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1本报告严格保密山东泰安考察项目开发可行性分析2010-04-252本报告严格保密项目开发方向思考泰安印象城市概况开发背景分析项目地块分析项目分析汇报思路CONTENTS城市资源3本报告严格保密山东省中部著名旅游文化城市，总面积7762平方公里，2009年末全市常住人口548万人。区位：北靠济南，南连济宁，西望聊城，东临莱芜、临沂。面积：7762平方公里人口：全市2009年末常住人口548万人,其中城镇人口264.2万人。城市概况4本报告严格保密山东省东西部大开放的结合部，鲁中经济区的核心。战略地位：华北、华东沿海、黄淮海大平原等不同地域的结合部，紧邻省会，与省会同属鲁中经济区的核心。行政区划：泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县６个县市区。济南泰安城市概况5本报告严格保密以“一轴一线，六条绿带”为特色，形成“一个中心，六大组团”，拥抱泰山的“半月形”宜居城市格局。城市规划特色：●一轴：指联结泰山与泰城的登山中轴线。●一线：是位于傲徕峰下的新时代发展线，向南延伸至泮河，北部是城市的行政中心，中部为文化、商业设施，南部是水面开阔的中央公园。●六条绿带：指源于泰山，流经泰城，汇入大汶河的六条自然河流绿化风光带。城市概况城市格局：●一个中心：即由岱庙和火车站为主的旧城中心区和以时代发展线为主的新城中心区构成的中心地区。●六大组团：即围绕城市中心地区布置的六大功能组团。6本报告严格保密青山环抱，绿水相依，冬无严寒，夏无酷暑——中部宜居城市【宜居环境】泰安属温带半湿润大陆性季风气候区，年平均气温13℃,7月份气温最高，平均26.4℃，1月份最低，平均-2.6℃。冬无严寒，夏无酷暑；雨水充沛、空气湿润、气候温和的特点，适宜居住。五岳之首泰山优质水资源城市资源7本报告严格保密会当凌绝顶，一览众山小——以泰山为代表的“风景旅游城市”城市资源泰山，世界自然与文化遗产；泰山，中国旅游圣地40佳；泰山，中华十大名山；泰山，世界地质公园；泰山，国家5A级旅游景区；泰山，“中华国山”；8本报告严格保密大汶口文化龙山文化遗存泰山封禅文化道、儒、佛三教合一。泰山民俗文化历史悠久，底蕴深厚，著名的“历史文化名城”岱庙城市资源9本报告严格保密山为骨水为韵绿为脉文为魂——依托旅游和文化，借势交通枢纽和经济核心，打造国际旅游名城城市印象中部宜居城市中部交通枢纽鲁中经济核心风景旅游城市历史文化名城国际旅游名城10本报告严格保密地块一位于泰安市时代发展线上，地块二位于泰安市旅游经济开发区，地块三位于规划中的天颐湖度假村。开发背景分析地块一地块二：旅游经济开发区泰山风景名胜区的延伸和互补，泰山-济南-曲阜”山水圣人“旅游圈重要的旅游服务接待基地，以旅游度假、休闲娱乐、民俗商贾、文化体育维护的复合型旅游度假区。地块一：时代发展线泰安市政府于1992年确定的城市发展规划，由此拉开了城市西移大发展的序幕，推动城市较快发展。地块三：天颐湖度假村位于城市“一轴一线”主导发展方向的“时代发展线”尽端，面积15.1平方公里，以“碧水绿谷、现代休闲、乡村田园”的发展理念打造旅游度假区。泰山旅游风景区11本报告严格保密开发背景分析资源综合评定：利用我们的资源，发挥我们的优势，坚持开发指导原则，完成我们的目标。会当凌绝顶，一览纵山小1、泰山风景名胜区：世界性自然和文化遗产，具有世界级的影响力和吸引力；2、自然景观：莲花山公园、泰安牛山国家森林公园、峙山风景区等。3、历史文化：大汶口文化遗址、齐长城、泰山碧霞祠、泰安岱庙、曲阜孔庙、普照寺等4、城市现状：进入快速发展阶段碧霞祠普照寺12本报告严格保密开发背景分析综合评定：我们的机会和目标服从泰安市“国际旅游名城”的整体发展目标，在利用丰富的现有旅游资源的基础上，打造旅游服务配套，提高泰安市旅游经济收入，提高旅游名城形象，为国际旅游名城的建设“锦上添花”。