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富力虹桥十號营销策略报告宏观区位本案项目基地——位于虹桥商务区核心区的“正中心”；虹桥商务核心区东至环西一大道，即外环线A20；西至现状铁路外环线，即华翔路；南至A9沪青平高速公路；北至规划北翟高架路，是服务长三角地区的商务中心和大型综合交通枢纽。未来将形成以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展的产业格局。依托先天的地理优势，成为上海西部区域、长三角经济圈，乃至国际知名企业进入上海中心城区的“咽喉要道”中观区位本案外环线北翟路高架G50沪渝高速S20外环高速A11A5虹桥商务区的主体业态是总部经济、贸易机构、经济组织、商务办公，功能业态是会议、会展，配套业态是酒店、零售、商业、文化娱乐。微观区位富力本案核心区一区北区南区虹桥商务区核心区由紧邻虹桥枢纽本体的核心区一期、南北两翼以及占地约1平方公里左右的“中国国家会展中心”项目共同构成；万科时一区国家会展中心目前核心区一期率先启动，万科时一区作为北区首作，正式揭开虹桥核心区二期的帷幕！虹桥商务区核心区/核心区一期核心区一期地块出让情况地块名用途土地面积（㎡）建筑面积（㎡）开发商上市时间竣工时间工程进度项目名称一期01号地块商办45,282119,107丽宝2014年2014年底部分封顶虹桥丽宝广场一期02号地块商办，商服92,133256,323红星美凯龙+沈阳首源2014年2015年接近封顶虹源盛世国际文化城一期03号北地块商服51,294226,470汕头联美+上海金臣2014年2014年12月部分封顶金臣联美项目一期03号南地块商服32,18795,917万科2014年2014年基本建成虹桥万科中心一期04号地块商服27,893102,657万通2014年2015年1月部分封顶万通新地中心一期05号地块商办78,751251,376龙湖地产2015年2015年9月部分封顶龙湖虹桥天街一期06号地块商办62,299233,140瑞安地产2013年17街坊：2014年08月D19街坊：2014年11月交付虹桥天地一期07-1号地块商办8,20321,758冠捷2015年暂无出地面冠捷项目一期07-2号地块商办15,46155,041兆臣2014年2016年3月出地面上海兆臣项目一期08号地块商办89,806284,550上海地产&富力2014年2015年2月部分已交付虹桥绿谷广场一期09号地块商办15,05233,530三湘股份2014年2014年底封顶虹桥三湘广场合计1,679,869核心区一期1.43平方公里共划分为11个地块进行出让，开发总规模为167.99万㎡，规划中的开发比例约为商务办公57%，商业12%，文化娱乐5.5%，酒店6.5%，会展10%。虹桥核心区一期率先启动，目前主要以商务办公为主，目前以租赁形式为主。08地块D13项目（富力收购）备注：建筑面积不包含地下建面。核心区北区地块出让情况地块名用途土地面积（㎡）建筑面积（㎡）开发商上市时间竣工时间工程进度项目名称北片区01、03号地块商办100,513281,436中骏2015年2016年12月已开工中骏广场北片区02、04号地块住办,办公楼84,751186,453旭辉+恒基2014年11月（住宅）2016年在建、未封顶恒基旭辉中心北片区05号地块办公楼49,661139,050富力2015年2015年12月待建富力虹桥十號北片区06号地块住办56,658107,650富力2014年7月（住宅）2015年12月已开工富力虹桥十號北片区07号地块商办25,58376,748传富-2017年1月平整土地阶段阿里巴巴总部北片区08号地块商住办43,94183,488新长宁待定2016年12月已开工新长宁北片区09号地块商办90,867141,753新华联待定暂无已开工新华联国际中心北片区11号地块商住办112,864178,324万科2013年10月2015年9月基本建成万科时一区北片区12号地块商业用地45,516122,894协信2014年8月2015年底基本封顶虹桥协信中心北片区13号地块其他商服用地73,695140,021福建正荣2015年底2016年6月已开工虹桥正荣中心合计1,457,817区域主要以商办项目为主，万科时一区作为北区首作，以住宅产品率先入市。