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宜昌项目定位及规划设计汇报案项目定位规划设计任务书项目定位项目整体概况项目swot分析客户定位项目定位形象定位产品定位价格定位项目概况项目整体概况项目swot分析客户定位项目定位形象定位产品定位价格定位项目概况项目的整体概况北侧南侧东侧西侧本案项目位于伍家岗区是宜昌市东拓重点打造的新兴城区,伍家岗区的地理位置非常优越，依山傍水，是濒临长江最长的天然外滩。项目地块周围交通便捷，北临夷陵路，西临合益路（规划路，目前尚未开通），南临沿江大道，出行无忧无阻。项目周边生活配套不够完善，文教、卫生、金融等配套较为完善。项目的整体概况项目整体概况项目swot分析客户定位项目定位形象定位产品定位价格定位项目概况项目SWOT分析S：拥有得天独厚的天然江景资源。规划中的滨江长廊已经施工建设。项目处于夷陵大道与沿江大道之间出行便利。开发商的资金实力及开发经验等优势。项目SWOT分析W：周边生活配套不完善。周边居住环境不理想。消费者对地块所处地段接受程度较低。区域消费能力低。商业培育期长。O：政府规划优势。重点打造的新兴生活区。邻近项目已对片区先期预热。项目SWOT分析项目SWOT分析T：同片区豪宅项目的竞争。政府对于豪宅市场不鼓励举措，致使整体豪宅市场受政策干扰因素较大。项目整体概况项目swot分析客户定位项目定位形象定位产品定位价格定位项目概况客户定位宜昌及其辐射城市“金字塔顶尖阶层”客户定位客户特征分析特征一：客户年龄构成与家庭人口•客户年龄基本在30-60岁之间，以35—50岁为主，家庭人员结构在3—5人之间的三代居多，但共同居住人口以3-4人的两代或夫妻两人为主；豪宅客户的年龄呈现逐渐年轻化趋势，从90年代的豪宅客户以40-60岁为主，属于改革开放第一批富裕起来的企业家，转变到现在以30-45岁的中青年一代。特征二：客户职业背景构成•私营业主、掌握有公司股权的高层管理者；•金融、房地产界精英、专业技术持有者；•优秀科研工作者、军人、高干；客户特征分析一夜暴富者，市场经济使致富途径多样化，并不违法的投机取巧，别出心裁的另类致富者；早期豪宅客户多从事贸易、地产、加工制造等传统行业，但现在豪宅客户增加了许多新兴行业精英，比如：传媒、资讯等迅速致富的新贵族。客户定位客户定位特征三：客户户籍特征分析•现在豪宅客户呈现出多元化趋势客户特征分析•高端物业其他区域客户的比例升高，如“江山风华”外地户籍人士的比例明显高于其他居家型的楼盘；•居家型的物业，本地比例较高。客户定位特征四：客户消费习惯分析•喜欢名牌•喜欢具有贵族特征的休闲运动方式•参加各类团体及公关活动客户特征分析顶级豪宅的消费人群属于金字塔中上层的一群，有着稳定雄厚的收入，具有较高甚者显赫无比的社会地位，他们生活阅历丰富，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕，钟情于纯自然背景和高品质建筑，喜欢收藏、追求“珍品化”生活。他们在行业中处于主导地位，他们是标准的制定者，他们本身就是行业的代表。他们是？领袖！他们含蓄内敛。深藏不露，不事张扬，不喜露富；在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式。项目整体概况项目swot分析客户定位项目定位形象定位产品定位价格定位项目概况形象定位全国一流宜昌顶级江景豪宅形象定位生态豪宅·生活典范形象定位形象定位身份与阶层的象征——顶级豪宅的灵魂——顶级豪宅满足居住者表现身份与社会阶层的需要形象定位形象定位三大支撑：支撑一：项目具备打造豪宅的自然条件•宜昌适宜建造江景住宅的用地已非常稀缺。•从江景及岸线绿化条件看，项目拥有宜昌目前最好的江景资源。•项目地块位于宜昌新中央居住区的中心地带，坐拥繁华，却无都市喧嚣。•项目周边已有中高档楼盘已建和待建，为项目形成强有力的定位支撑。形象定位形象定位三大支撑：支撑二：宜昌尚存豪宅消费的市场空间•拒绝混居；•宜昌尚无“真正的豪宅”；•国家宏观调控，“豪宅”日渐稀缺。