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2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！1“嵩明项目”第二阶段沟通案今天│项目前期│策划思路沟通¤中國嵩明∣英臣置业&仟策行¤做和想│前期策划Todoingsomething&Tothinkingsomething2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！2第二阶段沟通核心问题项目处于什么样的市场环境什么样的产品才能符合市场需求什么样的开发、营销模式才能降低风险2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！3目录第一章：项目所处市场研究…………………………………………P第二章：项目定位……………………………………………………P第三章：项目开发建议………………………………………………P2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！4第一章、项目所处市场研究第二章、项目定位第三章、项目开发建议1、项目属性2、嵩明城市属性3、嵩明房地产市场研究4、远郊客户研究5、项目相关专题研究目录2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！5项目属性—区位、交通、配套项目位于昆明市主城与嵩明县嵩阳镇之间的杨林职教园区内，占据杨林职教园区的门户地位。交通便利，通达性高，但周边缺乏市政、生活配套。杨林工业职教园区本案国际机场昆曲高速交通体系官军路项目区位项目区位长松片区配套职教园区工业园区2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！6城郊新区开发热点内，片区城市功能快速崛起，区域交通规划得到极大发展，但片区内部交通体系有待完善，生活配套较差；在昆明房地产市场格局中属中等规模项目；属未来具有广阔前景的“城市发展型”项目。属性诠释区位属性主城新区开发热点区位：位于大昆明嵩明卫星城核心区，是昆明通往滇东北的必经之地，南邻昆明主城及空港，是昆明北部最具发展潜力的区域之一。交通：大区域交通路网发达，但内部交通系统较弱。未来规划有一条轻轨从附近通过。环境：商业：建设发展中的产业园区，商业需求巨大居住：闹中取静，外部干扰因素小；具有温泉资源，稀缺性难以复制。城市功能调整交通：城市干道交通体系规划。区域定位：区域以职业教育及工业产业为核心。未来都市功能：区域商业核心，购物、休闲、娱乐功能扩展区域。项目属性交通规划较好周边开发空间较大具备一定的内部景观资源中等开发强度城市主要干道临近项目地块。周边居住、商业待开发地块规模较大，集中度较高。内部存在一定的坡地和自然景观。项目属性—发展属性2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！7第一章、项目所处市场研究第二章、项目定位第二章、项目开发建议第二章、项目财务分析1、项目属性2、嵩明卫星城城市属性3、嵩明房地产市场研究4、远郊客户研究5、项目相关专题研究目录2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！8嵩明卫星城城市属性—区位关系云南省嵩明职教基地位于因杨林肥酒而驰名中外的滇东古镇嵩明县杨林镇，坐落在省级杨林工业园区西南方，南距昆明市区34公里，北距嵩明县城9公里，距正在建设的昆明新机场16公里。总人口为34.3万人，城区人口约3万，城市化水平10.4%，县城面积达3.5平方公里。本案项目位于嵩明县腹地杨林，杨林是嵩明的重要组成部分。2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！9嵩明：昆明通往滇东北地区的重要节点，昆明东北部重要的次级城市，具有山水特色的园林城市，依托空港经济区发展临空型经济、商务旅游和生物产业，全市工业产业的重要承接地。重点发展装备制造、生物制药、精细化工、临空产业和都市农业。“一主四辅规划”嵩明卫星城各功能分区区位图长松园片区：休闲度假临空农业区：农业杨林职教、工业园区临空门户区：物流、加工嘉丽泽湿地城：休闲旅游项目位于昆明未来北部卫星城的核心区，将承担该卫星城的众多城市功能。嵩明卫星城城市属性—卫星城各片区未来城市功能2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！