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商业项目商业市场研究报告（初稿）为宜兴融科智地房地产开发有限公司而作仲量联行商铺部&研究部2008年6月宜兴融科智地2免责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：9新的政府法令9公司政策的变化9对宜兴房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。3目录•场地分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4•经济及人口研究‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9•政府规划与相关政策研究‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16•零售市场研究‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥27-宜兴市零售市场供应分析-零售商需求分析-消费者调查-可比及竞争性案例分析•酒店式公寓/办公楼市场研究‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥143-酒店式公寓市场研究-办公楼市场研究-LOFT案例研究4项目场地分析5项目场地分析¾项目东临人民南路¾临人民路约200米长的对外展示面¾项目东侧拥有较好的可视性¾人民南路为南北向双向四车道的交通主干道¾人民南路贯穿宜兴城市中心区域¾平时车流密集，交通较为繁忙¾项目与宜兴广电大楼隔路相望东¾项目南侧毗邻农居住宅¾以一些较为低档的副食店、小餐饮为主¾整体形象较为混乱南¾项目西临公共规划绿地¾项目西侧隔公共绿地毗邻氿滨大道¾氿滨大道双向六车道，与人民路同为城市南北向交通干道，连接宜兴市区和丁蜀¾项目西侧与现代生活广场隔氿滨大道相望西¾项目北与河流相邻¾与谢桥村住宅区域隔河相望，¾项目北侧地块进深较为狭窄¾本项目北侧不具有良好的可视性和可及性北¾项目内部被永安路的延伸段一分为二¾永安路削弱了本项目南北地块之间的联动性¾永安路在本项目内的延伸段宽36米¾永安路双向四车道连接宜兴火车站和环科园，未来将成为连接环科园和人民路商圈的交通主通道中人民南路人民南路氿滨大道氿滨大道永安路永安路现代生活广场泽福苑广电局实验小学谢桥村住宅注：以上地块红线仅供示意性标识绿地绿地6项目四至东侧：人民南路1南侧2北侧3西侧：氿滨大道4内部道路：永安路（延伸段）5人民南路人民南路氿滨大道氿滨大道永安路永安路123457项目四至分析•项目的四至分析将对项目未来的平面布局、业态分布产生比较重要的影响•项目的四至分析将涵盖以下几个方面以确定项目不同临街面的商业利用价值：低间接相连差较为狭窄东西双向两车道项目南侧无不相连差/无车行可行性项目北侧佳间接相连和本项目被公共绿地所分割路况好南北双向六车道氿滨大道高间接相连长约300余米可视性和展示效果佳新修道路东西双向四车道永安路高直接相连约200米临街面，可视性佳路况较好南北双向四车道人民南路商业利用价值分析与传统商业区域关系对外可视性和展示效果道路基础设施条件车行便利程度商业利用价值最高商业利用价值佳商业利用价值高人民路与宜兴市核心商圈（人民路、解放路）直接相连，且人民路是宜兴目前零售商业发展相对成熟和完善的交通主干道，未来能够通过人民路导入核心商圈的消费人群；对于本项目而言，临人民南路一侧不仅仅拥有约200米的临街展示面，且和宜兴市核心商圈仅10分钟车程，以上均将有效提升项目临人民南路一侧的商业利用价值。项目内部的永安路，在项目内部拥有长达约300米的临街面，未来将构成项目零售商业部分东西向的骨架，亦将对项目未来零售价值的提升有着比较重大的推动作用。西侧临公共绿地，未来与现代生活广场之间能够形成一定的协同效应，项目西部为宜兴环科园，缺乏潜在消费人群，但氿滨大道为南北向交通干道，未来可通过氿滨大道带来一部分消费人群。8项目地块SWOT分析本项目位于宜兴南部，宜兴城市整体发展重点未来逐渐“东进”现代生活广场（购物中心部分）的重新定位调整，势必将与本项目零售商业部分产生直接竞争¾全新零售业态的发展存在一定的空间¾特色、规模化、专业化的零售亦存在市场机遇¾多功能商业物业品种的协同效应带来的潜在物业增值挑战机遇8项目所处区域与传统商业中心存在距离8区域缺乏成熟的零售氛围和潜在消费人群8项目南侧被龙背山作阻隔，较难吸引丁蜀消费人群8非宜兴城市未来重点拓展区域8地块呈狭长型，地块部分区域进深较窄8现代生活广场未来将形成对项目的直接竞争9项目临宜兴两条南北城市主干道，交通便利9较长的沿街展示面，可视性和可及性俱佳9项目被永安路一分为二，长约300米的永安路为项目未来发展模式的选择、零售商业物业价值的提升、物业品种的分布提供了充足的可操作空间9项目紧邻龙背山森林公园，游客亦是本项目潜在重要消费客源9宜兴零售物业未来供应有限，市场缺乏优质零售物业劣势优势9经济及人口研究10宜兴市国内生产总值数据来源：宜兴市国民经济和社会发展统计公报z宜兴市国内生产总值(GDP)近年来呈现高速发展的态势，在2007年首次突破500亿元大关，且维持在15%左右的增速。z2007年，宜兴的国内生产总值在全省县市列第六位，仅列江阴、昆山、张家港、常熟与吴江之后。z近两年宜兴的GDP增速有放缓之势，但仍旧属于江苏省高增长县市的前列。