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1国信创谷项目价值思考3PART1：项目定位PART2：项目优势PART3：价值梳理PART4：推广策略目录4PART1：项目定位01项目定位5总规划1200亩，首期工程规划用地230亩、建筑面积38万平方米，产品包括：甲级写字楼、独栋式生态厂房、酒店式员工公寓、花园式员工住宅、园内双临街金铺。项目属性界定6定位难点：1，如何让项目形象在高新园区内独树一帜2，如何让项目形象与产品卖点、客户价值点更好地结合起来项目定位7researchproductioncommunicationcooperation研发生产交流协作茂名首创4C产业综合体项目定位8国信创谷,定制式企业领袖基地说明：1、能让项目形象在高新区独树一帜，与周边项目形成有效区隔；2、体现产品的排他性卖点；3、最大限度地契合客户的价值诉求。推广定位即SLONGSLONG：9备选口号：推广定位即SLONG国信创谷，打造中国企业第一品牌国信创谷，引领“厂办一体”新时代到一流的园区，做最好的企业国信创谷，定制式墅级办公领地国信创谷，领袖级企业办公生活必需品集优质资源，塑品牌企业国信创谷，定制式别墅级办公领地国信创谷，领袖级企业办公生活必需品10PART1：项目定位02项目目标客群11企业来源现有企业搬迁或开设分号新企业产业存量转移传统产业：行业需求增长驱动产生的增量（长夜增量与产能增量之间的差异）新兴产业：服务外包、电子商务、手机游戏、养老产业、休闲产业、旅游产业、文化创意产业等产业增量承接传统产业：政府强制搬迁、城市改造搬迁、要素成本降低搬迁、经营方式升级搬迁客群界定“商家”的两个主要来源12客群界定新兴、能源、生物、电子等。产品多为内销型受政策扶持。市场面较狭窄，属于“小众”群体。客户的购买对象首先是“生产资料”市场属性目标客群研判13客户特征描述客群界定形象价值经济价值使用价值企业品牌形象的展示平台，是否能提升品牌形象等。投入产出比，各项税费优惠能否到位，整个上下游产业链的各个环节是否能增加企业利润等。产品的硬性指标能否满足企业经营的基本需求、各项配套是否完善，整体环境是否能提高运营效率等。产品的“经济价值”是他们决策因素的重要组成部分，各项优惠政策、投入产出比等将是他们投资决策的敏感点。这样一个特殊的、窄众的市场特征决定了整个高新区（含本案）拥有一个共同的主力客户群体，这个客户群体具有以下特征：他们购买的是“生产资料”，而不是“生活资料”14作为产品基本功能对客户的一个满足，准客户对产品“使用价值”的要求大致保持在这样的一个水平区间：办公面积需求200-500平方左右居多，500-700平方、700-1000平方的次之办公拓展面积需求500-700平方最多，其次为200-500平方，再次1500-2000平方的厂房面积需求200-500平方和4000平方以上面积居多厂房拓展面积需求3000-4000平米、4000平方以上的居多，1000-1500平米次之，车间单层面积需求500-700平方的较多，占总比例50%以上；7000—1000平方占据21.43%车间层高需求3.5米—4米之间为最多数，4—4.5米和5米以上次之车间荷载需求300-500kg/平方米荷载最多，800-1000kg/平方米次之园区布局要求办公和车间离的不远或在一起是我们主要客户群体对布局的需求，方便沟通，减少运输成本配套要求对餐饮、景观、超市、会务接待、独立入户、运动、展销厅要求很高；对阳台、院落、储藏空间需求较少客群界定15本案客群梯次主力客群：对单层车间面积需求在500—700㎡、车间层高3.5米—4米之间、车间荷载要求在300-500kg/㎡区间、对办公面积需求在200-500㎡左右为主的有一定办公人员数量、办公和车间距离较近的中小企业。次主力客群：对厂房、办公有拓展需求的成长型企业。关联客群：对项目景观、会务接待、展厅有着较高要求的为展示自身企业形象的、办公和生产未必在同一地点的企业和部分投资客。