10嵩明卫星城内，本项目的商业中心地位不可替代在区域功能和内部功能结构上表现出较高的独立性。但由于规划功能存在互补性，预计各片区形成后，项目的中心地位将逐步显现，其商业价值将高于其他各片区，居住价值也将在商业的带动下，逐渐提升。项目所在区域功能规划嵩明卫星城城市属性—各片区间关系2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！11项目占据嵩明卫星城核心区的门户地位，未来将成为嵩明卫星城CBD的标志项目所在的核心区内，规划有大体量的集中式商业，但均处于片区腹地之中，本项目虽与这些集中式商业存在距离，但却占据了往来于昆明主城、嵩明以及卫星城其他各片区的咽喉要道，昭示性最强。职教园区商业：从整个杨林工业园区、职教园区的角度看，规划中的区域商业中心与本项目隔街相望。在整个片区逐步建成后，本项目将于官军路以北的商业区共同服务整个卫星城及杨林工业园区、职教园区。居住：园区内居住区规划呈现高度集中的态势。从新区住宅开发和产业区住宅开发的角度看，在园区建设期，区内的住宅项目将会以大盘形式面世，产品以满足功能为主的高性价比产品为主。嵩明城市属性—项目之于嵩明卫星城2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！12第一章、项目所处市场研究第二章、项目定位第二章、项目开发建议第二章、项目财务分析1、项目属性2、嵩明城市属性3、嵩明房地产市场研究4、远郊客户研究5、项目相关专题研究目录2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！13嵩明房地产市场研究—大昆明房地产市场圈层分析中心板块太平板块呈贡板块阳宗板块世博板块滇池板块昆洛板块泛空港板块3、近郊圈层产品：经济型别墅为主，多层，小高层面积：别墅160-250平米，洋房50-130平米价格：6000-9000元/平米客户：别墅以改善型买家为主。4、远郊圈层产品：别墅、公寓为主，小高层高层商铺面积：别墅230-280平米，公寓50-80平米价格：3500-2元/平米客户：以改善型买家为主，投资型买家。1、中心圈层产品：高层、公寓为主面积：40-70，90-120平米价格：公寓1.2-1.8万，住宅1-2万客户：自住型买家，投资。2、城市边缘圈产品：普通住宅为主，二、三房面积：70-140平米价格：7000-9000元/平米客户：改善型自住买家为主。富民板块项目位于昆明市房地产竞争格局中远郊圈层中的泛空港板块2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！14案例分析：通过对同区域，同质项目的案例研究，给予本案规划设计更好的参考建议从以下几个方面进行案例分析:规划布局建筑风格园林主题户型产品热销户型点评推广主题嵩明房地产市场研究—同圈层案例研究2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！15开发商云南御行中天房地产开发有限公司规模总体6000亩物业类型联排独栋价格联排别墅6000-7000元/平米独栋别墅13500元/平米开盘时间一期2011年9月18客户昆明客户：65%嵩明客户：5%地州客户：20%省外客户：10%销售情况2011年9月18日评述御景新城项目据守杨林旅游度假区门户，是空港经济圈的第一个多功能综合的开发项目。以多层次景观资源、完备生活配套、多元化产品组合和高端休闲度假资源在空港经济圈打造多功能复合的生态宜居第一城。御景新城：2011年9月18日开盘，一期一批次417套别墅（联排约370套、独栋约45套）开盘，至10月下旬，一批房源全部售罄。嵩明房地产市场研究—同圈层案例研究2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！16据守杨林旅游度假区门户价值最大化，集中规划中高端生活配套。项目占地6000亩，地块呈不规则多边形，项目规划采用多组团形式一期产品规划为纯别墅区，建筑采用矩阵式排布，缺乏变化，私密性差。第一期采用地面停车的方式，停车位按1：1比例设计规划定位嵩明房地产市场研究—同圈层案例研究2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！17意大利西海岸托斯卡纳建筑风格：强调乡村风情，采用接近于天然石材、木料、灰泥的建筑装饰材料来表现建筑风格。示意图建筑风格嵩明房地产市场研究—同圈层案例研究2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！