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淮南西部商贸文化城综合体项目沟通大略伟业投资顾问机构Strategy&Exploit2010年5月呈送：淮南金宇房地产开发有限公司我们经常会有的疑问我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模的项目？项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源能否带动整体项目的销售？如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如何？启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？如何通过本项目建立企业品牌？3事实上，项目的关键在于：我们是否意识到综合体项目的复杂性和其同单一物业的不同点我们在合适的时机，掌握了合适的资源“我们能否做对”4综合体和单一物业的比较比较因素功能区位建筑形式投资风险总投资经济风险客户来源客户活动客户综合使用成本综合体复合性、适应性一般在城市核心区域多样化较小一般较大较大具有自我寄生功能，部分来自于内部体验式的较小单功能物业单一性根据功能确定单一较大相对较小较小全部来自于外部目的性的较大5综合体项目的操作执行内容项目定位与发展战略确定；物业发展模式；商业资源获取与整合；营销与经营；6综合体四种发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式例如：香港太古广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式例如：广州中信广场、深圳信兴广场模式三：以酒店为核心功能的发展模式例如：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城7模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……优越的地理位置——CBD/城市中心外因便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击——超高层/建筑群均衡发展COMPLEX模式的KPI体系高水准规划设计——各功能共融不互扰五星级酒店香港太古广场内因功能化体系甲级写字楼高档/中高档购物中心顶级酒店式/服务式公寓北京东方广场专业的管理团队——物业管理/经营管理北京华贸中心案例（1/3）——香港太古广场定位：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓案例（1/3）——香港太古广场项目特点一、综合体价值的利用1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：太古购物广场汇集国际名流；会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场；金钟电影院引领港岛娱乐文化；高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧；多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示价值，即消费者的感知价值得到最大化挖掘。3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享。二、海景价值的利用1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼2、高层单位面海景的酒店式公寓3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧三、经营方式1、各酒店均采用持有20%的权益的方式；2、酒店式公寓部分全部销售；3、写字楼和购物中心采用出租经营的方式。案例（1/3）——香港太古广场成功关键驱动因素外因：l优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区；l良好的交通环境，位于地铁上盖。内因：l各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物；l各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套；l统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享；l各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心；l开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次；l设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。案例（2/3）——北京东方广场定位：亚洲最大的商业建筑群顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓llllll案例（2/3）——北京东方广场购物中心——东方新天地l包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。写字楼——东方经贸城l共约28万平方米，内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的会议厅及先进的视像会议中心，成为各行业龙头公司之汇聚点：金融界:摩根史丹利、蒙特利尔银行、中国银行及南方证券外律师楼:的近律师事务所、胡关李罗律师行、高露云律师事务所；会计师楼:安永、德勤华永会计师事务所；科技信息:思科系统、朗讯科技、英特尔；旅游运输业有中旅、国旅运通、通用汽车；化工医药:陶氏化学、罗氏诊断；消费品:可口可乐、Nike；日资公司包括东芝、松下电工及资生堂等。五星级酒店——东方君悦大酒店l拥有531间豪华舒适的客房和超过1600平方米的会议及宴会设施。公寓——东方豪庭公寓l共有四幢住宅大厦（尊萃豪庭、君汇豪庭、金悦豪庭、汇贤豪庭），提供豪华服务式公寓，月租一千七百美元起價。案例（2/3）——北京东方广场成功关键驱动因素外因：l优越的地理位置，依托CBD，位于商业区核心区；l位于地铁上盖。内因：l利用高档次的写字楼和引入五星级酒店带动整体形象；l商业依靠巨大的规模取胜，写字楼通过对客户的严格控制而树立形象；l写字楼为酒店和公寓带来高素质的客源，而其为写字楼形成良好配套；l投资商强大的经济实力保证大型商业3-5年的经营困难期；l利用其较长临街面，各部分功能设置独立的入口和广场，以减低相互影响。案例（3/3）——北京华贸中心定位：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心案例（3/3）——北京华贸中心l北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百万平米超大规模建筑集群。