客群界定16主力客群拉升客群游离客群从对产品的去化功能来讲，本案的客群层次如下图所示客群界定电子信息、仪器仪表、新材料、生物医药、光机电一体化、新能源产业等高新区重点发展产业类客户。置业动机：因企业不断发展壮大，需要更成熟的产业链环境，并且希望自己的企业能够有品牌力，寻求更高标准的办公场所。客群界定如新飞电器、联想、羚锐制药等国家著名品牌企业。置业动机：在本地设办事机构，展示公司发展成果及实力，扩大去也市场业务关系。客群界定投资型企业及客户置业动机：看重片区发展前景及现代工业综合体的发展空间，预做投资，为自己带来巨额利润。需求物业类型：厂房、办公楼、写字楼需求物业类型：厂房、办公楼、写字楼需求物业类型：厂房、办公楼、写字楼客群界定17PART2：项目优势01政府政策扶持18园区内交通道路设计合理，部分规划较为超前；高新城的规划，为高新区的工业园发展提供了更为较大的空间。房地产市场调控给工业地产带来了机会；高新区政府政策扶持力度巨大。项目享受专项配套政策，同时园内设置政府行政服务中心，更有企业助保贷、税收优惠、用电优惠、公共集排等系列优惠。项目优势位置优越，茂名市及电白双城核心位置；高新区核心；联体高新大道、接粤西机场、直通茂名港，物流便捷；高度稀缺性、唯一性、目前地区暂内无类似项目，拥有天然的市场垄断性，产品无竞争压力。新型产业工业综合体设计，多业态、多功能融合，体现复合、绿色与高效；独栋设计，多层厂房设计空间分割灵活；立面设计新颖，绿化率高，与市场现有产品相比品质感较强；项目优势19政府系列产业政策扶持政府高度支持高新园区内的项目的发展，并由政府的“六局一会”共同牵头出台一系列利好扶持政策的红头文件。项目优势20政府政策扶持项目优势项目价值==项目优势充分利用政策的利好强化项目优势，提炼项目价值政府搭台核心竞争力产品价值21政府搭台企业唱戏强化招商引资管理-精心策划、包装对外招商项目，不断更新、充实对外招商项目库，编印招商项目册；组织与协调各层次招商活动，构建招商引资平台；创新招商方式，充分发挥中介机构、社会各界人士在信息和人脉等方面的优势，拓宽招商引资渠道；加强项目的跟踪落实，指定专人负责对签约项目全程跟踪与服务，促进项目尽早落地。优化政务服务环境-规划、国土、住建、环保、消防等部门要提前介入项目前期工作；对项目审批，做到程序简化，手续方便；对材料齐全、符合法律及政策要求的，行政审批部门在承诺的期限内办完本部门审批手续。对确需急办的重大项目实行特事特办，组织相关部门召开协调会，研究解决相关问题。加快工业园区建设-科学规划各级工业园区，加大园区连片工业用地储备力度，不断完善市县各级工业园区基础设施和配套设施，推行集约节约用地。创新金融服务-开展银企对接，从项目洽谈阶段开始，金融部门提前介入，全程跟踪，提供贴身服务，帮助企业拓项目价值政策优势-作为政企共建项目，国信创谷享受专项配套政策。同时园内设置政府行政服务中心，更有企业助保贷、税收优惠、用电优惠、公共集排等系列优惠政府系列政策扶持优势22解决园区企业融资问题建立“助保贷”业务支持企业申报专项发展资金支持企业上市融资建立融资服务平台政府系列政策扶持优势项目优势23提高园区创新能力大力促进企业自主创新支持企业加强与高等院校、科研机构的合作，开发先进适用技术、工艺和设备，研发新产品，引导创新资源向中小企业聚集。鼓励支持中小微企业建设企业技术中心，工程技术研究中心，重点实验室等技术创新平台。大力支持园区相关科技创新公共服务平台建设。支持知识产权和品牌建设建立知识产权服务体系，引导知识产权服务机构入住园区。支持企业发展自主知识产权，对园区内企业申请发明专利的费用按实际发生额给予50%的补贴。优先推荐园内企业申报国家和省、市知识产权项目。园内企业参与创制技术标准，对参与国际、国家、地方标准制定的园内企业，按规定给予适当的资助或奖励。鼓励和支持园内企业创建名牌。