泰安市：国际旅游名城泰山风景区具有千年的历史，凝聚了厚重的历史文化底蕴，具有世界级的影响力和号召力。13本报告严格保密地块一：市中心高档配套区，适合开发高端物业。地块一分析地块一地块一现状开发方向：市中心拥有完善配套、便利交通的高档住宅区——泰安市标杆住宅区位于市政府旁，周边高档楼盘集中14本报告严格保密A组团B组团D组团地块二背靠“天下第一山”泰山风景名胜区，有天然的天平湖自然景观，周边项目均为度假型配套。地块二规模组团规模A组团250亩B组团800亩C组团2000亩D组团700亩天平湖南侧：中青旅综合用地规划内容：两个五星级度假酒店及旅游聚集中心天平湖湖景天平湖西侧：现有高尔夫练习场地块二分析地块二的资源：1、泰山风景旅游名胜区；3、天庭乐园，省级十佳乐园；2、天平湖湖景资源；4、现有的高尔夫练习场；天平湖北侧：天庭乐园15本报告严格保密地块一的四个组团环形分布于泰安市泰山南麓脚下的天平湖周边，环境优越，旅游资源丰富。A组团B组团D组团地块二分析交通条件政策优势资源条件区域规划泰安市区西部的旅游经济开发区核心地段1.泰山旅游风景区：世界级自然和文化遗产2.天平湖：湖是泰山脚下的一颗璀璨明珠，是开发区的核心和最具吸引力的资源条件。3.天庭乐园：山东省十佳乐园，国家AA级景区1.京沪铁路：至北京3.5h，至上海6h;2.京沪高铁：至北京1.5h，至上海2.5h；3.京沪、京福高速：至北京5h,至上海8h；4.至机场1h,国际机场可直达香港、韩国、新加坡、日本等；5.区域内规划中的环湖路、滨湖路灯绿化观光道；泰安市政府基于”建设经济文化强市，打造国际旅游名城“目标而制定的一系列优惠政策。区域定位是泰山风景名胜区的延伸和互补，泰山-济南-曲阜”山水圣人“旅游圈重要的旅游服务接待基地，以旅游度假、休闲娱乐、民俗商贾、文化体育维护的复合型旅游度假区。地块二分析16本报告严格保密地块二充分利用现有的地理位置优势及自然资源优势，以项目价值最大化为目标，在国际旅游城的发展方针指导下做综合配套。A组团B组团D组团C组团：未来的国际高尔夫运动场，度假、商务、社交的国际平台B组团：企业集团度假会议中心——一个享受尊贵、体验奢侈的商务交流盛宴D组团：度假村综合商业配套——一个体验完善配套的综合度假商务区A组团：“杰出华人书画家交流中”——文人墨客思想汇集宝库开发方向思考17本报告严格保密地块三位于未开发成熟的泰安市高新技术开发区南，未来目标是打造以天颐湖为中心的综合旅游度假区。地块三分析天颐湖天颐湖西侧：现有的天庭乐园天颐湖湖景北湖南湖D组团B组团C组团地块三的利好：1、泰安市旅游城市名片的辐射和影响；3、天颐湖湖景资源；2、比邻高新技术开发区；4、待开发区域，利于整体规划；18本报告严格保密高端人才汇聚区集综合娱乐配套和综合生活配套为住的综合居住区，泰安市的世外桃源。开发方向思考B组团C组团D组团地块三规模及开发方向组团规模开发方向A组团250亩集文化演艺、创意展示、休闲娱乐、城市节庆、生态旅游为一体的综合旅游区——一个极乐海滨旅游圣地B组团1000亩集国家级泳池、跳台、网球场、体育馆等为一体的综合体育娱乐中心——运动中体验生活的快乐，享受尊贵的礼遇C组团400亩集酒店、会议中心、高档餐饮等为一体的集团总部综合会议服务中心——一个高端商务升华之处D组团2000亩高新区专家、技术性人才等综合生活配套区——一个精英汇聚的高端品质区滨海旅游圣地会议度假中心19本报告严格保密附录泰安交通泰安经济泰安房地产附录内容CONTENTS20本报告严格保密泰安市交通发达，在省内综合运输网络中占有重要地位。泰安市交通发达，在省内综合运输网络中占有重要地位。京沪铁路和规划的京沪高速铁路纵穿南北，市域内的泰辛、磁莱铁路与京沪铁路连接成环。正在建设中的京沪、京福高速公路也从城市西南部经过，104国道、泰莱一级汽车专用线及泰临公路等穿越本市。京沪高铁建成后，泰安到北京只需2个小时，到上海只需3个小时。泰安交通至北京至省内各城市21本报告严格保密第二产业所占比重最大，第一产业所占比重较小，第三产业比重逐年增加。