宝投航城工业厂区项目可行性研究报告

Page0宝投航城工业厂区项目可行性研究报告宝投航城工业厂区项目可行性研究报告2014年12月Page1深圳市宝安区投资管理有限公司:承蒙贵司委托，我司对宝投航城工业厂区项目进行可行性评估。我公司经过实地勘察，并查询、收集评估所需的相关资料，遵循必要的程序与原则，选用科学合理的方法，对该项目进行分析与测算，详见报告正文。我们的方案是基于目前深圳市房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司2014年12月宝投航城工业厂区项目可行性研究报告2014年12月Page2目录1.0项目总论.................................................................................................41.1项目背景......................................................................................................41.1.1项目名称...............................................................................................41.1.2项目开发背景简述.................................................................................41.1.3项目开发单位........................................................................................71.1.4项目建设规模和内容.............................................................................81.1.5项目开发建设合法性手续......................................................................91.2项目可行性研究结论....................................................................................91.2.1市场可行性研究结论.............................................................................91.2.2项目建设进度......................................................................................181.2.3投资估算和资金筹措...........................................................................181.2.4项目综合评价结论...............................................................................191.2.5项目建设的必要性和意义....................................................................212.0项目投资环境和市场研究.......................................................................232.1房地产市场及相关政策研究.......................................................................232.2宝安区投资环境分析..................................................................................262.3区域城市发展规划及产业政策研究............................................................302.4办公市场分析............................................................................................392.5产业用房市场研究.....................................................................................563.0项目发展定位........................................................................................603.1项目本体条件解析.....................................................................................60宝投航城工业厂区项目可行性研究报告2014年12月Page33.2项目开发核心问题分析..............................................................................663.3项目SWOT分析........................................................................................663.4项目发展策略............................................................................................683.5项目发展定位原则.....................................................................................683.6项目发展核心功能.....................................................................................693.7项目多方案对比分析及最优方案筛选.........................................................693.8项目发展定位............................................................................................774.0项目经济效益测算.................................................................................985.0项目社会效益分析...............................................................................1066.0项目风险分析......................................................................................1077.0可行性研究结论...................................................................................109宝投航城工业厂区项目可行性研究报告2014年12月Page41.0项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称宝投航城工业厂区项目1.1.2项目开发背景简述1）项目土地基本情况该项目用地位于宝安西乡固戍工业区航城大道南侧，为2002年3月深圳市恒润实业有限公司与区国土部门签订土地使用权出让合同书取得，2005年该司改制将上述土地剥离到宝安区投资管理有限公司。该土地为一级工业用地，原面积29958平方米，土地使用年限50年（2002年3月15日至2052年3月14日）。因恒润公司一直未找到合适项目开工建设被列入闲臵土地清理名单，经宝安区投资管理有限公司努力将该地块撤出了闲臵土地清理名单。2008年12月宝安区投资管理有限公司领取了该宗地《房地产证》。后因法定图则调整，2009年区规划国土部门划走该宗地约9000平方米修建市政道路，将该整块宗地一分为二形成A116-0349、A116-0353面积合计21442.64平方米的两个地块，并分别签订了土地出让合同书补充协议。2011年12月，宝安区投资管理有限公司发现A116-0349宗地红线内用地与深圳市塘东股份合作公司用地重叠并发生冲突，市规土委宝安管理局将宝安区投资管理有限公司该地块西北侧464.35平方米的土地收回，宗地号变更为A116-0360，调整后的总用地面积20978.42平方米（其中A116-0360地块面积2315.66平方米，容积率≤1.52；A116-0353地块面积18662.76平方米，容积率≤2.56），计容积率建筑面积51200平方米，重新核发用地规划许可证并签订了土地出让合同书。2）项目定位论证调整背景宝投航城工业厂区项目可行性研究报告2014年12月Page5在项目的前期开发过程当中，进行三轮方案的定位论证过程，分别如下：普通工业厂房根据土地使用权出让合同书规定，本项目用地为工业用地，土地利用要求为办公、厂房及宿舍，初期定位为普通工业厂房。钢材物流交易中心2009年初宝安区投资管理有限公司开始启动该项目建设工作后，了解发现该地块法定图则属于物流片区。宝安区投资管理有限公司认为，单一的工业厂房建设已经不符合今后的发展，项目定位应与整个片区的功能相符合，并且项目用地一直出租给钢材物流公司。2009年上半年，宝安区投资管理有限公司在深圳商报、宝安日报等市、区主流媒体上开展广泛招商，并与5家意向方企业进行了洽淡。宝安区投资管理有限公司认为深圳市宝运城物流有限公司提出的在该地块建设钢材物流交易中心符合项目实际。宝安区投资管理有限公司委托深圳市国晨工程造价咨询有限公司编制了项目初步建议书，并就该建议书征求了区物流办意见，区物流办复函表示支持。2010年1月，宝安区投资管理有限公司召开专家论证会对该项目进行了论证。经研究和论证，各方一致认为：建设钢材物流交易中心，可整合固戍片区域乃至宝安地区的钢材贸易资源，实行专业规范的钢材贸易，提升城市形象。项目定位为集成办公、贸易、货代、配送、电子交易、信息处理等多种功能的现代化钢材物流交易中心。物流总部大厦2012年5月，区领导到宝安区投资管理有限公司进行调研时指出，钢材物流行业已属于夕阳产业，钢材物流交易中心定位不适应未来城市发展需求。为深入贯彻区委“转型升级年”，推进产业转型升级，发展总部经济，项目定位调整为“物宝投航城工业厂区项目可行性研究报告2014年12月Page6流总部大厦”。该方案下的项目定位为：建设成一个具有现代物流相关的金融、高新技术研发、软件开发与设计和企业总部办公等相关配套服务的综合性载体，同时契合区域产业发展及有效利用区域资源，满足企业发展需求的物流总部大厦，并配以功能完善的高标准综合性商务配套，以满足未来区域商业需求。3）项目工程进度背景依据上述第三种发展定位（物流总部大厦），项目已在市发改局立项，取得了正式立项批文，并完成了可研、方案设