搜索
发展商：荣烽地产提案：中策顾问（zonce）日期：2010年7月【定州南庄子社区改造项目整合推广策略案】国际文化创品牌本案着重解决的四大问题：1、如何有效规避定州北部生活环境，以提升楼盘品质？2、本案作为高货值、大规模社区(89万平米)，其需求总量的保证和客户群的精确？3、如何最大程度挖掘国际文化优势，成功塑造项目品牌个性？4、如何有效实现整合营销传播（IMC）战略战术？目录ContentsPART1—中策顾问Zhongceconsultant1.1、中策哲学ZhongcePhilosophy1.2、中策荣誉Zhongcehonor1.3、中策经典案例ZhongceTheclassicexample1.4、中策架构ZhongceStructurePART2—市场分析Analyze2.1、定州地理位置及行政区划分析administrativedivisions2.2、定州国民经济分析Economicanalysis2.3、定州市未来城市发展规划futureurbandevelopmentplanning2.4、定州市房地产市场分析TherealestatemarketanalysisPART3—项目分析Analyze3.1、项目概况ItemSurvey3.2、品牌愿景BrandVision3.3、市场竞争Compete3.4、项目客群ObjectClient目录ContentsPART4—策略Strategies4.1、引导策略Strategies4.2、策略Strategies4.3、策略核心StrategiesCorePART5—创意Idea5.1、案名Name5.2、案名释义Explain5.3、视觉展示Visualdisplay5.4、广告层面Advertising5.5、广告创意IdeaPART6—战术Tactics6.1、推广计划StrategiesPlan6.2、攻势风暴Offensive6.3、媒体费用估算MediumBudget6.4、战术解析TacticsPART1中策篇1.1、中策哲学ZhongcePhilosophy1.2、中策荣誉Zhongcehonor1.3、中策经典案例ZhongceTheclassicexample1.4、中策架构ZhongceStructure1.1、中策哲学ZhongcePhilosophy中道，乃中庸之道，中者，天下之正道；庸者，天下之正理。所谓策，以谋略见长，以智取胜，善于创造财富行中庸之道、汲大国之精髓、承文化之优良，立足本土，盘踞中原，运筹帷幄，而决策天下，乃中策。中策代表的是不偏不倚，寻求的是一条长远发展的正路并持之以恒，这是中策人所追寻的理念，而能做到不偏不倚，才是真正的强者。角色定位：您值得信赖的合作伙伴。让最好的企业成为我们的客户，让我们的客户成为最好企业。立足当下，放眼未来，中策将作为优质高效的代名词屹立于行业之中。为您提供专业的全程服务，成为您值得信赖的合作伙伴，是中策不变的追求1.2、中策荣誉Zhongcehonor★2005年河北省十佳房地产策划顾问公司★2006年石家庄房地产业协会会员单位★2006年河北省最具影响力房地产营销策划机构★2006年石家庄市2006年度放心房产经纪机构★2006年中国（石家庄）楼市总评榜最佳营销代理年度大奖★2007年通过ISO9000国际质量管理体系认证，成为河北省第一家具有国际认证的房地产经纪公司★2007年3月晋级房地产经纪壹级资质企业★2007银河网首届石门楼市网络评选省会十佳营销代理机构大奖。