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此报告仅供内部使用，未经书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2011年4月威海鸿建地产海御19项目3号地前期定位报告绝对保密目录CONTENTS挖掘海湾价值价值实现的市场基础项目整体定位产品建议自我审视Part1自我审视。项目位于威海市国际海水浴场——中国黄金海岸的中心位置，是威海主流的滨海旅游区。威海四季海湾本案•项目地块位于威海市政府西北部，高区国际海水浴场——中国黄金海岸的中心位置，距离海岸仅100米；•本项目距老城区不到20分钟车程、到城际快铁站的距离不到5分钟车程；•本项目与旅游观光路北环海路、海景大道及海景广场毗邻相接，集居住、度假、商务、旅游、休闲、餐饮于一体，本项目处于未来展示整个威海市形象的重要位置；•具备便利的交通条件：距市中心3公里、距威海港4公里、火车站10公里、威海机场30公里、烟台机场80公里Part1自我审视。项目北临海水浴场、景观资源极佳，但高容积率及建设用地的红线范围成为了本项目的主要限制条件，未来只能以高层形式出现。产品指标：•占地3.47万平米，总建面：10.58万平米，容积率3.05，建筑密度20%，绿地率45%，建筑限高100米优越性：•本项目具备极佳的景观条件，北侧即为国际海水浴场，是承办国际帆船、亚洲帆船游艇会的主要基地中心；局限性：•本项目的容积率较高，同时退让50米红线的条件也将限制本项目只能以高层的产品形式出现；规划用地边界出让用地边界退让红线放眼同纬度的世界级湾区威海地处北纬37°，这一纬度，被史学家、地理学家奉为“神奇的纬度”——神奇的“北纬37°”穿起世界文明。在地球上，大约百分之九十的古文明发源地，70%的古建筑遗迹，以及绝大部分特异神奇的自然现象都完完全全地集中发生在这一区域。37°神奇纬线旧金山波尔多西西里雅典威海首尔Part2挖掘海湾价值。6颗世界城市的璀璨明珠在北纬37°上熠熠生辉，以不同风姿联缀出这道美妙弧线——健康、传承、融合、人文、休闲味蕾上的城市——波尔多“上帝宠爱波尔多，给它好红酒，一样的纬度，一样的阳光，一样的水……”高尔夫球运动的天堂——首尔韩国现有120多个高尔夫球场，大部分集中在首尔附近。靠近这座王宫与广厦交相辉映的城市，掩映于迷人的自然景观之中；尽情享受惬意休闲生活。西方文明的摇篮——雅典现在雅典是全世界旅游爱好者的度假胜地。蔚蓝的爱琴海边涛声依旧，雅典的一砖一砾都闪烁着人类文明的光辉。意大利的美丽之源——西西里美丽的西西里的传说：这里曾经居住过希腊人、古罗马人、拜占庭人、阿拉伯人、诺曼人、施瓦本人、西班牙人等，他们的文化已然印证在这里了。前沿科技之城——旧金山旧金山在美国加利福尼亚州太平洋与圣弗兰西斯科海湾半岛的北部，是一座三面环水，气候宜人，环境优美的山城。旧金山有18所高等学校，广播、电视台45座。还有一座著名的“硅谷”。那么多的阳光和水，除了带给波尔多享誉世界的好红酒，还有这里健康的生活方式，阳光和水，人类健康成长。城墙记录了人类文明，绵延千载，雅典就是一部人类历史，这里传承的是生生不息的城市价值，人类智慧的光辉。这是一座不断被占领的小岛，可是美丽的西西里记录的不是战败的耻辱，而是各种文化融合的文明奇葩。曾经，气候宜人和九曲花路是这座城市的标志；此刻，硅谷时代，这里成了美利坚的大脑，人文荟萃之地才是它的名片。一种绅士运动，一座士绅城市，于静育劲的高尔夫给了首尔无懈可击的休闲理由。法国波尔多，阿卡雄湾：游艇、栈道、海湾，健康生活，惬意享受。阿卡雄湾距波尔多市区20公里，是一座环境幽雅的小城。自十九世纪以来，它以温和的气候，连绵数里的白色沙滩及广袤的森林，成为欧洲王公贵族的滨海度假胜地。1852年佩雷尔兄弟设计建造了阿卡雄镇，并建起了饭店和别墅。邀请了拿破仑三世和皇后、画家等社会名流来此游览，自此阿卡雄成了上流社会趋之若鹜的地方。在码头搭乘环绕海湾的游艇游览，或是租辆外号疯子（Dingo）的多座脚踏车，带着家人寻访海湾小镇风光都是件人生乐事。