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金猴购物广场总体定位及策划思路前言通过与贵司领导的深入沟通，我司对项目的策划发展很有信心。我们凭借多年在广州的商业地产统筹操盘经验，以及整合我们在全国强大的商业地产客户资源，特别是对“休闲购物、餐饮娱乐、情景文化”等商业功能整合，为贵公司打造集商业地产、文化地产、娱乐地产、商务地产于一体的威海首席一站式生活购物乐园。现将我司就该项目的思路提交，其内容如下：需解决的核心问题如何确定项目差异化主题定位？如何在经营规划与项目定位上做到开创性？如何在满足本地消费基础上，吸引国际消费群体？如何在营销阶段，在不损害发展商利益并将风险降至最低的前提下灵活运用“返租回报”来推进销售进程？如何进行项目运营阶段的经营管理、旺场升值？如何引进最适合的主力商家和品牌商家？如何打造集商业地产、文化地产、娱乐地产、商务地产于一体的复合型地产？如何实现项目利润最大化的投资开发？如何解决商业垂直交通问题？第一部分项目发展目标项目发展目标/第一阶段—筹备期威海商业新模式的形象工程！威海商业新模式的民心工程！威海商业投资财富的新风向！威海市民休闲购物的首选去处！威海商业地产开发的新里程碑！项目发展目标/第二阶段——营销期金猴购物广场商业精确定位和功能定位金猴购物广场营销策划与推广包装金猴购物广场招商策略与组织实施金猴购物广场销售策略与组织实施项目发展目标/第三阶段——经营期金猴购物广场开业筹备与开业策划金猴购物广场经营规划与物业管理金猴购物广场交接项目工作，结束单个项目的合作全程顾问期间，我们提交如下核心内容《威海商圈的商业发展现状研究报告》《威海商圈未来3年的地产展望与预测分析报告》《金猴购物广场项目的商业市场调查与分析报告》《金猴购物广场项目的市场定位及可行性报告》《金猴购物广场项目精确商业定位及发展研究报告》《金猴购物广场项目投资收益经济分析报告》《金猴购物广场商业规划及动线组织研究建筑设计提案》《金猴购物广场商家业态组合及比例分配的分析报告》第二部分全国购物中心发展分析购物广场误区•简单克隆•给什么人建造•主题个性•游乐化•趋大化•招商•地产投资1、购物广场开发理念的误区烟台九龙街案例分析：1、没有把握准区域市场脉搏和承受力，导致规模过大，有12万平方米，缺乏足够的市场消费力支撑。2、经营散户比周边的商场档次低，加上没有政府支持价格，难以形成信誉，没有市场号召力。3、开发商缺乏商业地产运作能力，从规划到建设，从销售到招商，从建筑到装饰，没有形成科学体系，管理较为混乱。2、都市商业新发展的演变趋势3、国内外购物广场参考案例香港时代广场香港时代广场所有的消费娱乐设施共占时代广场其中的十二层；包括购物、娱乐、休闲及饮食时代广场拥有一个24小时营业的停车场，共有4层，可提供多达700个车位整体建筑分别由两幢四十六层和三十九层高的建筑物组成广州正佳：M层超市、精品、时尚玩意、直播室、游乐区、西式快餐、寿司店、综合超市一层（时尚都会）名店城、知名品牌店、珠宝首饰，手表、眼镜专卖店、银行、多功能演示厅、精品百货、开放式咖啡厅、休闲消费空间与国际品牌和谐接轨二层（潮流天地）男女服饰、化妆品、西餐厅、百货公司三层（多彩生活）宠物用品、妇婴用品、中西特色餐厅、百货公司四层（动感之都）体育用品、保健按摩产品、餐饮、IT、电脑、数码产品、电脑、音响、影音五层（缤纷城市）多功能配套、家居床上用品、文体用品区、休闲食品区六层（美居与美食）家具灯饰店、餐饮七层（世纪欢乐城）4维电影院、电动游戏世界广州正佳广场情景片广州正佳广场地理位置图上海正大广场：上海正大广场位于上海浦东，陆家嘴富都世界1-A号地块，东方明珠电视塔下，北临陆家嘴，南临建设中的香格里拉大酒店，西靠滨江路，东为规划路。正大广场长270米，宽121米，占地31000m2，总建筑面积243000m2。集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代综合建筑。