对旧城改造项目的理解和案例

2019/9/62019/9/6旧城改造规划的理解和案例－关于改造规划的专题及应用2旧城改造规划的不同层面3应从不同层面看待旧城改造规划项目旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造方向：技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）4技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）容积率建筑承载力水电配套交通外观负面影响（消防、治安）资源占用等5技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）拆赔代价（经济测算）房地产市场发展开发顺序及难易资金问题开发商意愿利益平衡等政策－规划奖励、改造政策、规划审批6技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）产业环境空间布局、功能用途风险（政治、社会、管理）紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇7旧城改造规划的视野城市未来十年发展大战略、大方针与周边大区域未业发展找到关联旧城改造带来的机遇及对城市未来发展的影响旧城改造为城市能贡献什么？改造对未来城市发展能够起到的作用城市未来发展的瓶颈判断旧改造对城市未来的意义建立指标体系•活力•竞争力•土地利用•税收•城市管理……成为城市发展的利器对未来的预见力8对未来的预见是改造规划“定位”的基础城市现所处阶段对未来发展指标判定•GDP•人口•产业•城市化•房地产国内外相同阶段的城市指标通过对比国内外城市相同阶段各项指标对城市未来发展预见改造对城市未来发展影响预见人口要素文化要素资本要素产业土地要素市场城市环境法制与政策9改造规划“定位”的最佳方向我们的定位对城市未来发展预见•城市优化•城市竞争力•城市管理站在“城市”的视角而非“项目”对城市旧城改造剖析•剖析旧城•旧城改造对城市未来的影响•对未来准确的预见是领导决策的基础旧城改造发展纲领与策略•实施应具备的条件•实现条件的策略10局限于物质性改造为主阻止城市物质性老化（有形磨损）环境的改善和城市美化多个城市项目的组合旧城改造和城市更新的比较，对旧城改造进行重新界定旧城改造城市更新涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容内容动因注重内涵防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）着眼于区域的整体发展，城市的整体更新城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”11旧城改造规划的重点问题12需解决的一些主要问题I－定位1.发展战略——立意、目标取向，决定战略高度2.整体定位——决定价值实现II－规划成果1.功能布局2.技术成果III－容积率1.经济测算——制定容积率依据2.容积率确定——与现状规划的对比和调整IV－实施支撑1.实施策略——改造目标、改造政策、拆赔比、资金平衡、安置政策、实施阶段、合作形式、土地出让、开发方案、居民参与、风险控制2.规划奖励——决定资源利用3.政府规划审批－审批支撑13改造规划需研究解决的关键点应重点关注以下八大关键点：1.改造目标体系建立2.改造政策问题研究3.资金平衡问题研究4.开发控制问题研究社会效益目标市场价值实现改造进程目标对开发主体的政策：容积率奖励、地价减免等对拆迁补偿的政策对“原居民”安置的政策政府资金援助条件及方式投资收益细目的分类列举及平衡计算新增土地价值清算政府在开发过程中的权利、责任及收益开发商在过程中的权利、责任及收益社会及国家在过程中的权利、责任及收益风险控制14需解决的关键点（续）5.功能布局与规划指标问题研究6.建筑风格问题研究7.开发模式问题研究8.拆赔方案研究核心功能区规划如何为土地增值指标如何使利润平衡指标如何使土地增值改造前后规划建筑风格的统一性问题新建建筑与整体风格相容性问题改建建筑与整体风格相容性问题街区改造与整体风格相容性问题改造主体分析改造中利润实现主体与风险控制主体考虑整体改造与局部改造整体开发与分期开发拆赔模式拆赔比经济测算补偿方式15旧城改造规划案例－上海新天地16上海新天地－城市发展的新动力南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧城改造启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人17新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑18新天地改造历程1997年规划构想1998年拿地1999年新天地北里动工中心绿地及人工湖动工2001年新天地北里开业（商业只租不售）中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工2002年新天地南里开业（商业、公寓只租不售）2003年住宅一期完工，销售率100％写字楼一期完工，销售率90％以上……….商圈地铁口商圈地铁口商圈地铁口2001年进度新天地北里（商业）绿地、人工湖2002年进度新天地南里（商业、公寓）2003年进度住宅、写字楼一期太平桥改造秩序19改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础20上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客功能构成客户定位具有shoppingmall功能提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地一个国际交流和聚会的地点里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会21改造后的上海新天地新天地规划布局北里以保留石库门旧建筑为主，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。北里南里人工湖22新天地北里—石库门建筑为主新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。23新天地南里—现代建筑为主24石库门建筑元素25旧城改造规划案例－深圳大冲村26南山区大冲村－提升居住环境与区域素质项目：南山区大冲村改造项目规模：130万平方米项目类型：城中村改造项目改造重点：改造前提条件研究实施阶段划分拆赔方案开发方案招商方案风险控制措施实施细则（初稿）27小结28小结根据以往改造案例，对旧城改造及城市更新有如下认识：观点一：旧城改造是城市发展到一定阶段的必然，是一项城市更新的计划观点二：良好的城中村改造不只局限于物质形态的改造，而是着眼于城市和区域整体发展的综合系统工程观点三：城市更新必须具备相应条件后才能取得综合效益最佳观点四：城市更新是政府有意识的干预行为，通过更新使衰退的区域机能重生、活力再现观点五：区域更新中的规划是动态的，并通过综合系统的规划达到土地增值以及解决土地指标目的观点六：及早考虑开发风险，制定针对性的风险控制措施观点七：在改造中有清晰的政府政策、实施阶段计划和步骤