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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。鲁商菏泽综合体项目定位及营销策略报告山东中原JiNan.07.2011投标方简介中原地产简介What’sCentaline中原是…CentalineGroup|3三十年的辉煌业绩，中原一直致力于推动中国房地产行业的市场化发展中原于1978年在香港成立目前已成为横跨香港、内地及澳门最大的地产代理集团公司中原为中国70%的大型地产发展商提供专业服务我们一直引领着中国地产服务领域内的趋势与未来中原版图：CentalineGroup|5Source：各上市公司年报中国最优秀的地产代理公司中原地产伟业顾问易居中国EJ.NYE合富辉煌733.HK世联地产国内地产服务领域主要公司2010年营收对比CentalineGroup|6区域总部公司（华南、华北、华东）立足区域，布局全国深圳中原北京中原上海中原东莞中原珠海中原中山中原广州中原佛山中原福州中原重庆中原更多中原网络…截至2011年6月底，中原在大陆已拥有32家分公司中原旗下中原（中国）在大陆有庞大的全国性网络CentalineGroup|7在内地市场实现了持续的增长与领跑2008200920101中原（中国）2345易居中国世联地产合富辉煌上海天地行易居中国世联地产合富辉煌伟业顾问易居中国世联地产合富辉煌伟业顾问Source：CentalineResearch中原（中国）中原（中国）CentalineGroup|8发展顾问战略顾问品牌顾问住宅全程顾问工商全程顾问策划代理全程营销策划销售代理物业评估房地产评估土地评估拆迁评估金融按揭按揭代理合同公证房产担保、保险房产经纪租赁委托代理产权变更、产权查册按揭楼宇转让代办相关证件为客户提供综合性的专业地产服务CentalineGroup|9累计代理近700个楼盘成交单位近13万套成交面积近1300万平米年均增长率超过40%深圳中原业绩连续九年市场占有率第一Source：CentalineResearch在中国重点城市常年保持二级市场占有率第一CentalineGroup|10Howcanwedoit我们如何做到的CentalineGroup|11我们对市场始终保持极高的敏感度中原销售系统CCES项目前线销售项目后台策划市场监测系统MMS市场一手信息媒体二手信息外部信息发布内部信息发布中原数据处理中心CDPC每周楼市周报中原内参中原景气指数专题研究土地开发评估其他分析结果…CentalineGroup|12我们对客户始终保持深入的洞察消费者研究ConsumerResearch消费者统计特征研究片区消费者特征研究品牌消费者特征研究面积段消费者特征研究消费者行为特性研究ConsumerDiary消费者日记ConsumerObservation行为观察KeyPersonInterview关键人物访谈AdTrace广告有效度追踪消费者心理特征研究PreferenceTest偏好测试PersonalityScale个性量表ClusterAnalysis聚类分析AdTest广告效果测试CentalineGroup|13我们在研究上始终与强者同行研究合作伙伴资本流向研究中原强大的三级市场网络使我们可以洞察到资本在地产投资领域的流向，往往是市场变化的动因资产结构研究对客户资产结构的研究是衡量整个经济体系抗风险能力的重要途径之一客户预期研究我们对客户行为和心理的研究为银行的货币调控提供决策依据CentalineGroup|14我们在洞察上始终保持国际视野《domus》于1928年在米兰创刊已成为全球范围内最具影响力的专业建筑杂志《Wallpaper》最早于1996年在伦敦发行从建筑室内设计到全面的时尚品味《Wallpaper》都一直在引导潮流传播领域内的战略合作中原以更加专业的姿态加入到全球范围内的建筑研究通过传播领域内的合作，中原开始洞察建筑研究和设计发展潮流通过广泛的接触和访谈，中原对高端、时尚客户的把握能力也不断增强CentalineGroup|15Howcanwehelpourclients我们如何帮助客户CentalineGroup|16我们知道如何解决客户生意成长每一步所面临的问题中原战略合作伙伴之一八年时间里，我们陪伴客户成长我们帮助客户建立自己的营销体系我们帮助客户实现开发模式的复制我们帮助客户开拓多元化的产品线990001020304050607公司成立第一个郊区大盘项目发售第二个郊区大盘项目发售第一个烂尾楼改造项目发售08开始进军外地市场第一个豪宅项目发售外地郊区大盘项目发售CentalineGroup|17香港澳门大陆香港是中国地产行业发展最成熟的地方，中原在香港三十年的发展积累了大量的行业经验，特别是对地产周期的研究和应对中原将香港的成熟的市场操作方法带进大陆，影响了大陆整个行业的市场观念澳门是亚洲典型的微型经济体，各种雄厚资本的进入及本地的强劲购买力使整个澳门地产市场显得更具魅力，中原在澳门的成功为中原积累了适应资本快速流动的市场的能力随着改革开放的日益深化，中原也大陆也开始大展拳脚十多年的本土发展，使中原实现了港式经验和本土特色的无缝结合，并逐渐发展形成更加适合本土市场的操作模式我们在香港、澳门和大陆都积累了丰富的案例CentalineGroup|18我们形成了中原自己的实践体系项目立项项目策略制定项目结束目标分解策略构思策略分解分步执行策略中心监控销售中心监控营销模型模式总结数据模型客户服务标准员工培训标准员工选聘标准其他相关标准…其他相关总结…中原实践体系CentalineGroup|19我们帮助客户一步步实现事业上的腾飞Learn学习Apply应用Innovation创新Standardize标准化1234沟通、了解并学习中原的最佳实践应用中原的成功经验到具体项目中结合项目实际情况实现部分创新形成符合您生意的标准化操作方法CentalineGroup|20OurStrengths我们的优势CentalineGroup|21我们能准确地发现市场机会客户是深圳领先的品牌发展商，旗下某高端山居大盘项目在07年下半年遭遇市场寒冬期，成交量低迷中原创造性地运用“单人渠道分析”方法准确地找到了目标客户，通过对目标客户的购买行为分析制定了相应的营销策略，使该项目逆市走红现在CentalineGroup|22我们同时对未来高瞻远瞩客户是国内知名的品牌发展商。