巢湖北岸·明珠项目规划设计任务书

1巢湖北岸·明珠项目规划设计任务书一、项目概况1、地理位置项目位于安徽省巢湖市贾塘圩，龟山路以南、健康西路以北、银屏路以西的区域，总用地面积15.87公顷（238亩）。2、规划用地性质及规划设计要点⑴规划用地性质：居住⑵规划控制指标：容积率≤1.25，建筑密度≤32%，绿化率≥35%，日照间距系数≥1.25⑶设施配套要求：按规范要求同步配置相关市政及公共设施，沿健康西路与银屏路各配套建筑面积不低于50平方米的水冲式公厕一座；配套规模为9班的幼儿园一座，占地不少于4亩；配套用地面积不少于5亩，建筑面积不低于2500平方米的室内农贸市场。⑷建筑退让：沿健康西路、银屏路、龟山路分别不低于5米,交叉口不低于10米，退让西侧支路不低于2米。⑸其它：住宅建筑应采用坡屋面形式；小区工程管线一律地下敷设；排水应采用雨污分流制；局部地段可布置小高层，且六层以上建筑不计入容积率控制指标，高层建筑面积不得超过总建筑面积的25%。二、项目定位1、总体概念定位“以创造和谐邻里精神为主的巢湖市首家体验式景观休闲社区”2、项目目标客户定位民营企业家、各类私营业主、公务员、事业单位工作人员、企业管理层和专业技术人员、部分期望改善居住条件的拆迁户2三、建设规模与不同类型物业配比序号物业类型户型面积（㎡）主力户型面积比（%）建筑控制容量（万㎡）1多层公寓80-130三室二厅一卫三室二厅二卫429.402高层公寓110-144三室二厅二卫255.603情景洋房100-144三室二厅二卫153.364叠加别墅160-180四室二厅三卫102.245公建等81.80合计10022.4公建包括配套会所、幼儿园、农贸市场、商业服务、物业管理、公厕及少量错复式商住、小户型商务公寓等四、项目总体布局1、布局考虑因素⑴以项目主题定位为基点，运用房地产经济学与市场学原理合理布局，促进产品价值最大化的实现；⑵根据用地价值进行相应功能和物业类型的配置；⑶项目实施从已具备基础设施条件的东南部开始，逐步向后推移；⑷大盘宜采用低开高走的价格策略，因而首期开发物业应以宜消化的经济型为主，来聚集人气，带动后续开发；⑸从资金运作的角度来看，建设周期长、投资回收慢的物业类型应滞后安排；⑹在注重环境景观优化与产品组合配置一致性的同时，注意分期产品组合的合理性，考虑物业类型、户型、面积的搭配。32、功能区块的划分按照从南到北或从东南到西北的的推进方向，形成分期开发四大版块：⑴一期：商住综合，物业类型以商业服务和多层公寓房为主；⑵二期：居住，物业类型考虑安排多层公寓和情景洋房；⑶三期：居住，物业类型配备多层公寓、叠加别墅；⑷四期：居住，物业类型配备多层公寓、高层公寓。3、布局结构与组团规模特性⑴采取“组团院落”的规划布局形式，强调层次领域空间的塑造，形成和睦亲切的组团邻里关系；⑵体现环境均好的设计理念，围绕公共绿地进行建筑组团（群）布置，形成从组团（群）院落空间到公共绿地的良性互动关系；⑶组团规模按不同的物业类型分别考虑，并尽量将组团建设规模控制在2-3万平方米以内，户数在200户以内。４、道路系统⑴道路系统：采取人车分流或部分人车分流的形式⑵主入口：人行主入口建议设在小区南面，入口设计形成小区标志性景观，起到空间导向的作用，使小区居民产生领域感、归宿感和自豪感；车行主入口设在小区东面。⑶停车方式与车位配比按车库和停车位两种形式，数量以小区住户30%计算，约600个车位；车库按20%即400个车库，考虑按住宅底层车库（层高2.18m）与集中停车库相结合安排。4考虑自行车与摩托车库的设置。五、户型设计建议1、户型设计原则⑴动静分区⑵公私分区⑶干湿分区⑷洁污分区2、户型比例与功能配置套型比例（%）面积（㎡）辅助功能配置二室二厅一卫580-90玄关、储藏室、洗衣房三室二厅一卫3090-110玄关、储藏室、洗衣房三室二厅二卫30110-120玄关、储藏室、洗衣房25120-130玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、北阳台四室二厅二卫10130-144玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、北阳台叠加别墅160-200玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、南向露台3、户型设计相关说明⑴确定项目以三室二厅一卫和三室二厅二卫为主力户型；⑵情景洋房设计在考虑户型退层、阳台或露台错位等需要同时进行相应辅助功能的配置；⑶对部分舒适性户型可考虑户内错层设计；⑷叠加别墅设计除要求的辅助功能外，应赋予更多的别墅元素，如体现上下层空间流动性的高厅设计、设在住宅底部的停车库等；5⑸对住宅顶部的复式层设计，复式层利用面积宜少，可控制在30%左右，同时复式住宅可体现两大设计特点：高厅设计与屋顶露台花园设计。