上海正大：楼层业态B1-2易初莲花每日低价超市L1世界顶级品牌广场L2国际知名品牌广场、世界时装品牌广场L3青春服饰L4家庭生活艺术L5饮食天地L6节日之旅L7中国之最L8娱乐天地和E-City俱乐部L9多功能会议厅L10正大广场高级行政俱乐部上海正大广场广州天河城天河城是广东天河城（集团）股份有限公司投资、建设、开发、经营管理的大型购物中心，于1996年8月18日正式开业，成为中国大陆最早的SHOPPINGMALL。天河城商铺的出租率从1998年起一直保持达100％。天河城的人流量从1996年开业以来至2004年5月6日止，累计客流量突破8亿人次，相当于全广东7733万人每人到天河城来了10次以上。楼层业态首城时尚世界：明朗眼镜、哈根达斯、耐克、花花公子、天兰二层时尚世界：广天藏品、经典故事、香云纱、卡路约翰三层精品百货：圣大保罗、卡尔力龙、妍丽化妆品、帝豪四层家居用品：穗港欧陆家私、沙龙餐厅、标卓五层文化专区：图仪音像、卓兴唱片、宝明堂六层美食天地：肯德基、大家乐、宴江南、日本寿司七层数码港、数码旗舰店、手机城、怡景西餐厅负一层大型超市：吉之岛、葆帝兰负二层停车场广州天河城：•购物广场未来的发展前景一方面，随着国内经济的发展，居民收入不断提高；我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了对大型购物广场的需求的不断增强。另一方面，随着国内购物广场的经营模式和管理技术不断成熟，我国购物广场的发展前途无可限量。内地也将逐步迎来摩尔购物广场的时代。威海的大型购物广场发展趋势大型购物广场的前景不可否认，在目前购物广场的开发热潮中，出现了一哄而起、互相攀比、盲目求大的危险趋势，购物广场的开发风险必须引起重视。那么，如何认识购物广场的前景呢？尽管在目前购物广场的开发热潮中出现了一些泡沫和风险，但从长期来看，购物广场在中国的发展仍然具有广阔的前景：第一，根据中国加入WTO的协议书，中国商业零售业在2004年底向外资开放，跨国连锁零售企业试图抢占先机，中国本土零售企业不甘示弱，纷纷加快扩张，连锁时代的到来是购物广场发展的催化剂。第二，中国经济发展迅速，人民生活水平迅速提高，经济发达地区的消费者已经进入体验式消费时代，注重购物过程中所获得的愉快的体验，注重购物环境，注重娱乐和休闲。威海的大型购物广场发展趋势•第三，过去城市开发中形成的无处不在的“底商”，在功能上已无法满足现代商业的需要，为新型商业地产的发展提供了空间。•第四，城市化进程加快、城市人口迅速增加、城市规模不断扩大、交通路网改善、轿车时代到来等多种因素作用的结果，使得人们的出行半径和消费半径增加，商圈的辐射力增强，为购物广场提供了巨大的消费群体。第三部分区域消费需求研究消费群体商业类型酒店/餐饮业休闲娱乐超市百货贸易主题商业机关/事业单位35%60%5%企业/个体经商52%25%8%15%学校/教职员工10%15%35%40%社区居民31%59%10%旅游人群60%20%20%区域消费需求研究是为了证明本区域内能够形成集餐饮、娱乐休闲、购物为一体的多功能商业板块，且辐射范围为本区域以及威海市其他城区。项目区域消费需求研究针对上述对项目的理解，我司将从专业策划角度、专业规划角度、招商引资的策略性、以租带售方式、整合庞大商业资源的情况下进行解决，我司将提交详细的专案报告。第四部分项目定位建议项目定位建议根据区域现状和商业发展的综合需求，我司对项目定位如下：形象定位：威海首席体验一站式生活购物乐园主题定位：在体验中购物，在购物中体验！总体定位：集休闲购物、餐饮娱乐、生活超市、商务办公及地下停车场于一体的体验式乐园1.主题形象定位威海首席体验一站式生活购物乐园山东·威海2.项目功能定位•商业地产：商业价值高、功能全、商业业态复合程度高，可以使消费者满足体验消费的需要。•文化地产：通过情景塑造，打造文化特色，形成推广的强势。•娱乐地产：开设比如KTV、酒巴街、健身康体等。•商务地产：SOHO公寓、多功能会议室等。