1.3、中策经典案例ZhongceTheclassicexample★华夏家园建筑面积36.7万平米★达诺现代城建筑面积15万平米★西城印象建筑面积20万平米★金域首府建筑面积40万平米★橄榄城建筑面积40万平米★栾城水榭花都建筑面积12万平米★达·观天下建筑面积25万平米等数十个项目（涉及商业及住宅开发）1.4、中策架构ZhongceStructure人力部总经理职能部门管理中心行政部财务部监察部客服部创意设计管理中心项目销售管理中心设计部文案策划部石家庄区域沧州、衡水区域邢台、邯郸区域保定区域PART2市场分析篇2.1、定州地理位置及行政区划分析administrativedivisions2.2、定州国民经济分析Economicanalysis2.3、定州市未来城市发展规划futureurbandevelopmentplanning2.4、定州市房地产市场分析Therealestatemarketanalysis2.1、定州地理位置及行政区划分析administrativedivisions地理区位：定州市地处河北省中部，位于京、津、石三角区的战略腹地，自古就有“九州咽喉地、神京扼要区”之称，市区距石家庄机场38公里，半小时可以上天；距天津港220公里，两小时可以出海。京广铁路、107国道、京珠高速公路和正在建设的京郑高速铁路客运专线纵贯南北，朔黄铁路、定河公路横穿东西，省级公路四通八达，是华北地区重要的交通枢纽。因此：定州市特殊的区位环境——促进了目前定州市经济的大繁荣。2.2、定州国民经济分析Economicanalysis农业基础雄厚。全市耕地面积126万亩,基础设施完善,生产条件优越。粮食、油料进入全国百强,蔬菜成为特色产业。肉牛、花生、脱水菜、腌渍菜等十多种农副产品和加工产品畅销国际市场。工业经济快速发展。定洲电厂、长安汽车、旭阳焦化、伊利乳业四大支柱企业带动了定州经济快速发展。民营经济快速发展，形成了铸造轧钢、钢网编织、体育用品、纺织加工等优势行业。第三产业快速增长，内部结构进一步优化。全市共有各类市场93处，其中专业市场24处，为构筑定州新的产业优势奠定了基础。2.3、定州市未来城市发展规划futureurbandevelopmentplanning定州市市委市政府紧紧抓住渤海经济圈和“十一五”发展规划，根据定州实际，在新一轮整体规划中，将定州定位为：“历史文化城”，冀中地区新兴的汽车、能源、煤化工为主的产业区域性中心城市。根据三年大变样和建设中等城市以及保定市“一主三次”——【保定市一城四星规划=保定+清苑+满城+徐水+安新）、一主三次规划=一城四星+定州+涿州+白沟白洋淀温泉城】城镇产业发展布局，在近期旧城改造的同时，积极构建经济、旅游、教育、文化、医疗六大中心，辐射和带动周边区域，提高城市承载力。因此：根据定州市《2008—2020年远景规划》，定州市将分为如下几个区域：铁东片区主要功能：行政办公、商贸金融及休闲旅游生活区铁西片区主要功能：现代制造、绿色食品生产及物流西北区域主要功能：文教体育及生活居住新区规划新区主要功能：本区域位于城市高速路东侧，为现代服务业及生活居住新区。2.4、定州市房地产市场分析Therealestatemarketanalysis前提1、结合了整个定州在售楼盘销售情况与即将上市楼盘情况2、通过对约五十位调查对象的走访，其中有效对象为41位，职业分别为周边商企工人、公务员、教师、私企老板、医生、自由职业者等等。年龄段为20岁至65岁。从而得出较为准确、切合整个定州市场的调研报告。整个调研报告能够准确概括定州房地产市场的详细情况。1、政策影响对其他在售楼盘的销售率与众多定州市民的走访和调查可以清楚得知：2009年12月份以来国家出台的一系列相关房地产调控政策对定州房地产市场造成了一定的影响与大众购房者的观望态度。（但影响不大）所以，定州仍存在一定的潜在消费购房群体。而其大众购房群体的整体购房心理是依据其自身的需求状况而定，其中包括刚性需求及改善型需求。2、楼层结构所有年龄段的购房人群购房倾向于高层式住宅。（高层中较低层数销售率较高）3、户型结构定州大众购房群体均倾向于卧室为三室结构；厅为两厅结构；卫生间为两卫结构。4、户型面积大众购房群体购房意向集中于90-130平米。5、销售价格大众购房群体能够接受购房价格区间为2400-2800元/平米。高层式住宅价格高于多层式住宅价格。