政府系列政策扶持优势项目优势24提升产业园服务水平简化企业登记建立企业申办快速通道，建立完善企业网上登记系统，实现申请、受理、审核、公示、发照等全程电子化网上登记管理。执行中小微企业注册资本认缴登记和“先照后证”制度，除国家法律法规明确规定外，取消小微公司制企业最低注册资本，首次出资比例、货币比例以及出资期限的限制，不再将工商年检、验资报告作为行政审批、证照审验，资质认定和市场准入的前置条件。完善服务体系适时将高新区和七迳镇的行政服务大厅移驻产业园。在产业园内培育发展服务机构，构建服务网络平台，为中小微企业提供法律咨询、审批服务、物业管理、后勤保障、保安消防、投融资等全方位的服务优化用人机制加快建立高新区人力资源中心，增加周边农村劳务人员在产业园企业的就业机会，解决招工难问题。建立人才服务机制，提供人才招聘、人才引进、职称评定、户口管理、档案挂靠、人事代理、培训教育、流动党员管理等多样化的人才服务。改革户籍管理制度，为人才提供落户便利。减轻企业负担对涉及的行政事业及经营性收费实行目录清单制度，严禁清单外的涉企收费，并对小微企业实行优惠或者减免。严格落实国家、省、市对中小微企业的税收扶持和优惠政策。政府系列政策扶持优势项目优势25PART3：价值梳理01项目让渡价值26客户让渡价值是商家入驻项目后得到的价值与付出的成本之间的差异，让渡价值越显著，入驻积极性越高，销售速度越快；反之则慢，甚至无法招商，项目失败。客户让渡价值项目价值入驻成本==项目让渡价值项目让渡价值是吸引商家入驻的关键27项目对客户的价值有确保生产、提升经营效益、促进企业持续发展三个层次的价值。生存价值效益价值发展价值1、原材料的品种、数量、质量等能够保证供应;2、配套加工是否能实现;3、是否能够招募等熟练员工，老员工是否愿意跟随;4、老客户是否流失1、是否能提升企业形象；2、是否能有助于开拓市场；3、是否有利于提升产品价格；4、是否获取更好的要素资源、原辅料、配套工艺等保障；5、是否能提高生产经营效率；6、是否能获取更灵活的产能配置；7、是否能实现资产的增值；1、生产要素成本、商务成本、税收费用等能节约多少；项目让渡价值项目让渡价值是吸引商家入驻的关键28沉没成本经营成本培育成本1、之前的厂房、设备、安装、拆迁、停工等可能产生的成本2、之前在当地建立的政商关系、业务关系失效1、建立新业务关系增加的成本2、项目配套业态完善前保证正常经营增加的成本3、新物业的投资成本1、正规生产经营带来的税费增加2、老员工改变上班地点形成的人工成本增加3、原有业务关系改变增加的成本4、物流配送仓储成本；风险成本1、项目成熟低于预期形成的成本增加风险；2、项目失败导致投资物业贬值或无法使用；3、无法实现预期经营升级方式；客户入驻特定项目，可能产生原有投资的沉没、经营成本增加、经营业务培育、项目风险四大成本。项目让渡价值项目让渡价值是吸引商家入驻的关键29PART3：价值梳理02项目价值深入挖掘30项目价值桑巴特曾说过质的奢侈才是真正的奢侈。一块土耳其丝毯，需要近两年的工夫编结。一支大卫杜夫雪茄，要经过80余道工艺。一块江诗丹顿手表的彩绘，要400个小时的锻炼。34为你定制专属别墅级办公领地35PART3：价值梳理03项目价值构建36国信创谷，雄踞茂名高新区，地处一带一路核心区，同时位于茂名市区、电白区双城核心位置，毗邻粤西国际机场、茂名港、深海高速、茂名火车东站与高新大道、深茂高铁、包茂高速无缝接驳形成立体化交通网络是贯穿珠三角，辐射东南亚的枢纽之地。项目价值构建本案区位位置价值37打造集商务、办公、生产、生活一体化的集约型现代产业园及公共服务平台，园区内提供行政中心、金融中心、审批服务、智慧社区服务平台、后勤保障、安保消防、投融资、业务咨询等服务，让企业无后顾之忧。行政中心金融中心审批服务智慧社区服务平台后勤保障安保消防投融资业务咨询项目价值构建园区服务价值38项目价值构建27400m²新加坡式城市园林让你在花园里办公让你在花园里生活绿色、低碳、环保39项目价值构建定制式价值所谓定制式厂房，就