3、整体功能体系划分整体功能体系划分交易体系文化体系•由金猴专卖店、名店城、流行前线、儿童卡通动漫世界、大型超市、大型百货、男女品牌店等组成，充分体现项目经营主题。•通过建立情景特色，打造文化地产特色，形成推广上的强势。•开设KTV、餐饮天地等。•SOHO领地、多功能会议厅等娱乐体系商务体系第五部分项目业态规划建议M层：潮流天地经营种类：鞋帽饰品、潮流服饰、金猴皮鞋旗舰店、美容美甲、运动服饰等。经营品牌：班路尼、自由空间、花样年华、美特斯邦威、金猴皮具、摩高、耐克、李宁等1层：时尚都会经营种类：时尚服饰、珠宝眼镜、名牌钟表、音响器材、文体用品专区、化妆品、名牌女装、妇婴用品、休闲食品区、个人护理专区。经营品牌：七匹狼、格调、九牧王、罗蒙、梦特娇、屈臣氏、万宁、7-11便利店、DIOBOSI、富贵鸟、周大富、肯德基屈臣氏万宁7-112-3层：家世界超市经营种类：蔬菜水果、熟食海鲜、日杂用品、食品烟酒、医药、茶品、影视作品、男女休闲服饰、皮帽鞋、儿童用品、家私、床上用品、洗涤用品、文化用品、陶瓷等等。天台：金猴儿童乐园经营种类：游乐场、卡通车、碰碰车、饮食等。4层：金猴娱乐城经营种类：KTV、娱乐、休闲。5层：智能办公领地SOHO公寓、多功能会议厅等。北广场：西游记主题广场威海首个情景主题广场。业态规划表楼层分区业态5层智能办公领地SOHO公寓、多功能会议厅等4层金猴娱乐城KTV、休闲、娱乐北广场公共场所西游记主题广场潮流天地车位鞋帽饰品、潮流服饰、金猴皮鞋旗舰店、美容美甲、运动服饰等停车场负二层停车场时尚服饰、珠宝眼镜、音响器材、名牌钟表、文体用品专区、化妆品、名牌女装、妇婴用品、休闲食品区、个人护理专区游乐场、卡通车、碰碰车、饮食金猴儿童乐园天台2-3层家世界超市蔬菜水果、熟食海鲜、日杂用品、食品烟酒、医药、茶品、影视作品、男女休闲服饰、皮帽鞋、儿童用品、家私、床上用品、洗涤用品、文化用品、陶瓷等等1层时尚都会M层M层动线图1层动线图M层功能分区图1层功能分区图天津家世界超市KFC、屈臣氏、万宁等品牌七匹狼、格调、九牧王、罗蒙、梦特娇等服饰品牌酒吧、KTV、康体商家耐克、乔丹、李宁等运动大品牌金猴购物广场主力商家第六部分项目内部设计建议根据客户的实际需要，我司将进行商业的发展规划设计规划设计：A、楼层交通的布局设计B、通道流线的整体设计C、中空位连体设计D、大堂个性商业设计E、理货区局部设计F、灯光效果的设计G、广告位个性化设计参考台湾环亚广场电梯入口处个性化设计参考喷泉音乐大堂魅力街个性化设计参考微风广场中空连体设计图中空连体示范图个性化设计参考台湾南莰家庭娱乐购物广场个性化设计参考特色商业街立面个性化设计参考步行商业街区内部中空设计内部中空设计个性化设计参考老虎城购物广场广场台湾环亚广场广告位设计个性化设计参考老虎城购物广场广场第七部分项目招商策略招商策略•策略一：引进龙头商家给项目注入商业卖点，带动二级主力店及其它品牌商家。•策略二：根据不同商铺的特点进行定点招商，以广告推广辅助招商。•策略三：整合商业资源，进行短时间的快速招商。•策略四：用优良、完整的商业经营管理系统，促进商家的经营信心。•策略五：以优惠政策吸引龙头商家，推动其它商家的招商。项目销售策略第八部分项目卖点认识：1、威海核心商圈，未来发展更耀眼；2、现代化商业项目，商业新地标；3、交通网络完善，四通八达；4、人口密集，收入高、素质高，人气旺盛、消费旺盛；5、都市创业投资计划；6、最佳商业购物环境；7、建筑风格体现现代化的外立面设计及个性化室内布局；8、传统文化情景主题特色商场；9、异域风情购物世界；10、大型超市或百货进驻，信心保证，经营零风险；11、国际、国内名牌商家争先进驻。预售政策一、预售策略：三天集中预售，预售当开盘做。二、策略内容：1、5000元/个“预售认购卡”，仅限预售3天认购。（开盘凭卡可获95折优惠，开盘无卡仅获98折优惠）2、预售认购卡以“中国银行存折”为蓝本设计一个预售认购卡，命为“财富金猴临时储蓄卡”，相当于预