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第十四章建筑工程项目收尾管理第一节项目收尾管理概述第二节项目竣工收尾第三节项目竣工验收第四节项目回访与保修管理第五节项目管理的考核评价第六节工程项目文件的归档与竣工结算第一节项目收尾管理概述一、项目收尾管理的概念项目收尾管理是指对项目的收尾、试运行、竣工验收、竣工结算、竣工决算、考核评价、回访保修等进行的计划、组织、协调、控制等活动。它是建设工程项目管理全过程的最后阶段。没有这个阶段，建设工程项目就不能顺利交工，不能生产出设计规定的合格产品，不能投入使用，也就不能最终发挥投资效益。下一页返回第一节项目收尾管理概述因此，当项目的所有活动均已完成，或者虽然未完成，但由于某种原因而必须停止并结束时，项目经理部应当做好项目收尾管理工作。下一页返回上一页第一节项目收尾管理概述二、项目收尾管理的内容项目收尾管理的内容是指项目收尾阶段的各项工作内容，主要包括竣工收尾、验收、结算、决算、回访保修、管理考核评价等方面的管理。工程项目收尾管理工作的具体内容如图14-1所示。下一页返回上一页第一节项目收尾管理概述三、项目收尾管理的基本要求项目收尾阶段的工作内容较多，组织应制定涵盖各项工作的计划，并提出要求将其纳入项目管理体系进行运行控制。项目收尾管理的基本要求如图14-2所示。返回上一页第二节项目竣工收尾项目竣工收尾是直接为竣工验收创造条件的，为此收尾工作必须有目标、有计划地进行。总、分包人分别负责控制竣工总目标和分目标的实现。竣工计划的目标起点要高、要求要严。高起点是指竣工条件必须按法律、行政法规、部门规章和强制性标准的规定执行;严要求是指验收标准的要求要严，检查中发现的问题要强制执行整改，及时处理。下一页返回第二节项目竣工收尾一、项目竣工收尾的基本要求项目竣工收尾的基本要求如图14-3所示。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾二、项目竣工收尾的特点及注意事项(1)竣工验收收尾工作应从什么时间开始，实际上并没有一个十分严格的标准和界限。工程收尾工作的开始时间可由工程情况确定，一般是在装修工程接近结束时。工程规模较大或施工工艺比较复杂的工程，往往从进入装修工程的后期即已开始。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾在组织竣工收尾时，大量的施工任务已经完成，小的修补任务却十分零碎;在人力和物力方面，主要力量已经转移到新的工程项目上去，只保留少量的力量进行工程的扫尾和清理。在业务和技术方面，施工技术指导工作已经不多，却有大量的资料综合、整理工作。收尾工作是现场施工管理的最后一个环节，应把各方面工作做细、做实，保证竣工收尾顺利完成。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾(2)收尾项目零碎、产值不高、工作量不大，极易产生轻视竣工收尾的不良习惯，导致工程“尾巴”拉得很长。项目经理应按《建设工程施工现场管理规定》，组织领导好竣工验收前的各项收尾工作。尤其要从全局利益出发，从小处着手，组织项目经理部有关专业技术、管理人员，认真反复核对施工图纸和剩余项目内容，把漏项列入竣工收尾计划，明确质量和进度要求，对项目竣工条件要做好记录，签署自查意见。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾三、项目竣工收尾工作小组的设置工程项目进入竣工收尾阶段，项目经理部要有的放矢地组织配备好竣工收尾工作小组，明确分工管理责任制，做到因事设岗、以岗定责，以责考核，限期完成。收尾工作小组要由项目经理亲自领导，成员包括技术负责人、生产负责人、质量负责人、材料负责人、班组负责人等多方面的人员参加。收尾项目完工要有验证手续，要建立完善的收尾工作制度，形成目标管理保证体系。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾四、项目竣工收尾计划的编制项目竣工收尾是项目结束阶段管理工作的关键环节，项目经理部应编制详细的竣工收尾工作计划，采取有效措施逐项落实，以保证按期完成任务。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾1.项目竣工计划的编制程序工程项目竣工计划的编制应按以下程序进行:(1)制定项目竣工计划。项目收尾应详细整理项目竣工收尾的工程内容，列出清单，做到安排的竣工计划有切实可靠的依据。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾(2)审核项目竣工计划。项目经理应全面掌握项目竣工收尾条件，认真审核项目竣工内容，做到安排的竣工计划有具体可行的措施。(3)批准项目竣工计划。上级主管部门应调查核实项目竣工收尾情况，按照报批程序执行，做到安排的竣工计划有目标可控的保证。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾2.