6、户型格局分为两大特点即所有卧室朝阳或客厅和主卧朝阳；各种需求各半，无明显比例区分。7、户型建筑设计所有大众购房群体均要求采光极好、南北通透、景观较好、社区配套较齐全。8、交房标准所有购房人群倾向于毛坯房9、楼盘整体关注度大众购房群体对购房整体配比要求较高。PART3项目分析篇3.1、项目概况ItemSurvey3.2、品牌愿景BrandVision3.3、市场竞争Compete3.4、项目客群ObjectClient3.1、项目概况ItemSurvey1.8KM2KM★交通主干道交汇★位于老城区、配套设施齐全★自身业态结构丰富，城市综合素质★区域未来规划、发展的支持Strength：Weakness：★位于老城区，周围环境较差★拆迁成本较大，拉升整个项目投资概算★回迁户影响项目品质★体量庞大，推广周期较长、费用较大OpportunityThreat★城市行政中心未来发展方向★城市北部未形成真正的景观地产项目★定州房地产市场发展尚不成熟，开发项目虽多，代表性项目却很少★未来周边规划市政机关的兴建★大规模社区更容易形成完善的物业配套，更受消费者欢迎★整体规划体量较大，市场消化量有限，开发周期较长，有一定的开发风险、★市内项目几近现房，竞争压力大项目SWOT分析本案核心优势1、现有优势——定州北部发展潜力优势——未来行政中心的建设交通便利——紧邻主干道（清风大街、兴定西路）国际文化——本案具备无法比拟的体量以支撑国际化社区的推广与兴建。2、地标性产品——利用定州北部地标性建筑群形成对整个定州市场的辐射与吸引。3.2、品牌愿景BrandVision品牌目标：（发展商）成为定州市标杆性的地产精品制造商；品牌愿景BrandVision品牌观念：（项目高度）能够代表定州国际文化特征的旗帜楼盘；品牌愿景BrandVision营销整合：（营销态势）实现精神利益带动物质利益的整合营销理念；品牌愿景BrandVision品牌影响力：（影响力）成为定州年度最大影响力楼盘；品牌愿景BrandVision历史价值：（居住感受）历久弥新的建筑群和值得传颂的高尚住区；荣烽地产项目品牌愿景历史价值历久弥新的建筑群和值得传颂的高尚住区；营销整合：将实现精神利益带动物质利益的整合营销理念；品牌观念：能够代表定州国际文化特征的旗帜楼盘；品牌目标：成为定州市标杆性的地产精品制造商；品牌影响力：成为定州年度最大影响力楼盘；3.3、市场竞争CompeteA、两个不可取的极端方式在对竞争环境进行分析的过程中，只强调项目自身的均好性只能是孤芳自赏，往往因为过分轻敌而丧失了决胜的良机。而将竞争范围泛化则会走入另一个极端，很快使自己阵脚大乱，无的放矢。B、定州市场总体项目调研区域序号项目名称开发商项目地址中山路以北1领秀城保定隆基泰和房地产定州市兴定路煤厂对面2盛世豪庭河北陈氏房地产开发有限公司兴华路北,商业街东3金世豪庭保定世纪恒远房地产中山路北4明月豪苑（Ⅱ）期河北东升房地产定兴路与明月街交叉口5京津·悦明园定州市京津房地产开发有限公司兴定路与原107国道交叉口东南角6中天新郡河北中天房地产定曲路地道桥西100米路北7恒泰国际河北景康房地产西关北街小学南侧中山路以南8旭景园二期河北腾宇房地产开发有限公司中山西路与博陵街交口西南角9御景名门铭智房地产开发有限公司中山路与博陵街交叉口10巴里岛创利宏泉房地产南门外大街安佳建材城北11风景城河北香江房地产定州市中山公园儿童游乐场12金利·公寓金顺房地产开发公司博陵街南段路西13清风园河北通达房地产清风南路公安局对面14昱新家园定州市和力房地产开发有限公司中兴中路与清风南路交口西南侧定州主要楼盘及位置—分析—通过以上表格可以看出，目前楼盘主要集中于建设街中山路为中心的重点区域，其为近年来定州房地产市场的热点板块，东部及城西的开发量比较少；1）本项目位于北部区域，目前竞争楼盘较少，北部区域尚未集中放量；2）由于目前政府大力改造城中村，预计近几年，房地产热点区域将集中于城区部分改造。潜在的拆