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1宿迁金鹰项目报告2目录ContentsPART1市场分析城市特性城市经济政策环境商业市场分析PART2地块分析产品分析品牌解读SWOT分析PART3项目定位功能定位经营定位规划布局及建议PART4营销策略PART5推广策略PART6招商运营3PART1市场分析4对宏观环境的初步思考：A:城市特性层面B:城市经济层面城市特性对商业发展有什么样的支撑？在目前消费水平下，哪种商业业态的需求空间更大？未来政策走势对商业是利是弊？C:政策层面5A:从城市特性看6[历史人文]两河流域蕴育下的文化都市，楚风文化浓郁楚风文化底蕴深厚，项羽、虞姬传说遗址均具诱人魅力，其中以项王故里、虞姬沟和霸王桥最为著名。在城中，京杭古运河与古黄河比肩并辔，蜿蜒如两条巨龙，实为造化赋予宿迁的两大瑰宝。目前宿迁政府正在打造两河文化，使古运河、古黄河又焕发出勃勃生机。城市地标：霸王举鼎具有楚汉文化的商业街历史人文决定了宿迁是一座生态园林化河滨城市7[地理位置]东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市宿迁市位于江苏省北部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。2009年总人口540万，人口在江苏13个省辖市位列第7位。作为新兴的中心城市，商业发展将呈现多元化特性，对新的商业形态和时尚品牌有更高的期待人口基数大，对城市商业发展有一定支撑。8[自然资源]宿迁水资源丰富，水产养殖业发达；洋河、双沟酒全国知名；绢丝出口量占全国半数以上林业资源极为丰富，被誉为中国意杨第一故乡。中国著名的四大淡水湖之一——洪泽湖和中国为数不多的二级水质湖——骆马湖。螃蟹产量全国第一，银鱼出口量江苏省第一。“洋河、”双沟“大曲早在明代就享有盛名，居中国十大名酒之列；绢丝出口量占全国绢丝出口总量一半以上。宿迁市矿产资源丰富，石英砂、陶土储量超5亿吨，全市已形成食品、酿酒、纺织、建材、电子、化工、机械等具有地方特色的工业体系。骆马湖风光自然资源决定了城市经济以轻型工业主导，且第三产业规模将逐步放大。9[人口结构]城市化水平较低，外来人口较少2009年宿迁户籍人口540万；常住人口472万；城镇人口203.5万；市区人口约56万；城市化率37.7%市区人口较低，外来人口偏低目前城区人口对商业支撑力度偏弱，但后继潜力较大。市区的中心辐射能力有限，但市区人口增长潜力较大暂住人口偏低，城市辐射能力和经济吸附能力有限10B:从城市经济看11[城市经济]经济总量较小，但经济增长的绝对值较高，经济发展空间较大。2005-2009年宿迁GDP走势386.95454.2542721.09826.25010020030040050060070080090020052006200720082009宿迁升级为地级市后,宏观经济运行态势良好。自2003年以来宿迁总体经济以平均每年15%的的速度增长，略高于江苏省经济增长水平。人均GDP增长迅速，近5年年均增长率达到20%。2005-2009年宿迁人均GDP走势105713571533206723380500100015002000250020052006200720082009经济发展晋升空间较大，为城市商业预留更大的发展空间。人均GDP持续走高，带动城市消费力度。12[消费结构]消费层次处于小康层面，随着经济发展，享受型消费比例将增加2009年宿迁居民消费结构食品支出服饰家庭设备及服务交通通讯教育文化娱乐医疗保健居住吃、住、穿基本消费类型占主导，且比例逐年提高。休闲娱乐消费占比达到14%，随着城市经济的发展，这类消费比例将进一步提高。消费结构决定了目前餐饮、服装占商业比例较大，但休闲娱乐后续发展空间较大。