4、单体设计⑴配合小区主题，整体风格可引入以体现时代特征的现代简约主义风格，没有过分装饰，从功能出发讲究造型比例适度、空间构图明确、外观明快简洁；⑵建筑组团天际线力求优美而富于动感；⑶住宅层高按2.9米，多层以砖混结构为主；⑷小高层考虑采用一梯两户的条式设计；⑸注重室内共享外部环境景观，考虑外部视觉景观引入室内；⑹规划控制条件要求采用坡屋顶，考虑每户太阳能热水器集中安装，并协调好单体建筑风格。六、环境景观设计建议1、基本思路⑴引入社区主题型园林景观设计，提升文化品味和内涵例如结合小区主题，形成三大主题景观休闲广场：以体现人际交往为主题的“喜相逢音乐喷泉广场”、以体现健康运动为主题的“韵动广场”、以体现文化教育为主题的“行知广场”；再如结合组团庭院之绿化配置，形成有个性化和标识性的主题庭院：紫荆苑、合欢苑、梧桐苑、石榴苑、芙蓉苑、桃花苑、桂花苑等。⑵注重园林生态功能，维持社区内环境的生态平衡满足人们对绿色环境的要求，达到景观环境在视觉效果上的清新、优雅、舒适、宜人，调节社区的气候环境，改善空气质量；植物的配6置考虑季相和色相的搭配，保证常年见绿，力求四季有花，使人在社区能充分感受到季节的变化，表现出不同季节的园林美。⑶强化园林景观休闲活动功能，为社区活动的开展提供硬件支撑强调园林景观的可参与性，在社区内设置一定的硬质景观、共享空间，为社区居民提供足够的休闲、交往、活动场地，营造和谐友善温馨的邻里关系氛围。2、绿化层次要求社区绿化考虑分三级：⑴外围行道树绿化与地块边缘林荫道为一级绿化，形成社区的绿色屏障；⑵人行主轴线（主入口）及中央绿地为二级绿化，形成社区的绿化中心，为居民生活提供集中绿地和活动场所；⑶社区宅间（庭院）绿地为三级绿化，将绿化渗入居民生活，为居民提供相对私密幽静的绿化空间。3、园林景观总体布局构想从社区主入口即可远望中央绿地，让人未进入社区，先被社区良好的绿化所吸引；穿过人行主轴线进入中央绿地，中央绿地为社区景观中心，也是社区景观之灵魂；以中央绿地为中心，向宅间辐射，进入宅间庭院。4、主入口景观设计主入口景观强调其视觉效果上的气势，在社区主入口部位采用材质和色彩富于变化的硬质铺装地面，结合主入口中央绿带形成休闲步行道，主入口可通过动感水景、花坛和造型优美的大树，营造出宏大而又引人入胜的门户形象。5、中央绿地设计7中央绿地设计更注意社区公共性与参与性：⑴绿化景观和硬质景观面积分别占70%和30%左右；⑵要求设置一定的水景，使景观生动活泼而富于灵气；⑶绿化景观以乔木、灌木和花草结合，并注意地形坡度的营造，做到层次分明、错落有致、丰富多彩；⑷硬质景观注重观赏性、参与性、艺术性、知识性与教育性相结合，材料追求自然朴实，尺度讲求亲切宜人，融趣味性与教育性一体，并使成本得到适度控制；⑸建议安排儿童游乐设施、健身设施、健康慢跑道、网球场及社区文化长廊等。6、庭院绿化设计庭院景观设计应相对私密、幽静，为居民提供良好的居住绿化环境和休闲、散步、活动、交往空间；不同庭院的景观分别采用各具特色的园林景观设计，使每一空间都具有可识别性。七、会所设计建议1、会所设计考虑因素⑴便于前期做售楼大厅使用；⑵有利于住户充分利用会所作为休闲活动、公共活动的场所；⑶有利其后续经营管理,便于服务的内外兼顾；⑷会所作为社区之灵魂，应成为社区标志性建筑；2、会所功能健身房、棋牌室、台球室、乒乓球室、阅览室、多功能厅（会议、小型演艺及培训教室）3、会所面积8主体面积2000平方米左右八、需重点考虑的问题⑴本案地势低洼平坦、基础不良，如何化不利地形为有利条件？⑵根据地形特点，在会所与销售环节相衔接的基础上如何使会所售楼大厅、样板房和中央绿地形成三位一体的关系，营造体验营销的环境？⑶在保证品质的情况下如何解决停车问题？如何不占或少占用容积率指标？如何解决车库（位）分期调配问题？⑷顶层与底层怎样建会促进销售？⑸如何协调处理坡屋顶、太阳能设施、空调机位、建筑外观形象几者之间的关系？⑹采用围合式，怎样避免朝向和楼间距的问题？⑺结合项目特点引入创新型产品问题？⑻如何利用景观环境设计来体现主题？⑼如何将外部山湖资源融入社区环境问题？九、方案设计成果深度要求1、方案数量要求提供不少于2个规划方案供比较选择2、成果形式与数量方案文本6套；方案设计成果1份光盘；供展示的彩板1套（A1）3、方案设计说明⑴着重阐述从总体规划设计、建筑设计到景观设计、公共设施等的主导设计构思、设计理念及设计手法；⑵简述结构、给排水、电器等的设计构思，及对环境保护、消防、9节能等作相应说明；⑶经济技术指标。4、方案设计图⑴用地现状、区域分析图⑵规划总平面图⑶规划空间结构分析图⑷交通系统分析图⑸景观绿化规划图⑹用地竖向规划图⑺综合管线规划图⑻鸟瞰图⑼主要景观节点及反映设计意图的透视图（总数不少于8张）⑽单体主要平面布置图、立面图、剖面图及部分构造大样图巢湖力达置业有限公司2005年10月21日