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1易居中国︱决策咨询E-HOUSECHINAConsultingDivision2008.10以体验形式出现的中高端主题社区雪野湖高尔夫国际度假区山东高速雪野湖项目定位报告2经过前一段时间的工作，我们完成了雪野湖项目整体研究的7个模块，本次会议将着重讨论这部分内容项目模块设计90旅游复合地产发展及趋势研究•旅游复合地产发展分析•旅游复合地产发展趋势成功案例研究客户研究•济南、莱芜旅游客源分析•区域现有客源分析•未来导入客源研究•目标客户特征和需求分析项目整体定位分析•项目定位资源研究•项目价值定位研究•项目立地条件分析•项目整体定位•核心物业市场定位•配套物业市场定位•各项产品定位建议项目启动68451项目运营模式建议•项目开发时机•星级酒店物业运营建议•商业物业经营管理模式建议•项目最佳开发策略建议2008年10月第五周完成•定位模式研究•规划模式研究•客户模式研究•驱动模式研究•开发模式研究10财务测算•项目各种有效资源的整合•项目成本核算及价格预测•关键财务假设•财务模型•关键财务指标评估：投资额、现金流、IRR等莱芜城市布局及经济格局研究•莱芜城市发展研究•莱芜经济发展研究2相关各类物业市场研究7雪野湖开发研究•新城区开发要素分析•结论及启示3附：相关合作单位介入•设计公司概念方案•设计公司控制性规划•酒店管理公司细化建议•宏观经济及整体房地产市场研究•别墅市场研究•酒店市场研究•大型度假类市场研究项目物业功能建议•市场机会点挖掘•物业形态选型•物业功能布局建议•物业体量配比建议3模块1：旅游复合地产发展及趋势研究4旅游度假市场发展趋势带给本项目的启示旅游度假市场发展趋势1、度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此对住宿及其配套要求较高；2、人们通过参与娱乐、休息、教育、运动、度假等方式，以此获得一种愉悦的心理体验，因此对度假区功能设置有特殊的要求；3、具备恢复个体健康功能，具有主题性，且能满足高端客户文化需求的度假区是本项目未来发展的方向；5国际度假旅游市场发展到现在，已经由一种概念上升到寻求产品与项目的支撑第一阶段——疗养康复阶段这一阶段在传统的温泉浴、医疗浴保健产品基础上增加了许多参与性体育运动与娱乐项目，主要以水上或陆地体育活动和室内游乐为主，如划船、捕鱼、网球、保龄球等；这一阶段的旅游产品出现了多样化、高科技化等诸多特点，出现了众多大型的旅游度假村、度假俱乐部以及大型的度假娱乐设施，如高尔夫球馆、大型游乐场等；这一阶段的主要产品是海水浴、温泉浴、矿泉浴、阳光浴、医疗保健以及少量的娱乐活动；第二阶段——疗养游乐相结合第三阶段——游乐度假阶段旅游度假市场发展趋势6旅游度假市场发展趋势如土耳其南安塔利亚海滨度假区，以其“生态”、“健康”和“人文”主题著称于世。墨西哥坎昆度假区则以“古老文明”与“现代休闲”有机结合的主题特色吸引了大批的国内外旅游者。度假区的文化一般有地域特色文化和现代休闲度假文化两部分组成，以形成既具有地方文化特色又满足特殊客源市场的需求为目的。韩国庆州波门湖度假区以地方古老文化和国际文化的兼容为特色。墨西哥坎昆大型海滨度假区则以玛雅文化为中心。2、突出地方特色文化1、主题度假形式受到青睐所谓主题，就是指度假区发展的主要理念或核心内容。其主要目的是形成或强化度假区特色，增强度假区的竞争优势，满足度假区核心客源市场的休闲度假需求。文化是度假区的灵魂，是度假区能够存在与发展的源泉，是度假区形成特色的主要组成部分。这是因为文化既体现在度假区的特色之中，又成为度假区旅游吸引物的主要内容。例如国外游客到巴厘岛休闲度假的主要目的之一便是去领略其浓郁的地方特色文化。