13C:从政策环境看14宏观政策从紧信号明确，调控力度趋紧，打压投资、投机行为抑制作用明显房地产市场调控力度进一步加深，住宅投资需求的生存空间逐渐缩小一月政策初显倪端——大型企业存款准备金上调0.5个百分点；二套房贷不得少于40%二月政策扑朔迷离——存款准备金上调0.5个百分点三月政策重磅出击——两会召开，国九条出台，央企退市四月政策连下冰雹——政府的杀手锏——国十条出炉，目标严打投资客五月～八月政策观望期——国十条效果明显，国家未采取新的动作。九月政策调控再启——楼市回暖，政府出台新国五条，严控首付比例，严控第三套购房。十月政策继续深化——中央上调公积金贷款利率及金融机构存贷款利率。投资需求在调控政策打压下由住宅转向商业15•经济增长空间大，商业发展潜力巨大；•休闲娱乐等享受型业态后继发展空间较大。宏观环境总结•古河孕育下的生态城市，两河文化底蕴深厚；•城市的中心地位呼吁商业的多元化发展；•人口基数对商业支撑力度较大。从宏观层面看：商业发展前景较为乐观，休闲娱乐等第三层次消费未来需求较大+城市特性城市经济政策层面+•政策持续加压，住宅投资需求被挤压，商业市场将赢来更多契机。16商业市场环境17需要明确的问题Q1:城市现有商业处于什么样的档次？Q2:商业消费主流业态是什么？Q3:商业消费的空白点是什么？市场环境为本案商业定位可提供什么样的依据？需要解决的问题:需要明确的问题:走进市场………18宿迁商业市场分析19金鹰项目宝龙项目幸福路老城商业圈西湖路商业圈霸王举鼎广场商业圈古黄河霸王举鼎广场楚街[商业分布]以古黄河为界，宿迁商业区可分为老商业中心和城市新商业中心老城商业主要集中在在幸福路上，北至市府东路，南至黄运中路。新城商业中心划分为两段：以楚街为核心的西湖路商业圈和霸王举鼎广场商业圈。本案所在新城商业街区，位于商业氛围较为浓厚的西湖路商圈。20从上表我们可以看出：宿迁各个商业区，主要以百货商场、专业店和步行街/底商为主；目前宿迁各个商业区中还没有购物中心供应出现；商业区名称各类商业类型所占比例百货商场专卖店商品市场超市/大卖场步行街/底商幸福路15%61.6%6.8%16.6%N/A楚街N/AN/AN/AN/A100%霸王举鼎广场20%N/A20%N/A60%商业区名称各类商业类型所占比例服装服饰餐饮休闲娱乐超市百货服务配套其他幸福路49%20%7%8%8%6%2%楚街64%14%9%2%6%1%4%霸王举鼎广场0%0%10%0%40%10%40%从上表我们可以看出：宿迁各个商业区业态比例中，服装服饰和餐饮传统业态占较大比例；而休闲娱乐在业态中所占比例相对较低，相对缺乏；表1：宿迁市各商业区现有商业类型汇总分析表2：宿迁市各商业区现有主要商业业态汇总分析目前宿迁商业区中暂无购物中心，在各商业业态中休闲娱乐类比较缺乏注：霸王举鼎商业区商铺空置率达到9.5成，业态比较空乏，单个业态占比较高21从上表我们可以看出：宿迁各主要百货商场没有国际一线服装品牌进驻；由于宿迁是个三线城市，因此绝大部分国际知名的时尚品牌暂时不会考虑进驻宿迁商业市场；从品牌组合的雷同程度来看：最主要集中在百货上面。由于百货业态较为单一，因而不得不面临着雷同的品牌和楼层组合；商场名称化妆品鞋/包女装男装休闲/运动宿迁一百欧莱雅、OLAY、丸美、露华浓、安尚秀梦特娇、哈根德斯、花花公子、漂亮宝贝吉贝、贝洛安培罗蒙、梦特娇、衫衫、雅戈尔、海螺、帝爵、柒牌Jack&Jones、Kappa、彪马、Nike、Adidas、唐狮、reebok、only人民商场美宝莲、欧莱雅、Missha森达、漂亮宝贝、康威、斯而丽、瑞沙菲尔、以纯、雪马百天奴、富贵鸟、七彩马、罗蒙Nike、Adidas、匡威、唐狮表3：宿迁市各优质项目代表品牌宿迁百货商场内品牌主要为二、三线品牌，商业档次缺乏一线品牌支撑22楚街月租金3221.9201122334楚街南门口楚街内街楚街中心转盘楚街内街楚街北门口元/平方米/月老城商圈：老商业中心幸福路沿线，租金3-9元/㎡/天。楚街商圈：楚街商业街及各项目底商，楚街租金2-3元/㎡/天；新区商业租售价格低于幸福路老商业中心，但未来商业升值潜力较大幸福路商圈租金3591.53012345678910幸福路幸福路幸福路幸福南路幸福南路租金（元/天.