售网点，形成大型多功能购物中心建筑群，以此作为市级商业中心的旗舰标志性建筑主体。孟山路南段：重点建设韩国城购物中心，建成以主要经营韩国产品，集商业、饮食、休闲、公寓办公为一体的现代商业综合广场。相城夜市纳入韩国城项目的用地范围，对其进行合理改造。淮海路：充分发挥黄金地段优势，进一步拓展其地域和空间规模，由西向东，重点建设图书城、家乐福、百货大楼等大型零售网点。淮孟商圈14淮北未来商圈规划火车站北广场商圈重点建设闸河路与淮海路交叉口的淮北饭店，长途客运站周边的商业服务网点建设。火车站北广场周边的商业服务网点建设，增加一组内部连通、设有地下停车场的商场、综合服务中心，酒店以及娱乐场所，增加超市、宾馆、餐饮、快餐店、酒吧等，发展通道商业。完善火车站与长途客运站周边的商业服务网点建设火车站北广场商圈15淮北未来商圈规划新城区商圈惠苑路商圈人民路商圈南黎路商圈定位和功能：本区具备一定的聚集辐射功能，今后本区要辐射城市新区和皖北的部分城区；提高本区商业网点的品牌档次，突出专业和特色，增强其商业集聚力、辐射力。大型商业服务网点规划：北部重点建设位于桓谭路北的火车站南广场周边的商业服务网点、惠苑路步行街。人民路商圈：以龙山路以西、濉溪路以东的地段为中心，规划将该地段发展成为淮北市商务活动中枢，规划重点建设中泰广场、金海湾国际大酒店、口子酒业生态园、时代广场、温哥华商务中心。新城区市级商业功能区由惠黎路商圈、人民路商圈、南黎路商圈三大商业网络组成16淮北商业街规划重点建设淮海路商业街、孟山路服饰街、惠黎路惠苑路商业步行街、相山南路专业市场街、桓谭路商业街、张寨路商业街惠苑路商业街张寨路商业街相山南路专业街淮海路商业街：规划以百货店为龙头，以名牌专业店为主体，结合周围景观，逐步发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的中高档次、多功能、综合性的商业文化区。孟山路服装专业街：规划进一步细分市场，增加品牌，提升档次，服装鞋帽类要走品牌专卖路线。惠黎路商业街：规划将五金、建材、家电维修、家庭装饰等商业网点迁出，孟山路以东建成服装一条街，以西建成餐饮一条街。惠苑路商业步行街：规划定位为中、高档商业街，引进经营国内外名牌、名品的专卖百货店。相山南路商业街：规划成为现代商务和现代休闲服务有机结合的商业街；南部积极建设家具建材市场，配套建设物流中心。桓谭路商业街：桓谭路北侧规划建设火车站南广场，设为购物、休闲、旅游文化的零售主导型商业街。张寨路商业街：规划建设为观光、购物、休闲的零售主导型商业街。17逐步形成以淮海时代广场和相王国际为代表的高端零售商场为主导商业形态；业态以精品百货、大卖场为核心业态，向品质化升级方式演进。逐渐以金色云天为代表的专业卖场、零售市场为主导商业形态；业态为零售、餐饮为主，向中高段市场演进。打造以中泰国际为核心的淮北未来高端城市商业综合体。淮北未来商圈趋势淮孟商圈火车站南商圈中