此报告仅供内部使用，未经书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。首尔旧金山西西里雅典波尔多海湾的走红因两个维度而异同海湾的走红因两个维度而异同人文气候历史积淀现代建设纬度时间热带气候夏季纳凉如何最大化湾区价值如何将传统的海价值丰富化本项目处于如此位置之上，应该发挥什么样的价值？Part3价值实现的市场基础——宏观条件。基于宏观条件：威海三面环海，与经济强国日本、韩国隔海相望，地理位置得天独厚；同时未来将以威海城区为主中心，带动全市联合发展。威海市域城镇空间结构为“A”字形格局，包括：一个主中心，四个副中心、三条发展带、十三个重点镇。一个主中心：威海城区为带动全市发展的主中心；四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛为带动全市发展的四个副中心。东北亚区域的GDP之和占到世界经济总量的1/5，中日韩三国之和占亚洲GDP总量的73%，处于环渤海区域中的威海在地理位置上与日本、韩国两个经济强国隔海相望，是我国距离韩国最近的城市。Part3价值实现的市场基础——宏观条件。基于宏观条件：青烟威荣城际铁路的建设，将充分体现半岛的“同城效应”，促使城市间商务活动进一步活跃、一体化合作加强，便利程度将直接加速房地产的发展进程。正在建设青烟威荣城际铁路设计为客运专线铁路，正线数目为双线，途经青岛、烟台、威海三个地级市。青烟威荣城际铁路开通后，胶东半岛线路运力紧张的局面将大大缓解。到时，烟台至青岛的运行时间从以前3.7个小时缩短至1个小时，烟台至威海的运行时间由以前近1.5个小时缩短至约30分钟，真正实现半岛“一小时通勤圈”，使半岛显现“同城效应”，成为一条快速、安全、环保、大容量现代化轨道客运大通道。Part3价值实现的市场基础——宏观条件。基于宏观条件：威海将以千公里海岸线为依托，建设具有海湾特色的休闲度假基地，构建“魅力威海”，并形成特色海滨城市和休闲旅游之都。形成以环海路为主线，贯穿六大主题海湾（景区）的滨海旅游景观带，作为北海旅游度假区的主要吸引力。调整区域空间结构，协调用地，为旅游项目安排、旅游产业发展提供实质保障。居住用地基本集中于高区和环翠区，经区因为有港口码头的原因，除居住用地外还有许多工业用地。其中项目地块所在的北海旅游度假区内景点尤为集中，凸显了本项目地块周边景观资源的优势。本项目将借助威海的强力发展，完善、促进城市滨海发展战略的实施，树立湾区高端价值。Part3价值实现的市场基础——宏观条件。经济层面：以威海城区为主中心，带动全市联合发展，与经济强国隔海相望，充分促进城市发展。通勤条件：城际铁路的建设，将大幅促使城市间的商务活动，直接影响到房地产的发展进程。发展战略：依托海岸线及环海路形成滨海旅游景观带，北海旅游度假区成为主要吸引力。Part3价值实现的市场基础——区域市场。板块容积率建筑形态主力户型高区2.0~3.0高层、塔楼2居（70~90平米）3居（110~130平米）市区沿海0.5~0.8市内1.5~2.0沿海别墅市内高层、塔楼别墅（200~400平米）高层（80~130平米）经区1.2~1.8多层、小高层、高层、板楼高层（80~130平米）多层（130~200平米）市区：占据威海城区核心位置及东北部，依托不同资源优势形成差异化产品分布；高区：位于威海西北部，拥有多个海水浴场及平整的沙滩，临海价值明显；经区：承接市区南部及东部沿海区域，产品形式多样，价格梯度不明显。1w5~1w81w5~2w7k~9k8k~1w5高区市区经区8k~1w2本项目基于区域市场：目前威海城区的房地产市场主要分为三个板块——市区（环翠区）、高新技术区和经济开发区。威海房地产板块分布图一、高区。1w5~1w87k~9k高区本项目区域内集中了一些高新技术园区，如印刷工业园区、上汽通用五菱汽车销售服务公司等，但多为技术工人等收入中等人群；大专院校的分布，如山东大学威海分校等，在一定程度上增强了日常消费能力；借助北部良好的海岸线资源，规划了葡萄湾、金海滩、四季海湾等著名海景旅游特区，为区域带来具有明显季节性的流动人群。