㎡楚街区域租售价格低于幸福路老商业中心，未来如成为新的商业中心，租售价格必将远高于老商业区。23商圈分析24老城商业圈宿迁一百法莱尔服饰广场时代广场购物中心五星电器普玛特购物中心红旗影院人民商场大润发服饰广场苏宁电器乐天玛特老城区商区集中在幸福路商业带，南起黄运中路、北至市府东路、东起幸福路、西至黄河路，老城区总商业面积约为47万平方米。25实景图老城商圈主要商业项目照片丽晶国际人民商场红蜻蜓苏宁电器乐天玛特法莱尔服饰广场26序号项目名称建筑面积（平米）开业时间商业类型1人民商场5,0002005百货商场2宿迁一百5,5002008.11百货商场3普玛特购物广场12,0002003.9超市4五星电器3,0002003.11大卖场5时代广场大卖场6,8002009.1百货6苏宁电器3,0002008大卖场49%20%7%8%8%6%2%服装服饰餐饮休闲娱乐超市百货服务配套其他老城区商业区现有商业类型供应面积比例老城商业区现有商业业态构成分析15%61%7%17%百货专业店商品市场超市/大卖场表4：老城商业区主要商业项目列表老城区商业区概括老城商圈现有商业主要以百货商场、专业店和大超市/卖场几种商业类型为主。目前商圈没有大型购物中心；从商业业态来看，主要以服装服饰和餐饮为主，较缺乏休闲娱乐业态；作为宿迁的市级商业区，老城商圈吸引全市的消费者前来消费。商圈覆盖了各种消费档次。老城区商圈业态单一且集中，作为市级商业区消费档次较低27作为引领宿迁目前消费潮流的百货商场在商业硬件设施上较为落后目前蚌埠百货商场从立面、内饰、采光、通风、导引系统、展示台上看都较为落后28国泰百货国泰购物广场万源商厦万源商城巴黎都市霸王举鼎广场商业圈霸王举鼎商业圈位于宿迁市新城区，商业核心区域为发展大道和西湖路交汇区。霸王举鼎商业圈规划总面积约为47公顷。29万源商厦抚顺百货大楼盛泰百货实景图霸王举鼎商圈主要商业项目照片30由于缺乏消费群体支撑，加上区域商业供应量大，导致霸王举鼎广场商区商业氛围较差，商铺空置率较高霸王举鼎广场商区商铺基本处于空置状态，空置率达到95%，商业经营较为惨淡。国泰百货、国泰广场因开发商经营不善，基本成了烂尾盘，除了国泰广场一楼有零星百货、餐饮店经营外，其余都处于空置状态。国泰数码广场因开发商经营管理不善也处于荒废状态，只有联想、惠普几家电脑商家。霸王举鼎商区位于新城区，新城区人住人口较少，商业缺乏区域人口支撑；商区内两条主干道都是车行道，导致区域内人流量较少；大型商业缺乏专业的开发经营理念，导致招商失败，造成区域商业空置率较高。31楚街北起洪泽湖路，南至西湖路，设计街长为980米。楚街是一条仿古文化的购物休闲步行街。楚街设计建设成购物休闲步行街，在具体的业态设置上为百货店、专业店和品牌专卖店，并配有地方特色的餐饮店，同时配置娱乐、休闲和邮电、金融等行业设施。楚街商业圈32区域内以小型商业为主，商铺面积集中下50㎡以下；业态集中，服装服装占到64%，餐饮和休闲娱乐分别占到14%和9%；，整体消费水平处于中低档；楚街商业区业态发展呈现“一头重两头轻”现象，服装类最为集中，整体消费水平处于中低档次楚街各类业态比例4%64%1%6%2%9%14%服装服饰餐饮休闲娱乐超市百货服务配套其他从商业业态来看，服装服饰占大头，餐饮和娱乐业态较少。33商业市场小结商业环境商业类型商业业态商业硬件整个商业环境一般，缺乏中高端商业带动城市商业水平国内知名的超市大卖场、电器卖场已入住宿迁，市场缺乏大型购物中心及数码、书城等主题市场购物、餐饮和休闲、娱乐各业态之间的互动不够，部分综合体项目内部各物业功能互补性较差；城市商业缺少文化产业的铺垫现有大多数商业项目从立面、内饰、采光、通风、导引系统、停车等方面已经较为落后，整体的购物环境一般商业主题现有商业普遍缺乏鲜明主题，特色不鲜明34城市现有商业处于什么样的档次？——中低档次商业消费主流业态是什么？——餐饮、服饰商业消费的空白点是什么