z在税收方面，宜兴近几年有加速之势，特别是2007年达到了35.8%。该数据在各项经济指标中为较高值，表明了目前政府在财力方面会越来越雄厚。z在宜兴的产业构成中，第三产业在近几年得到了快速的发展，2007年占GDP总量的37%，其增速始终高于GDP的整体增速，相信在未来，宜兴的第三产业仍旧将快速增长。宜兴市国内生产总值及财政收入01002003004005006002004200520062007单位：亿元14.0%19.0%24.0%29.0%34.0%39.0%GDP财政收入GDP增长率财政收入增长率宜兴市国内生产总值构成0501001502002503003502004200520062007单位：亿元14.0%14.5%15.0%15.5%16.0%16.5%17.0%17.5%18.0%18.5%19.0%19.5%20.0%20.5%21.0%21.5%第二产业第三产业第三产业增长率GDP增长率11宜兴人口变化趋势•至2007年底，宜兴市户籍总人口106.05万人，其中城镇人口52.21万人，占全市的49.23%；•人口的自然增长率大部分为负增长，但受外来人口不断导入的影响，近四年人口依旧维持小幅度增长的趋势。•在家庭结构方面，宜兴平均每户家庭人口为2.8人。•教育程度的高低决定了未来人口素质的高低，同时与教育相关的产业随着居民生活水平及对于教育重视度的逐步提高，未来会有较大的发展空间。•综合分析近期四年的在校人数变化，虽然各阶段在校人数都有减少的趋势，但总体人数相对较为平稳。•2007年，所有在校人数约为15万，约占总户籍人口的14%。巨大稳定的潜在消费人群，保证了未来的发展潜力。说明：我们发现2007年宜兴的城镇人口相对2006年有较大比例的下降，我行试图与相关部门查证变化之原因，目前相关部门表示数据并未有误，以公开信息为准。注：未统计中专、职中等专业等职业学校中的人数。宜兴人口变化趋势105.9105.7106.1106.0564.052.2157.6755.340204060801001202004200520062007-0.500%0.000%0.500%户籍人口城镇人口人口自然增长率教育人口010000200003000040000500006000070000800002004200520062007高中在校学生初中在校学生小学在校学生幼儿园人数数据来源：宜兴市国民经济和社会发展统计公报12社会消费品零售总额•社会消费品零售总额反映各行业通过多种商品流通渠道向居民和社会集团供应的生活消费品总量，是反映经济景气程度的重要指标。•宜兴市社会消费品零售总额呈现出平稳的增长趋势。2007年社会零售品消费总额达到了170亿，增长率也达到了18%的高水平。•餐饮行业作为零售行业中的一个细分行业，其整体增长率要高于社会消费品的增幅。其未来依旧具有较好的发展前景。•从社会零售品消费增长率与其它经济指标的对比中，我们发现，虽然近两年GDP与城镇职工平均收入的增速有减缓的趋势，但受政府财政收入增长率大幅度增长及物价上涨因素的作用，全社会零售品消费额依旧保持了增长率的提升态势。（未扣除物价因素）•政府的消费与居民的消费对社会消费品零售额具有较大的贡献，因此政府消费群体亦是未来不可忽视的一个大潜在消费群体。社会零售品消费额增长率与其它经济指标对比10.00%12.50%15.00%17.50%20.00%22.50%25.00%27.50%30.00%32.50%35.00%2004200520062007社会零售品消费额增长率GDP增长率财政收入增长率城镇职工平均工资增长率宜兴市社会零售品消费额02040608010012014016018020042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%社会零售品消费额餐饮业消费额社会零售品消费额增长率餐饮业消费额增长率单位：亿元数据来源：宜兴市国民经济和社会发展统计公报13•宜兴市居民可支配收入近期连续保持了较高的增长速度，基本维持在15%以上。但2007年也出现了增速下降的情况。•银行存款的高低直接影响了消费者未来的消费能力。2004与2005年，宜兴市居民储蓄存款增长率始终高于收入的增长率，表明了居民消费意愿并不高。2006与2007年居民的储蓄增长率呈大幅下降的态势，主要受国内资本市场快速发展及通货膨胀的双重影响，同时不排除居民消费意愿提高的作用。•城镇可支配收入总量占社会零售品消费的比例基本在75%以下，表明了城镇居民基本是拉动宜兴市社会品零售消费额的主体。近期的下降趋势表明其它的消费力量正在逐渐壮大。•年末城乡居民储蓄总额可以作为判断未来社会零售品消费额趋势的先行指标之一，其表明了城乡居民未来的消费潜力。需要注意的是：近四年该指标与社会零售品消费额的比例呈逐年大幅度下降的趋势.宜兴市可支配收入与银行存款可支配收入与储蓄存款050001000015000200002500020042005200620070.0%5.0%10.0%15.0%20.0%城镇居民人均可支配收入年末城乡居民人均储蓄存款城镇居民人均可支配收入增长率年末城乡居民人均储蓄存款增长率0%50%100%150%200%2004200520062007年末城乡居民储蓄总额与社会零售品消费额的比例城镇可支配收入总量占社会零售品消费额比例社会零售品消费额增长率数据来源：宜兴市国民经济和社会发展统计公报14宜兴市与周边主要城市间比较（2007）数据来源：各城市政府公报位居首位45,70047,60099,500101,00078,100人均GDP(人民币,元)21,9