从右面的图表可看出第三产业的比重每年都有增加，从06年的32%不断增加到09年的35.50%，第一产业从06年11.50%连续降到09年的9.9%，以制造加工业为主的第二产业比重一直较大，却有小降的趋势。从中可以看出泰安市的产业结构在不断的优化调整，充分发挥当地的旅游产业优势。年份第一产业第二产业第三产业２００６年11.50%56.50%32%２００７年10.80%56.20%33%２００８年10.60%55.50%33.90%２００９年9.90%54.60%35.50%2006-2009泰安产业发展图0%20%40%60%80%100%２００６年２００７年２００８年２００９年第三产业第二产业第一产业泰安产业22本报告严格保密收入逐年上涨，人均可支配收入近2万元。2009年，市区居民人均可支配收入17672元，比上年增长9.8%；人均消费性支出12319元，增长5.0%。市区居民恩格尔系数为34.6%。农民人均纯收入6600元，增长9.2%；人均生活消费支出3870元，增长8.3%，农村居民恩格尔系数为38.1%。在岗职工平均工资25630元，增长17.3%。2009年年收支增长恩格尔系数市区可支配收入17672元9.80%34.60%市区人均消费支出12319元5.00%泰安综合实力经济发展速度稳步上行。服务业发展势头强劲。物价总水平保持平稳。商品零售价格上涨0.6%。劳动力就业形势稳定。民营经济蓬勃发展。泰安经济23本报告严格保密经济发展速度稳步上行，消费品市场繁荣活跃。种类家具电子出版物及音像制品汽车金银珠宝家用电器和音像器材通讯器材体育娱乐用品化妆品增长率38.20%36.90%33.30%28.40%24.60%24%21.20%20.70%经济发展现状：经济发展速度稳步上行。初步核算，2009年全市实现生产总值(GDP)1715.7亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%，增幅比上年提高0.2个百分点，一、二、三季度累计增幅分别为8.7%、11.1%和12.2%，呈逐步回升态势。消费品市场繁荣活跃。全市实现社会消费品零售总额556.4亿元，比上年增长19.2%。消费热点持续升温。围绕提升生活质量的消费热点继续升温。2009年居民消费热点增长表泰安经济24本报告严格保密旅游资源丰富，开发潜力巨大，泰山与济南、曲阜共同构成了“一山一水一圣人”的旅游区。旅游资源：泰安市旅游资源丰富，开发潜力巨大，泰山与济南、曲阜共同构成了“一山一水一圣人”的旅游区。800里水泊——东平湖，国家森林公园——徂徕山等尚待开发。泰安市2009全年共接待海内外游客2345.9万人次，旅游总收入188.1亿元，分别增长25.6%和31.1%。在这些海内外游客中，国内游客2321.8万人次，旅游收入177.8亿元，分别增长25.6%和29.9%；境外游客24.1万人次，增长26.5%，旅游外汇收入15050.2万美元，增长58.1%。泰山泰安旅游25本报告严格保密以泰山为依托，重点向西、向南发展，重点建设南部新城区。城市发展方向城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展。改善中心市区生活环境老城区以优化功能布局，改善居住环境和名城保护为重点。重点建设南部新城区南部新城区近期发展是4万人口，将来计划发展10万人口，从人口的规模来讲，对房地产的发展有非常大的促进和带动作用。泰安房地产26本报告严格保密市区主要分为四大重点板块，普通住宅价格在3000~6000元/㎡之间，高档物业在6000元/㎡以上。岱宗大街沿线以北市政府/环山路板块长城路沿线西部开发区及南部高新区市政府板块：高档物业集中，产品以多层建筑及别墅为主。生活配套、教育配套、医疗配套齐全，社区比较成熟；二手商品房/新项目均价已过6000元/㎡，长城路沿线板块：距市政府较近，规划为为中心商务区，建筑以高层住宅位主，及部分商务公寓、写字楼；价格档次在350