形象定位形象定位三大支撑：支撑三：开发商具备做豪宅的实力•碧波翠苑的成功开发经验。•开发商专业实力及对国内一流专业公司资源的整合。•开发商资金实力。形象定位豪宅的标准？•首先是空间功能上的完全私属化•景观占有或配置的独特化•建筑留存的经典化•高标准的智能化及节能环保措施形象定位听说过8万块钱一辆的自行车吗？那是宝马生产的；“永久”花2万块造一辆自行车肯定比宝马的要好；但可能只能卖几千块钱；“我们卖的是艺术品，不只是房子，如果您只出买房子的价钱，那您就错了”，（这就是未来我们将要对准客户说的话！）我们怎么做豪宅？形象定位我们将为项目赋予全新的核心价值体系艺术价值、地心价值、品牌价值形象定位地段稀缺创新的户型创新的园林创新的阳光车库核心价值挖掘：创新的室内外景观形象定位创新的售楼中心创新的样板间创新的营销手法创新的交楼标准核心价值挖掘：创新的物业管理形象定位案名建议碧海天成极富韵律感，朗朗上口，通俗易懂，以开口音结尾，易于记忆和传播。在儒雅中见大气，综合考虑项目的客观因素，与项目定位丝丝入扣。“碧”：与“璧”同音，喻意稀少、宝贵、祈福辟邪，是一种富贵的色彩，是一种祥瑞的色彩，一种大气的色彩。“碧”又揭示了项目极其优美的自然景观，天蓝水清，芳草如茵，空气自然清新。形象定位案名建议碧海天成“海”：与“江”一样，都是人们最向往的自然居住环境。“海”给人的感觉是视野开阔，是风景如画，是历经繁华后的从容淡泊，是顶级阶层的悠闲与散漫。而“江”给人的感觉是激情澎湃，是豪情壮志，是勇于进取奋发向上。“海”比江更显大气、从容，更接近项目目标客户群的层次。并且，在没有海景的宜昌市，会更有无限遐想的空间。“天成”则体现了项目的建筑形态和高档次。楼宇高耸入云，云雾如薄纱般轻环四围，“手可摘星辰”的诗意也不过如此了。“碧海天成”有水有天，真可谓“秋水共长天一色”，项目环境之美、档次之高，不言而喻。江宅一生本案使用“江宅一生”使人首先联想起国际服装品牌“三宅一生”，“三宅一生”是高贵、时尚的代名词，深受年轻新贵的追崇。“江”字又告诉客户项目的大体区位。一生：顾名思义就是一辈子的意思。房子对每个人来说是一个家，每个人的小小心愿，就是希望能在自己的家安稳的住上一辈子。此名清新、脱俗，是不是可以提高本项目的知明度？形象定位案名建议项目整体概况项目swot分析客户定位项目定位形象定位产品定位价格定位项目概况项目基本技术指标：•容积率：3.8•占地：26837平方米•建面：101981平方米•建筑密度：≤25%•绿化率：≥50%产品定位除去退红线面积，在保证项目整体舒适度、高品质的前提下，一方面保证项目整体的高档次，另一方面兼顾各单位的舒适性，实现土地值效用最大化。我司建议本项目容积率为：3.8产品定位产品定位——规划布局定位规划布局理念：•“以人为本”理念•“尊重市场”理念•“开放大气”的开发理念•“差异化设计”理念产品定位——规划布局定位规划思路和原则：本项目的自然景观和天然资源无疑是本项目最大的优势。为了实现项目内部布局和项目外部环境的协调、融合，规划设计上，尽最大努力处理好地块特征、自然景观和天然资源的统一和谐关系,做到景观资源利用的最大化。产品定位——规划布局定位规划布局：产品定位——交通系统定位人车分流的二级交通体系产品定位——交通系统定位宜昌首创阳光车库•完全人车分流•车位比达：1：1产品定位——建筑风格定位现代简约建筑风格产品定位——建筑风格定位定位支撑：顺时应市——现代简约的建筑风格是一种代表时尚潮流的建筑风格。独一无二——现代简约建筑风格为宜昌房地产市场的一个市场空白点。投其所好——现代简约建筑迎合了主力客户群的消费喜好。相得益彰——现代简约建筑与本项目的主题形象相吻合，更加鲜明地突出本项目的个性风格与市场差异化亮点。产品定位——园林景观定位长江文化为主题的现代园林与建筑风格相互呼应。在建筑风格采用现代风格的同时，小区的园林建议采用现代园林风格。