文化与主题化即是两个独立的发展趋势，同时又具有相互转化的特征，即：文化为主题，或主题文化7传统的度假的目的主要是保健疗养，现代度假的目的则逐渐扩大，除传统的健康消费外，亲情回归、社会交往、素质提升、会议商务、消磨闲暇等也成为度假的目的。今后的度假区可满足各层次度假者的需求，为各类度假者提供一系列服务，以循其所好，比如购物、水上运动、学传统音乐及绘画艺术知识、观赏表演等等，将使旅游者的生活过得丰富多彩。旅游度假市场发展趋势很多度假区都已将健康元素融入度假区的开发规划建设中，通过建设各种康体设施和健康的休闲娱乐活动，比如在度假区内建设高尔夫球场、运动健身场、保健康疗中心等人工设施与服务，增强度假区的保健功能，为旅游者在心理、身体上创造一种健康有益的度假环境。比较典型的例子有地中海度假区，以及加勒比地区的古巴保健度假区等。4、度假形式趋向多样化3、追求康体保健功能从度假的主要目的看，早期的度假主要以保健疗养为目的。即使现代度假目的多样化了，但保健疗养仍是重要目的。更主要的是，从旅游者的特征分析，因为度假的逗留时间长，重游率高，对环境和康体设施的要求较高。因此，追求健康是当今世界发展的一大趋势，也是今后度假区发展的趋势之一。健康依然是度假的基本目的之一，多样化的度假产品已成为发达国家一种生活习惯8随着家庭范围的日益缩小，全家出游度假成为当今世界度假的重要趋势之一。家庭化在世界度假方面表现得尤为突出，常见度假区游客大多是夫妻两人，或者再加上孩子。环城市度假设施将更加适应家庭式短期度假需求，将成为今后很长一段时间度假开发的热点。旅游度假市场发展趋势5、度假游客大多以家庭为基本单元随着跨国旅游度假的兴起，旅游度假业国际一体化发展势头明显，旅游度假业的竞争最终将成为整条旅游度假价值链的竞争。纵向一体化包括通过“前向一体化”收购或兼并度假客源地的度假零售商、中间商等形式来加强对度假产品销售网络的控制；也包括通过“后向一体化”收购、兼并旅游饭店、车队、旅游景点来控制度假产品要素市场，形成度假产品的供产一体化。6、旅游度假业向国际一体化进程发展家庭式短期度假的需求产生了环城市度假设施，度假产业也日趋国际化，一体化91、创新化趋势当今，度假旅游已经成为人们一种必不可少的生活方式、度假客源也以团队为主转向以散客为主、不带孩子的伴侣在度假者中占据越来越大的比重、无主题的度假旅游向有主题的度假旅游转。2、多样化趋势度假旅游产品在早期传统的温泉、矿泉疗养出现后，继而出现了追求“3S”享受(阳光、沙滩、海水)的滨海旅游，而后，高山滑雪也成为深受人们欢迎的度假旅游项目，并且迅速发展成为一大产业。伴随度假旅游市场的不断成熟，与任何行业发展规律一样，创新化和多样化已经成为这个领域发展方向团客散客无主题有主题近年来，一些拥有丰富度假旅游资源、城市设施又较为完善的城市又逐渐开发出了都市度假旅游形式。滨海、滨湖、高山滑雪、温泉疗养、都市等多种类型旅游度假区的配合，使得度假旅游产品不断丰富与完善。旅游度假市场发展趋势10背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。国内旅游市场业正在顺应这种历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级观光旅游休闲旅游度假旅游观光旅游→休闲旅游→度假旅游旅游度假市场发展趋势国内趋势世界趋势11模块2：莱芜城市布局及经济格局研究12莱芜城市发展研究13莱芜城市发展研究/莱芜现状调研济南都市圈内部城市之间联动发展的轴心六条空间轴线：以济南为核心，依托综合交通走廊，实施“强化核心、多元增长、区域联动、县域支撑”空间发展战略，构筑聊城—济南—淄博、德州—济南—泰安、滨州—淄博—莱芜三条发展主轴和德州—滨州、聊城—泰安—莱芜、济南—莱芜三条发展副轴。济南都市圈定位为文化型都市圈、环境友好型都市圈、枢纽型都市圈、强势龙头、基础产业、先进制造业和服务业中心。