03年客户开始开发总建面为60万平米的关外大盘，当时客户的品牌影响力仍局限于关外区域市场中原从消费者结构演变和品牌管理方面给予了客户前瞻性的建议，时至08年，该大盘项目已完成七期开发，客户不仅获取了丰厚的利润，同时也成为了颇具影响力的品牌发展商未来CentalineGroup|23我们更善于从战略上实现从现在到未来战略研究、制定、执行CentalineGroup|24OurClients我们的客户CentalineGroup|25新鸿基地产万科地产中海地产华侨城地产华润地产金地地产保利地产瑞安集团招商地产嘉里建设新世界地产SOHO中国北辰实业雅居乐地产佰仕达控股海尔地产丰田房屋家乐福松下家居索尼家居我们服务于在中国境内快速成长的地产相关企业CentalineGroup|26DepartmentofPREASStrategicDevelopment二级市场统筹发展中心CentalineGroup|27二发中心将利用集团平台的力量去统筹我们解决问题的能力，从而提升中原整体的服务质量中原地產代理有限公司中原(中國)物業顧問有限公司利嘉閣地產有限公司中原(澳門)地產代理有限公司中原測量師行有限公司森拓普顧問有限公司中原資產管理有限公司中原移民顧問(香港)有限公司中原方畧有限公司中原數據有限公司中原地圖有限公司集团二发中心CentalineGroup|28集中集团内部的所有平台资源，提供全方位的地产服务知识管理平台策划服务流程化知识地图建设专业技能培训绩效、考核内部网络平台集团内部网络集团外部网络数据研究平台对内数据服务行业发展研究典型客户研究建筑设计平台产品研究规划设计顾问商业资源平台业态规划研究商业资源整合项目招商执行集团二发中心CentalineGroup|29用更广的视角去整合可被利用的客户资源，实现项目营销的跨区域操作环渤海区域长三角区域珠三角区域中西部区域CentalineGroup|30OurConsultingWorkflow我们的工作流程项目认知问题分析数据收集解决问题123我们采用以解决问题为导向的结构化工作流程方案制定4项目认知阶段我们的工作重点是在熟悉项目情况和了解客户目标的基础上与客户达成共识项目认知问题分析数据收集解决问题123方案制定4城市发展区域规划市场状况项目价值客户目标界定核心问题问题分解阶段我们的工作重点是明确核心问题的分析思路和框架项目认知问题分析数据收集解决问题123方案制定4核心问题分解制定分析框架明确关键问题设计分析模型明确分析思路数据收集阶段我们的工作重点是为问题分析提供数据支持项目认知问题分析数据收集解决问题123方案制定4实地考察调研专家权威访谈统计数据分析相关文献研究获取数据论证相关案例研究方案制定阶段我们的工作重点是为客户提供明确的、可行的解决方案项目认知问题分析数据收集解决问题123方案制定4撰写顾问报告制定解决策略明确解决方案整理汇报思路构思解决方法我们始终关心客户的真实想法，与客户一起解决问题项目认知问题分析数据收集方案制定客户角色中原提交文件提供项目有关的必要信息检验中原对项目的认知了解中原的分析思想和框架提出自己对问题分析的看法协助中原获取某些特定的数据从数据层面上与中原达成共识评审中原的汇报方案提出尚未解决的疑问项目启动通知函、项目进程计划项目认知报告、项目认知沟通纪要问题分析报告、问题分析沟通纪要项目协助邀请函、数据收集报告、数据收集沟通纪顾问报告我们为客户提供模块化的服务体系项目执行项目决策项目支持项目监管中原项目服务体系项目执行项目决策项目支持项目监管顾问项目组项目经理顾问项目组一般由顾问、高级顾问和研究员组成顾问项目组主要负责顾问项目的开展和实施项目执行模块项目经理一般由资深顾问担任项目经理主要负责团队协作管理和日常决策中原项目服务体系项目执行项目决策项目支持项目监管项目决策模块顾问总监二发中心总经理顾问部总监一般由资深项目经理或顾问总监担任，他们在某一类或某几类项目上有丰富的经验项目群经理主要负责项目的方向把握和重大决策二发中心总经理主要参与项目的重大决策并提出策略性建议中原项目服务体系项目执行项目决策项目支持项目监管项目支持模块品控中心数据服务中心中原专家顾问团品控中心是中原的知识管理和服务品质控制部门品控中心主要负责提供研究方法和相关研究成果数据服务中心是中原的数据监控和研究部门数据服务中心主要负责提供相关数据及数据模型专家顾问团由中原资深策划和顾问人员组成中原专家顾问团主要负责为项目的进展提供基于经验方面的建议中原项目服务体系项目执行项目决策项目支持项目监管品控中心拓展总监品控中心是中原的知识管理和服务品质控制部门品控中心主要负责项目服务品质控制与客户保持沟通，受理客户反馈及投诉项目监控模块CentalineGroup|42项目洽谈项目实施项目验收附：客户合作流程发出服务邀约业务联系确定初步合作意向项目实施项目洽谈项目验收客户拓展部二发中心提交的文件中原服务简介服务纲要服务合同签订顾问合作合同确定合作方式、合作周期、顾问阶段、服务费用等确认二发中心项目组项目经理顾问总监提交的文件项目洽谈项目验收策略中心负责组建团队客户付首期款收集项目信息配合品控、审核确认项目认知沟通会确认项目启动通知函项目进程计划项目认知