山东大学威海分校高区印刷工业园区上汽通用五菱公司Part3价值实现的市场基础——区域市场。一、高区：以高层塔楼产品为主，存在较多的非通透户型，以标准两居三居为主，多为资源型投资客户及地缘型居住客户。主要项目建筑形态主力户型销售价格海天一品高层80~90平米纯南两居，30~50平米纯北一居精装8000~9000元，毛坯在此基础上减800元福海家苑高层塔楼80~90平米纯南或纯北向两居，130平米通透三居起价9900元，北向观景16000元左右仁泰旅游度假花园小高层、高层80平米一居、130平米两居、150平米三居均价11000元客户：临海观景产品以外地投资客为主，多作为度假用途，非临海的居住型产品以本地地缘型客户为主，满足自住需求。Part3价值实现的市场基础——区域市场。二、市区。1w5~2w8k~1w5市区本项目幸福门统一路商圈市政府市委市政府所在地，老城区配套成熟完善，集中商业街、购物商场等，是城区的主要消费聚集地；东部沿海规划多个海岸公园，提升海景资源的民用价值，东北部山区以旧村改造为主，未来还将规划金海国际游艇会等度假景点。Part3价值实现的市场基础——区域市场。二、市区：以高层为主，地段核心、配套完善；东北部沿海山区以旧村改造的别墅项目为主，依托与市区的便利交通及山海资源，实现高溢价。主要项目建筑形态主力户型销售价格东城国际高层塔楼30~60平米公寓，80~115平米住宅公寓8000~9000元，住宅7000元海裕城高层45~60平米一居，90~140平米两居均价16800元山海华府叠拼、双拼、独栋130~230平米叠拼、280平米双拼、400平米独栋叠拼13000~14000元，双拼独栋20000元东紫园联排、小高层270平米联排、60~200平米平层、240平米复式均价9000元客户：核心地段高层为威海自住及企业投资客，关注地段及成熟配套；沿海别墅项目以市区财富人群及少量北京、东北投资客户购买，追求山海资源及建筑形式升级。Part3价值实现的市场基础——区域市场。三、经区。经区8k~1w2本项目经济开发区，企业发展的聚集地，由于连接日韩的便利交通，区域内日韩企业较多；依托市区经济向南发展的利好，老汽车站、火车站的人流吸引，区域配套逐渐成熟，聚集较多的大型住区项目。经区商业中心经区医院威海汽车站、火车站Part3价值实现的市场基础——区域市场。三、经区：产品类型多样，从多层到小高层、高层，沿海项目依托海景实现溢价，普通住宅项目依托区域内逐渐成熟的商业及配套氛围，实现较高的自住及投资价值。主要项目建筑形态主力户型销售价格蓝湾怡庭小高层、高层140~220平米三居至四居均价10000元望海名居多层、小高层、高层85平米两居，110、125、170平米三居均价8200元悦海世家小高层、高层66平米一居，107平米两居均价11000元客户：沿海项目多为区域内生意人、外地投资客购买，自住及度假兼顾，非海景项目以区域内地缘型客户购买，作为自住的同时，依托区域内逐渐成熟的商业及配套氛围，实现较高的投资价值，出租给日韩工作人员可实现月租2000~3000元。Part3价值实现的市场基础——区域市场。Part3价值实现的市场基础——区域市场。从小户型公寓到别墅，从多层到高层，从平层到复式，均在区域内得到客户的广泛认同；但同时，多层、小高层、高层产品价格梯度不明显，户型差异化较小，多依托观海能力实现溢价。市区存在财富人群，且具备足够的购买力，但多选择建筑形式的升级，而无法被市区的普通住宅项目吸引。板块区域特征产品特征客户特征高区依托海岸线形成季节性明显的景观资源型区域以观景高层产品为主、存在较大比例的非通透户型，价格梯度大外地投资及度假型客户购买景观产品，地缘型客户购买居住型物业市区依托核心地段及完善的配套成为主要的消费聚集地核心地段以高层公寓产品为主，沿海旧村改造以别墅形式为主，各自占据不同的价格水平本地自主客户及企业投资