虹桥商务区核心区/北片区11地块（万科时一区）02&04地块（恒基旭辉中心）05&06地块（本案）12地块（协信）在售待售备注：建筑面积不包含地下建面。核心区南区地块出让情况地块名用途土地面积（㎡）建筑面积（㎡）开发商上市时间竣工时间工程进度项目名称南片区01号办公楼19,08934,359博览汇2015年2016年12月未开工博览汇项目南片区02号办公楼8,13013,008紫宝2014年2014年底已开工上海·宝业中心南片区03号商业用地17,00835,716博览汇2015年2016年12月未开工博览汇项目南片区04号其他商服用地49,46464,798博览汇2015年2016年12月未开工博览汇项目南片区05号办公楼15,82125,313隆视2014年2014年底已开工隆视总部项目合计173,194虹桥商务区核心区/南片区区域用地性质多以商办为主，其中02和05地块已经开工，规划用途为自用总部。备注：建筑面积不包含地下建面。身处唯一规划有住宅用地的虹桥核心区域，本案无疑是弥足珍贵的，一期和南片区率先启动的商务氛围，更是衬托出本案的独一无二，2015年，富力携区域之大成闪耀入市，即将开启虹桥商务区又一刺金时代！广州富力地产股份有限公司（以下简称“富力”）（香港联合交易所上市编号：2777）成立于1994年，注册资金8.06亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。从广州出发，到布局全国12城，富力旨在——一体化运营，构建全产品体系；为客户创造价值，与客户共生共荣；经营一座城市，打造区域标杆；20年的发展历程，富力带来的不仅仅是版图的扩张，更是基于为客户创价值，为城市造标杆的企业理念的延续…富力湾（昆山）富力桃园继上海富力桃园以及和合景泰富合作嘉誉湾之后，富力虹桥十號荣耀登场，作为富力上海首个办公之作，本案无疑是一条闪耀而又夺目的新旅程。富力湾（昆山）富力桃园嘉誉湾富力虹桥十號富力虹桥十號嘉誉湾地块持有情况地块名用途土地面积（㎡）建筑面积（㎡）开发商开工时间竣工时间上市时间工程进度北片区05号地块办公楼49,66113,905富力2015年12月2015年12月2015年待建北片区06号地块住办56,658107,650富力2015年12月2015年12月2014年7月（住宅）在建一期08号地块（D13项目富力持有）商办89,806284,550上海地产&富力2015年2月2015年2月部分已交付原虹桥绿谷广场持有继续竞得北片区05和06地块后，富力地产再次成功收购虹桥商务区核心区一期08号地块的子项目D13项目（酒店5.5万㎡，办公9万㎡，地下商业3.3万㎡），这让富力在虹桥商务区的土地储备达到66.7万平方米，成为当前区域内最大“地主”。收购D13项目之后，富力在虹桥商务核心区内土地储备冲高至66.7万平方米，是虹桥商务区地块储备最多、开发体量最大、规划产品的物业类型最丰富的品牌开发商。大虹桥核心区北片区精品商务缔造者——富力集团率先启航项目机会点寻找就外部环境而言——项目具备了怎样的机遇？