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西部泰华城项目裙楼商业及塔楼部分可行性论证方案2010年2月2009中国华南房地产策划代理公司品牌TOP10（品牌价值2.48亿）谨呈：山东世纪泰华集团弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？目录contents1234愿景与目标现状剖析核心问题构建解决策略3项目综合体发展愿景对于企业：打造泰华综合体样板巩固泰华在潍坊综合体开发领域的地位形成可以复制的综合体开发及运营模式对于城市：缔造潍城区域核心、潍坊商业次中心打造潍城对外展示的窗口和名片提升潍城城市功能和城市形象对于项目：成功实现项目开发运营4保证项目的绝对成功而非风险成功！终极目标现实目标1、整体快速销售，以回现为第一目标2、在住宅迅速出货，确保资金安全的情况下，3层商业裙楼、27层塔楼、2条商业街实现项目的最大化开发收益5弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？目录contents1234明确愿景与目标现状剖析核心问题构建解决策略6——项目周边路网发达，交通便利。周边的交通系统能够为项目的商业带来一定的人流。——周边教育设施较完善，但是商业、餐饮、娱乐等配套设施匮乏，为项目开发商业中心提供了先决条件。——项目地块整体居住条件良好，局部区域容易受到沿街商业和道路交通噪音的影响。交通条件良好生活配套匮乏城市近郊综合体开发项目地块现状项目界定7弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？目录contents1234明确愿景与目标现状剖析核心问题构建解决策略8客户要求要保证项目的绝对成功项目的酒店物业不用考虑产品的调整以利于项目销售为首要准则希望项目树立潍坊综合体项目操作的典范约束条件住宅、商业裙楼及塔楼的外立面目前已经确定，只考虑内部结构的调整企业背景泰华城是世纪泰华集团在潍城区的第一个项目，且为含住宅、酒店、商业等多种物业的综合体项目。客户要求、约束条件、企业背景9三层商业裙楼的定位？针对项目所在区域的现状，商业裙楼的发展方向？核心问题界定核心问题分解本次报告涉及的三个核心问题及分解如下潍坊市场存在哪些商业机会？沿东风街的住宅底商和项目中部的南北商业街适合做什么？东风街住宅底商适合的定位？项目中部南北商业街适合的定位？东风街住宅底商及商业街的产品建议？项目27层塔楼部分适宜做什么产品？是否适合做公寓产品？是否适合做写字楼产品?现有产品如何调整才能适应快速销售的要求？10弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？目录contents1234明确愿景与目标现状剖析核心问题构建解决策略11解决核心问题1项目三层商业裙楼部分除大卖场外如何定位，产品如何规划？12三层商业裙楼的定位¶潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研¶潍坊市专业市场调研¶裙楼物业发展方向判定¶裙楼商业市场定位¶产品建议13潍坊商业市场现状分析潍坊目前存在的两大商圈，老中百商圈和新华路商业带商圈。老中百商圈一个是传统的市级商业中心，辐射范围涵盖市区大部分地区；新兴的新华路商圈目前来看主要服务范围在奎文及高新区，主要位于新华路两侧区域。潍坊其他区域尚未有集中的商业中心，部分地区的商业仅仅为社区商业。城市西部暂无较集中的商业物业聚集地。老中百商圈？潍坊目前存在的两大商圈，老中百商圈和新华路商业带商圈。城市西部暂无较集中的商业物业聚集地。14潍坊在售商业项目分析选取标准：项目周边无大型商业项目，因此选取鲁发名城的社区商业配套及奎文区在售商业项目进行比较分析。鲁发名城中亚商贸城新天地购物广场万兴隆广场V1广场五道庙商业街15潍坊在售商业项目分析项目名称项目总建面商业性质商业总建面面积划分商铺规划新天地购物广场18万平方米高层住宅底商5万平米单店建筑面积150平米左右三层，单层16670平米左右。