二者都追求现代、简约、干净、明快，更为符合现代人的审美观点，也是目前地产市场上盛行的创作趋势。二者的结合将使项目在外部风格、内在精神上得到协调统一。产品定位——园林景观定位产品定位——园林景观定位根据长江流经的十一个省、市、自治区（青海、西藏、云南、四川、重庆、湖北、湖南、江西、安徽、江苏、上海）的代表性、自然和历史人文；与滨江绿化景观完美融合，形成内外和谐统一的园林；唐古拉山东海产品定位——园林景观定位•沿“长江”水系设置的顺序，小区可将原景观浓缩；•也可以选择其中的标志性建筑或景点进行塑造。景观形式表现为现代、大气、综合性形成具有现代与长江文化完美结合的园林；产品定位——园林景观定位产品定位——园林景观定位象征“长江”的水系为景观轴产品定位——户型定位健康·舒适·大气产品定位——户型定位健康——按照科学的户型设计标准，营造健康的居住空间。舒适——遵循以人为本的理念，充分利用入户花园、双层露台等元素，打造舒适的居住环境。大气——体现豪宅的风范，大尺度开间的客厅，房间功能配置齐全。户型设计尽可能体现主人的尊崇地位。产品定位——配套定位科学合理以人为本产品定位——配套定位项目内容备注生活配套好多多平价超市、家惠超市、伍家岗宝塔河富民商贸园、烟酒副食商店、街边小商店不上档次、规模小餐饮配套朋友酒家、鑫禧酒家不上档次、规模小金融配套中国工商银行储蓄所网点单一医疗配套万寿医院、康欣诊所、宜昌市怡康医院不上档次、规模小教育配套杨岔路小学、宝塔河小学杨岔路小学,宝塔河小学离项目有一定距离市政交通配套东山大道沿线交通便利，有1、2、21、9、103路公交车通过，夷陵路有102、103路公交车、沿江大道有32路公交车通过项目距离东山大道、夷陵路和沿江路仅有数十米,交通十分便利休闲娱乐小型公园、天然塔其它人民法院、金典物流、湖北电力、宜昌供电公司、国务院三峡办移民管理咨询中心、汽配市场、宜昌燃气公司周边配套：产品定位——配套定位自身配套：商业车库会所泛会所产品定位——配套定位会所位置：建议会所设置在沿江大道小区主入口两侧，面对长江。会所风格：现代简约风格会所。会所顶部以临江亲水的波浪韵律来处理，可作销售中心使用。会所规模：建议规模为3000平方米左右，融合大量功能场所。会所建议进行功能分区，上层主要安排休闲功能，下层主要设置娱乐功能。会所功能：产品定位——智能化定位三星级（超前型）•安全防范子系统•信息管理子系统•信息网络子系统产品定位——智能化定位产品定位——物业管理定位人性化、专业化、品牌化“英式管家服务”产品定位——物业管理定位国际上通用的高标准服务体系：为业主提供24小时、360度“一站式”服务，为每家住户配置特定专职“管家”，不仅提供购物、餐饮、购票、商务、家居、租车等日常服务，更为商务人士和居家者提供贴心顾问。产品定位——物业管理定位物业管理方式：“第一太平戴维斯”VS“宝佳利”产品定位——物业管理定位物业管理内容：•日常管理工作•便民服务•与业主日常沟通•处理客户投诉•营造社区文化……项目整体概况项目swot分析客户定位项目定位形象定位产品定位价格定位项目概况价格定位厘定价格相关因素：•整体的经济环境•市场的供求状况•物业自身的客观条件•项目自身产品影响•现场包装支持•宣传推广是否理想价格定位价格策略：•一期第一批单位，中价入市策略•分批推售，价格逐步提升策略•高端产品，高价格策略价格定位定价策略：市场比较法——常规撇脂定价法——特殊价格定位撇脂定价法？波托菲诺VS水榭花都、雅颂居红树西岸VS红树湾、瑞和耶纳项目未来售价研判撇脂定价展示细节展示稀缺服务质量服务细节产品内涵产品品质++如果项目能够成功构筑竞争对手无法逾越的壁垒，沉没成本足以阻吓竞争对手的进入，那么本项目将有极大机会突破4700/平米的均价！价格定位价格定位此均价已考虑•未来规划中建筑品质、户型、社区规划等方面的创新对项目的提升；•营销包装对项目的提升。此均价未考虑•对未来价格的涨幅未做考虑。•对装修套餐未做考虑。规划设计任务书设计依据概念设计要求总平面布局建议交通设计建议建筑设计建议园林设计建议规划设计建议户型设计建议