随着传统商务区的办公成本增加以及区域利好的不断消化，区域办公需求逐年走高外部价值/市场环境随着市区CBD租金不断上涨、办公成本的增加和2009年大虹桥的启动以及2010成为国际贸易中心的主要载体后大虹桥辐射的商务区得到迅速的发展，办公需求逐年走高0.01.02.03.00100000200000300000200720082009201020112012供应量成交量供求比2007~2012大虹桥辐射主要商务区销售型办公供求走势图2009~2012上海优质办公楼平均租金走势本案09年4季10年1季10年2季10年3季10年4季11年1季11年2季11年3季11年4季12年1季最新租金(元)5.865.696.076.036.286.786.816.907.027.127.125.55.75.96.16.36.56.76.97.17.37.5拥有全国、东部沿海地区、长三角地区重要的城市综合交通枢纽——虹桥综合交通枢纽地铁、城市高速、航空、高铁、磁浮……组成轨陆空五路共构外部价值/交通优势本案虹桥商务区处于长三角、全国交通的核心枢纽位置；多维交通的出行便捷降低了时间成本，对于商务商贸活动而言，优势显而易见。外部价值/各种开发商云集虹桥绿谷虹桥天地万科时一区恒基旭辉中心……随着首轮万科、恒基、龙湖和瑞安等知名开发商的项目陆续问世，区域内20家知名开发商合力打造“虹桥盛世”。“虹桥商务区未来重点支持发展的产业共有12大类：现代商贸业、房地产业、会展旅游业、生产性服务业、创意产业、现代物流业、信息服务业、专业服务业、金融服务业、文化服务业、教育培训和医疗服务及其他服务业、环境和公共设施管理业。这一产业发展方向体现了三个特点：一是聚焦支持现代服务业的发展，二是突出支持总部经济的发展，三是以服务长三角地区为重点。”——《上海虹桥商务区十二五整体规划》外部价值/产业支撑虹桥商务区产业功能定位为上海国际贸易中心的重要承载区，重点发展总部经济和总部基地，成为以现代服务业为主服务长三角地区的重要平台；同时完整的产业规划将会为区域带来大量相关行业的客户。市场环境随着传统商务区的办公成本增加以及区域利好的不断消化，区域办公需求逐年走高虹桥商务区处于长三角、全国交通的核心枢纽位置；多维交通的出行便捷降低了时间成本，便于商务商贸活动。外部价值/总结交通优势开发商云集产业支撑随着万科、恒基、龙湖和瑞安等知名开发商的项目陆续问世，各大开发商合力打造“虹桥盛世”。虹桥商务区产业功能定位为上海国际贸易中心的重要承载区，重点发展总部经济和总部基地，完整的产业规划将会为区域带来大量相关行业的客户。就外部环境而言，区域市场需求旺盛产业规划的利好将会导入大量相关企业，本案存在无限机遇就内在品质而言——项目具备了怎样的特性？项目包含5#和6#两块地，涵盖了住宅、类住宅、商业（配套商业和商业楼）和办公等多种类型；项目货值主要集中在办公产品。内部价值/启动引擎六号地块（住办）五号地块（办公）住宅（别墅、小高层）办公（酒店式公寓、标办、企业公馆、配套商业）办公（标办、配套商业）集中商业物业类型均价（元/㎡）单套主力产品面积（㎡）单套总价（万元）住宅小高层43,000（装修标准7,000）60、70、90、180300-800类住宅37,000-39,000（装修标准6,000-7,000）262-353969-1,400标准办公35,000-36,000200-400700-1,440企业会馆55,000-56,0009656,000集中商业（2层）68,000-69,0001,4159,600内部价值/产品质素项目的办公产品多以大面积办公产品为主，高品质的打造使本案具备了优秀的办公氛围。绿色建筑内部价值/增值服务外立面采取绿色建筑的标准，让建筑可以“呼吸”，内部的智能化服务系统，让入驻的每家企业“省心”。智能化5A系统内部价值/总结绿色智能的商务办公将作为引擎，撬动商业和在售的住宅，给大虹桥核心区北片区带来非同的惊喜富力虹桥十號“占尽天机，蓄势待发”优质区域办公需求逐年走高，同时大虹桥的商务区的不断发展已初具规模大虹桥枢纽的打造，能快速抵达东部沿海地区、长三角地区重要的城市，促进城市直接的贸易交往。区域内20家知名开发商合力打造“虹桥盛世”。这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代富力虹桥十號，即将开启大虹桥核心北区的全新商务时代富力虹桥十號，一个崭新的机遇