一层层高4.2米，二、三层4.8米万兴隆广场7万平方米高层住宅底商4万平米单店以39平米的沿街底商为主；中央广场约909平米沿街三层V1广场8万平方米纯商业8万平米地下一层内街15-20平米单铺地下一层56000平米；畔船型近1500平米中亚商贸城13万平方米高层公寓商业6万平米单店建面103平米地上三层，地下一层鲁发名城近100万平方米社区配套，底商和沿街商业4万平米30-70平米层高4.2米五道庙商业街70万平米商业街40万平米未定未定潍坊在售大型商业市场多是与住宅搭配销售，以底商形式出现；单铺面积主要为100—200㎡；社区配套型商铺功能仅为满足社区内需求，多为单层面积在30—70㎡左右的小型商铺。16潍坊在售商业项目分析项目名称销售价格租金销售率经营业态新天地购物广场一层28800，二、三层10000-14000.三层连卖均价16000未定70%一层化妆品、服装、皮具、皮鞋等；二层服装、婚纱影楼等，三层书店、健身俱乐部等万兴隆广场外街三层连卖均价8000-10000；内街一层7000-8000，二层4000-5000，三层3000未定70%民俗古玩工艺品为主，另有文化、电子产品，餐饮休闲等V1广场-F1均价近2万/平米，沿河23000-24000元/平米，河畔船型6万/平米——地下一层50%沿河商业剩余30套地下一层：餐饮、娱乐；沿河商业餐饮、娱乐；河畔船型：苏荷酒吧中亚商贸城一层2万/平方米，二三层7000/平方米沿街8-9万/㎡·年70%商业物流中心、服装、家纺、皮具等鲁发名城不低于6000-7000元/㎡1.6元/㎡·天未开售以社区配套为主五道庙商业街尚未开售在售项目多集中在中百商圈，已推出项目销售率多为70%。17项目周边商业分析街名主要业态店面面积开间、进深租金范围福寿西街服装、餐饮、五金家居、美容美发、旅馆等社区服务及小规模商业经营类街南沿街2层商业：一楼40㎡左右，二楼60-70㎡；街北沿街1层商业，营业面积15㎡。开间.约3-4米进深约10-12米街南沿街2层商业：一楼1.16元/㎡/天，二楼0.16-1.2元/㎡/天；街北沿街1.6元/㎡/天东风西街金融、服装、餐饮、美容美发、药店、小超市等社区服务配套商业沿街以经营面积40-50㎡的小店居多。多是一层临街底商。开间约3-4米，进深约12-15米一楼沿街底商价格约1.5-2.0元/㎡/天胜利西街建材、服装、医疗、器材小商店等底商项目两层约90㎡开间约3-4米进深约10-12米胜利西街住宅底商价格约在2.2-2.7元/㎡/天项目周边商业主要集中在福寿西街、东风西街及胜利西街沿线；一层临街铺面租金多在1.6元/平米/天—2.4元/平米/天之间。18商业小结潍坊市商业中心依然以中百商圈为主，东部逐渐形成次商业中心，西部尚无聚集商业出现，尤其无中大型商业市场配套；潍坊在售大型商业市场多是与住宅搭配销售，以底商形式出现。单铺面积主要100—200㎡；社区配套型商铺功能仅为满足社区内需求，多为单层面积在30—70㎡左右的小型商铺；潍城区商业目前主要集中在福寿西街、东风西街及胜利西街沿线；项目周边目前商业氛围较差，商业较少。稍近的东方西街、安顺街附近，沿街一层商业租金在1.6-2.4元/平米·天。19三层商业裙楼的定位¶潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研¶潍坊市专业市场调研¶裙楼物业发展方向判定¶裙楼商业市场定位¶产品建议20潍坊专业市场分布图按照潍坊现有市场状况，专业市场分为家居建材市场、家具市场、轻纺市场、汽配市场、茶叶市场、小商品市场等6大类。豪德专业市场新纪元建材市场温州小商品批发市场广丰家具市场千和家具市场茶叶市场轻纺城中百益家园华都家具市场银座家居市场红星美凯龙家居市场百老汇家居市场汽配城未开业市场已经开业市场21专业市场分析——家居市场现有家居市场多为中档，大而全模式，产品线严重重合，致使经营状况普遍一般地址：健康街与和平路交叉口向东100米规模：约2万平米；档次：中高档。