l北京市６０项重点工程之一，坐落于东长安街延长线——建国路大望桥东北角，占地面积３０公顷，总建筑面积１００多万平方米，横跨长安街。l长安街北侧主要是建筑主体，由２３万平方米的超５Ａ智能写字楼、１０万平方米超五星级酒店、１６万平方米的国际品质购物中心、２０万平方米国际公寓组成；长安街南侧将是１６公顷的运动主题公园。l华贸中心总投资额将达６０亿元，建设开发周期为三年半，在２００６年基本完工。案例（3/3）——北京华贸中心项目特色l整体规划由世界最具盛名的建筑设计公司美国KPF公司担纲设计，商业区由国际商业建筑设计专家-英国BENOY公司担纲设计，具有国际水准；l写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最优化的资源配置充分适应未来国际商务市场的高速运营；l商业分主题有机的分布于建筑群中，造就北京新的商业形态；l公寓采用围合式，拥有中央公园、组团式绿化和水体，形成社区；l两座极负盛名的超豪华五星级酒店；l展示中心、体育中心集合了部分社会职能。l公寓租售并举，其余均自行经营。案例（3/3）——北京华贸中心成功关键驱动因素外因：l优越的地理位置，依托CBD；l北京借助奥运这一“催化剂”正在全力创建具有中国特色国际大都市。内因：l超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”；l利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象；l各功能物业均以完善的服务体系为先导；l体育中心、展示中心提升社会形象。外因内因模式二：以写字楼为核心功能的发展模式complex=office(主)+apartment(次)+hotel（次）＋shopping（次）……客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区以写字楼为核心功能的强制性的视觉冲击——超高层/建筑群KPI体系写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次广州中信广场配套完善——商场、公寓深圳信兴广场案例（1/2）——广州中信广场定位：广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场案例（1/2）——广州中信广场l占地面积：23,000平方米l总建筑面积：320,000平方米l中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。l广场组成：由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。案例（1/2）——广州中信广场关键驱动因素外因：l优越的地理位置，广州市新发展的金融商务区中心；l受益于城市东移，区域具有较大的发展潜力；lIT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群。内因：l利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖；l以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务；l公寓为写字楼提供较好的配套；l舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性。案例（2/2）——深圳信兴广场l深圳信兴广场（地王大厦）位于深圳市金融中心区，周边聚集了深圳大多数的银行、证券等金融机构，为较成熟的商务中心l物业高度：384米l土地面积：18,734平方米l地库车位：两层共900个车位l物业管理：深圳熊谷物业管理有限公司l管理顾问：梁振英测量师行l建成日期：1996年案例（2/2）——深圳信兴广场写字楼l69层甲级写字楼（单位面积由127平方米起，全层共2,161平方米）l34部进口“三菱”升降机及2部运货升降机公寓l楼高33层，提供332个豪华服务公寓单位，面积由68-200平方米l实用率约80%l每个单位均配备全套豪华家俬及电器l6部进口“三菱”客用升降机商场l楼高五层，提供达22,013平方米的商铺面积l3部观光升降机及10部扶手电梯，方便游人穿梭各层l名店云集如MaxMara、Escada、Bally、HugoBoss、Episode等案例（2/2）——深圳信兴广场关键驱动因素外因：l优越的地理位置，深圳金融商务区中心；l金融业驻商形成产业的支撑。内因：l利用超高层写字楼的顶级形象，深圳第一高楼扩大知名度；l从设计上将各部分功能独立，各有出入口，做到互不干扰；l建筑外观形象突出，昭示性极强。模式三：以酒店为核心功能的发展模式complex=hotel（主）＋office(次)+apartment(次)+shopping（次）……地理位置——不远离城市核心区外因交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户以酒店为核心功能开发模式的KPI体系强制性的视觉冲击——超高层/建筑群定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位内因功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施——顶级商场上海商城案例——上海商城定位:上海顶级国际化综合体“CityWithinaCity五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场案例——上海商城l上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。l总建筑面积18.5万平方米。l由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。l在这个“城中城”里，人们可以很方便地享受各种各样的达到国际标准的服务。上海商城地处上海最具活力的闹市区，使之成为当之无愧的中心。世界一流的餐饮业和时尚的零售商场使上海商城声名远扬，成为最知名和流行的去处。案例——上海商城l核心功能：五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。l功能配比：酒店：公寓：写字楼：商业＝45%：30%：15%：10%。。案例——上海商城项目特色l追求空间含蕴，体现中西交融；l外墙不加粉刷，保持水泥本色，呈现光泽；l庭院四周设置一组组商店和中西并蓄的餐厅；l庭院和大厅：从庭院登上自动扶梯或楼梯，可直达宽敞的大厅；l各种展览在大厅展示，根据需要优化组合展厅。展厅占地5500平方米；l聘请国际人士组成管理团队；l采用五星级标准的服务管理；案例——上海商城成功关键驱动因素外因：l处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商