全国城市带的实力，以作为济南都市圈渗透扩大城镇体系中济南都市圈的空间策略：打通并积极建立与京津以及石家庄、太原等华北区域中心城市的空间联系，培育壮大鲁西北门户辐射范围的支撑。山东省城镇体系“一群三圈”空间发展策略拓展济南城市发展空间，优化城市空间布局，促进济南经济覆地向西拓展，强化山东省向西联系的通道。济南都市圈建设发展步伐加快，莱芜已纳入多元发展的济南都市圈莱芜14莱芜市发展定位与瓶颈：莱芜的定位融入济南都市圈，突出接轨济南的重点，依托济南、接轨济南、服务济南，当好最佳配角，建成济南的休闲度假后花园、制造业配套基地、绿色食品供应基地。在地理区位上，地处鲁中腹地，辐射四面八方，高速公路四通八达，但因为没有铁路、海运和航空优势，人流、物流多为过路，资金流、信息流的形成就相对较慢，范围也较窄，城市的经济实力、影响力和辐射功能都还很微弱。在城市规划上是山水园林城市，但山比不过泰山、崂山，水比不过胶东的海、济南的泉、聊城及济宁的京杭大运河，没有得天独厚的先天优势。在历史渊源，虽然是嬴牟古国所在地，但遗址一不见古国旧貌，二不在中心城区，历史文化沉淀并不深厚，与济宁的孔孟之乡无法比拟，可开发利用的价值非常有限。莱芜将融入济南都市圈，建设为济南的休闲度假后花园，但在山水资源上先天优势不足，可开发利用价值有限莱芜城市发展研究/莱芜现状调研15莱芜城市发展研究/莱芜城市发展规划研究/城市交通发展莱芜市市域交通设施：公路:规划以莱芜城市为中心，形成“五射一环两联络线”的公路网格局。五射：博莱高速公路、莱新高速公路、泰莱高速公路、莱青高速公路、济莱高速公路、明莱公路。一环：为杨庄—寨里－口镇—苗山—辛庄的半环形公路网，联系莱芜城市外围主要乡镇，全线规划为一级公路。两联络线：在环路系统外围的北部地区，规划修建两条联络线，一条为大王庄-雪野水库-和庄线；一条为大王庄—雪野—茶业口线。道路等级为二级。铁路：将辛大线、磁莱线的线路和站场扩容，提高运输能力，并结合货运站建设物流中心。促成磁莱线新泰站与兖石线平邑站之间的铁路建设，使莱芜通过新（泰）平（邑）线向南直接与兖石线沟通，加强莱芜与日照的联系。莱芜公路网格局较成熟，与周边城市通过高速连接，雪野湖通过两联络线与高速衔接通往济南高速通往淄博高速通往泰安高速联络线一联络线二16莱芜城市发展研究/莱芜城市发展规划研究/城市功能布局莱芜市四大功能区和三大特色产业板块依托济青高速南线，高标准规划“四个功能区”。依托雪野、莱城北、高新区、钢城北这四个出入口，高标准规划建设雪野旅游区、莱城工业区、实现高新区和钢城区的连通，打造高新技术产业和现代服务业新区；实现高速路与莱钢、钢城开发区的连接，建设钢铁深加工及现代物流园区，形成“一线连四区”的区域发展新框架。围绕优化区域经济布局，科学规划“三大特色产业板块”。-北部以规划建设雪野旅游区为重点，建设面向济南、辐射周边、独具特色的休闲度假胜地；-中西部以规划建设国家级姜蒜工程技术中心、鲁中“三辣一麻”批发市场为龙头，建设全省乃至全国一流的姜蒜种植、加工、研发基地和集散中心；-南部以规划建设鲁中钢铁物流中心为重点，打造集加工配送、仓储运输、产品展示、信息服务、电子商务于一体的现代化综合物流基地。莱芜城市布局以济青高速公里为交通纽带，设置四大功能区块经济格局上发展三大特色产业板块，达到区域经济产业互补与优化17莱芜城市发展研究/莱芜城市发展趋势研究/城市产业发展莱芜市特色产业发展定位为优化区域经济布局，莱芜市充分发挥产业优势，科学规划“三大特色产业板块”-发挥生态优势，发展北部旅游业板块，这一板块以雪野镇为中心，主要有中华生态第一村、“天上人家”王石门、国家森林公园华山林场、雪野湖等景区，规划以雪野旅游区为重点，整合北部山水生态资源，打造面向济南、辐射周边、独具特色的休闲度假胜地；-发挥姜蒜产业优势，加快发展中西部姜蒜加工储运产业板块，加快姜蒜加工园区建设，引导主产区各乡镇合作共建，以规划建设国家级姜蒜工程技术中心、鲁中“三辣一麻”批发市场为龙头，整合区域资源，高标准