18意大利西海岸托斯卡纳景观风格：淳朴简约的乡村风格，强调原生乡土风情。示意图园林景观嵩明房地产市场研究—同圈层案例研究2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！19昆明首创110㎡左右联排别墅，尊贵生活享受，前后花园+超大舞台。4.8米面宽联排端头别墅，超大三面庭院享受，有天有有景，露台自由定位，享受有氧人生。产品嵩明房地产市场研究—同圈层案例研究2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！20项目推广以区位及产品为主，强调区位发展和产品的高性价比近期短信内容：不足百万买别墅，御景新城空港六千亩不限够别墅大城，10分钟畅达新机场，投资自住必选，二批110—186㎡纯别墅开盘在即。规模交通产品、价格嵩明房地产市场研究—同圈层案例研究2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！21开发商昆明星耀（国际）俱乐部有限公司规模占地面积:约7500亩总建筑面积:53万平米物业类型别墅价格别墅约350万—1亿开盘时间——客户——销售情况形象期，未开盘评述星耀·水乡位于嵩明嘉丽泽湿地，处于空港15分钟经济圈内，全球最近临空湿地。空港新城以其自然天赋，规划了46平方公里的大型休闲的湿地生态旅游开发区。星耀水乡：嵩明房地产市场研究—同圈层案例研究2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！22规划定位结合现状资源和区域规划，将规划区打造为以生态运动公园为核心的集居住、休闲、商业、健身、马术、种植、垂钓、酒店、会议等为一体的生态旅游度假片区。嵩明房地产市场研究—同圈层案例研究2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！23住宅公寓采取美式乡村风格，立面设计结合其使用特性，一层以暖色人造石材料为主，衬托的建筑更显稳重，一层以上以暖色涂料为主，立面突出部分以暖色人造石材包裹，窗户旁边的深红色防腐木材的镶嵌，砖红色波形瓦屋顶全部是美式田园风格的建筑特点，使得整个建筑在总体环境中并不显得突兀，反而尽显亲切。建筑风格嵩明房地产市场研究—同圈层案例研究2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！24超长遛马道环花海、种植园布置的遛马道，一路碧绿小溪，参天老树，竹林闲亭，古堡庄园的梦幻景色超千亩五色种植园体验播种收获的田园乐趣薰衣草庄园园林景观嵩明房地产市场研究—同圈层案例研究2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！25三百步欧洲:开发商富民融和房地产开发有限公司规模占地面积:100.91亩总建筑面积:17万㎡物业类型普通住宅商铺价格待定开盘时间预计2012年客户——销售情况形象期，未开盘评述作为融和地产11-12年度的重点开发项目，三百步欧洲将以其优越区位、卓越规划、创新设计和超前理念，掀起富民现代城市人文开发的全面质变！在这里，投资的不仅是住宅，也是商业，甚至可以是旅游业。嵩明房地产市场研究—同圈层案例研究2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！26规划定位三百步欧洲总体规划为板式住宅区和滨水风情商业区，是一个集居住、商业、投资、娱乐为一体的欧洲风情人文小镇。其最大的特色在于设置了欧洲风格的情景主题街区，不同的街区将会采用欧洲各国不同的建筑风格，让你时而漫步在雾霭沉沉的英伦大街，时而置身于波光粼粼的威尼斯水畔，时而又从巴黎浪漫的夜景穿越到丹麦神奇的童话世界，为昆明人带来不可多得的异国体验。嵩明房地产市场研究—同圈层案例研究2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播！27建筑风格我们对欧洲的向往与迷恋，不单单是因为神奇壮美的自然景观，以及丰富多彩的文化艺术，更向往的是欧洲小镇居民舒缓平和的生活。三百步欧洲，汇聚欧洲建筑风格，提取欧洲艺术精粹，用建筑还原最欧洲的生活方式。想象一下，在干净整齐的街道边的咖啡馆小坐，品一杯latteart，看夕阳照在墙上，听远处教堂传来的钟声，享受平静的黄昏时光……这个异国风情小镇的初衷，它希望欧洲闲散的生活方式同样也在三百步欧洲上演，为人们带来美好的期遇与梦想。嵩明房地产市场研究—同圈层案例研究2019/9/6本报告未经授权，严禁复制传播