租金：1—1.5元/平米/天经营状况：潍坊首家推出夜间购物的家居市场，但是经营状况一般主要经营项目：板式家具、红木家具、儿童套房、欧式家具及办公家具等千和家居位于健康街与会线路交叉口东北总建筑面积12万平米，内部分为巨藏厅、拦金区、宝缘区、商务大厦四部分。以经营中高档家居用品为主，经营状况一般。目前租金范围在0.6-1.0元/天/平米。铺位空置率较多。华都家居百老汇家世界位于寒亭区，济青高速公路入口处占地面积600亩，总建筑面积约60万平米。主要以经营家居用品的一站式购物中心。整体包含交易区、办公区、物流区、餐饮娱乐区四个大的功能分区。经营状况良好。中百益家园位于潍坊胜利东街与坊央路交叉路口共两层，总建筑面积约3.1万平米，采用超市模式经营。主要经营家居用品、建材、装饰用品。采用“建材超市+装潢中心”的经营模式。经营状况良好，为目前潍坊市民家装建材选购的首要场所。22专业市场分析——家具市场、轻纺市场、茶叶市场家具市场：规模，约5万平米；租金，1.5-2元/平米/天。轻纺市场：规模，约30万平米；租金，1.3-1.7元/平米/天茶叶市场：规模，约2万平米；租金，1.5-2元/平米/天。地址：青年路与胜利西街交叉口规模：约5万平米经营状况：位于市区最繁华地带，整体经营状况较好。租金：1.5-2元/天/平米主要经营项目：百货、小商品、服装、鞋帽、音像用品、通讯器材等广丰家具城星河国际轻纺城位于健康街和四平路交叉口。以纺织行业为主，项目整体包含住宅、商业、酒店、办公等物业。总商业面积30万平米。商业销售价格:一层7000元/㎡；二层6000元/㎡；三层4000元/㎡。茶叶市场地址：青年路规模：约2万平米经营状况：山东最大规模的茶叶市场，经营状况良好。租金：1.5-2元/平米主要经营项目：茶叶零售、批发、各种精品茶具等23专业市场分析——豪德建材市场种类全，档次低，经营状况良好访谈对象：（建材市场）陈先生观点一：认为本项目相对于豪德建材市场具有一定的区位及交通优势，如果做建材市场对于豪德的客户会有一定的竞争优势。观点二：在建材方面认为本项目适合做建材类的精品店，如果单铺出售会考虑购买，需求面积在100-200平米左右。地址：潍坊市潍城区东风西街豪德贸易广场规模：约2万平米经营状况：整体规模较大，经营产品类型比较齐全，竞争压力较大，经营状况相对不错档次：中低档售价：10000元/平米租金：0.7-2元/平米/月主要经营项目：家居建材，五金、钢材、土杂等24专业市场分析——新纪元建材市场市场底子比较雄厚，交通便利，档次较低，经营状况一般访谈对象：（天鸿木门）林经理（容声集成吊顶）张经理观点一：认为本项目交通条件比较不错，能够有充足的停车空间；档次应该有所提升；观点二：目前经营状况比较不错，店铺面积双层总面积约100平米，经营面积只有50多平米，面积偏小。需求面积在100-200之间；观点三：现有店铺的使用率太低，仅仅一层能够使用，二层基本用做仓库或者无法使用；地址：北宫街向阳路交叉路口（西北角）万家福东临。规模：约4.5万平米经营状况：良好档次：中档为主租金：0.8—1元/平米/天主要经营项目：建筑装饰材料，家居用品，25专业市场分析——豪德小商品城潍坊目前主要有人民路和豪德两个小商品城，人民路小商品城即将西迁到项目附近，项目周边将形成小商品集聚圈。访谈对象：（服装零售）李女士观点一：小商品区域性比较强，要有一定的规模才能产生效应，现在的豪德市场刚刚开始，将来随着市区内的小商品城的搬迁，未来经营状况有可能改善。观点二：小商品城整体档次都比较低，与泰华整体定位可能会不符合，而且没有政府的扶持，很难做出规模，不太看好很项目定位为小商品市场。观点三：小商品城的业主一般居住在市区内部，有可能将来会有购买小户型公寓的可能，但是一般不需要办公空间。地址：潍坊市潍城区东风西街豪德贸易广场规模：约18万平米经营状况：受市区小商品城影响，经营状况较差档次：中低档售价：20000元/平米主要经营项目：百货、小商品、服装、鞋帽、音像用品、通讯器材等26专业市场——潍坊汽配城潍坊目前有四个主要的汽配市场，租金范围在0.6-1.0元/天·平米，市场已经趋于饱和。潍坊健康汽配城潍坊西英香港汽配城北王国际汽配