项目竣工计划的内容工程项目竣工计划的内容应包括现场施工和资料管理两个部分，两者缺一不可，两部分都关系到竣工条件的形成，具体包括以下几个方面:下一页返回上一页第二节项目竣工收尾(1)竣工项目名称。(2)竣工项目收尾具体内容。(3)竣工项目质量要求。(4)竣工项目进度计划安排。(5)竣工项目文件档案资料整理要求。项目竣工计划的内容编制格式见表14-1。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾3.项目竣工计划的检查(1)项目竣工收尾阶段前，项目经理和技术负责人应定期和不定期地组织对项目竣工计划进行反复的检查。有关施工、质量、安全、材料、内业等技术、管理人员要积极协作配合，对列入计划的收尾、修补、成品保护、资料整理、场地清扫等内容，要按分工原则逐项检查核对，做到完工一项、验证一项、消除一项，不给竣工收尾留下遗憾。(2)项目竣工计划的检查应依据法律、行政法规和强制性标准的规定严格进行，发现偏差要及时进行调整、纠偏，发现问题要强制执行整理。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾五、项目竣工收尾自检项目经理部完成项目竣工计划，并确认达到竣工条件后，应按规定向所在企业报告，进行项目竣工自检验收，填写工程质量竣工验收记录、质量控制资料核查记录、工程质量观感记录表，并对工程施工质量做出合格结论。返回上一页第三节项目竣工验收一、项目竣工验收的概念工程项目竣工验收是指承包人按施工合同完成了项目全部任务，经检验合格，由发、承包人组织验收的过程。项目的交工主体应是合同当事人的承包主体。验收主题应是合同当事人的发包主体，其他项目参与人则是项目竣工验收的相关组织。下一页返回第三节项目竣工验收从宏观上看，工程项目竣工验收是国家全面考核项目建设成果，检验项目决策、设计、施工、设备制造、管理水平，总结工程项目建设经验的重要环节。一个工程项目建成投产交付使用后，能否取得预想的宏观效益，需经过国家权威性的管理部门按照技术规范、技术标准组织验收确认。建设项目的竣工验收主要由建设单位负责组织和进行现场检查、收集与整理资料，设计、施工、设备制造单位有提供有关资料及竣工图纸的责任。下一页返回上一页第三节项目竣工验收二、项目竣工验收的依据工程项目竣工验收的主要依据包括以下几方面:(1)上级主管部门对该项目批准的各种文件。包括可行性研究报告、初步设计，以及与项目建设有关的各种文件。(2)工程设计文件。包括施工图纸及说明、设备技术说明书等。下一页返回上一页第三节项目竣工验收(3)国家颁布的各种标准和规范。包括现行的工程施工质量验收规范、工程施工技术标准等。(4)合同文件。包括施工承包的工作内容和应达到的标准，以及施工过程中的设计修改变更通知书等。下一页返回上一页第三节项目竣工验收三、项目竣工验收的范围(1)凡列入固定资产投资计划的新建、扩建、改建、迁建的建设工程项目或单项工程按批准的设计文件规定的内容和施工图纸要求全部建成符合验收标准的，必须及时组织验收，办理固定资产移交手续。下一页返回上一页第三节项目竣工验收(2)使用更新改造资金进行的基本建设或属于基本建设性质的技术改造工程项目，也应按国家关于建设项目竣工验收规定，办理竣工验收手续。(3)小型基本建设和技术改造项目的竣工验收，可根据有关部门(地区)的规定适当简化手续，但必须按规定办理竣工验收和固定资产交付生产手续。下一页返回上一页第三节项目竣工验收四、项目竣工验收的程序工程项目竣工验收工作，通常按图14-4所示程序进行。下一页返回上一页第三节项目竣工验收1.发送竣工验收通知书项目完成后，承包人应在检查评定合格的基础上，向发包人发出预约竣工验收的通知书，并提交工程竣工报告，说明拟交工程项目的情况，商定有关竣工验收事宜。承包人应向发包人递交预约竣工验收的书面通知，说明竣工验收前的准备情况，包括施工现场准备和竣工资料审查结论。发出预约竣工验收的书面通知应表达两个含义:一是承包人按施工合同的约定已全面完成建设工程施工内容，预验收合格;二是请发包人按合同的约定和有关规定，组织施工项目的正式竣工验收。下一页返回上一页第三节项目竣工验收2.组织单项工程验收及全部建设项目验收(1)单项工程验收阶段。单项工程验收阶段指建设项目中一个单项工程，按设计图纸的内容和要求建成，并能满足生产或使用要求、达到竣工标准时，可单独整理有关施工技术资料及试车记录等，进行工程质量评定，组织竣工验收和办理固定资产转移手续。下一页返回上一页第三节项目竣工验收(2)全部验收阶段。全部验收阶段指整个建设项目按设计要求全部建成，并符合竣工验收标准时，组织竣工验收，办理工程档案移交及工程保修等移交手续。在全部验收时，对已验收的单项工程不再办理验收手续。下一页返回上一页第三节项目竣工验收3.进行工程质量评定，签发《竣工验收证明书》验收小组或验收委员会，根据设计图纸和设计文件的要求，以及国家规定的工程质量检验标准，提出验收意见，在确认工程符合竣工标准和合同条款规定之后，应向施工单位签发《竣工验收证明书》。下一页返回上一页第三节项目竣工验收4.进行工程档案资料移交“工程档案资料”是建设项目施工情况的重要记录，工程竣工后，应立即将全部工程档案资料按单位工程分类立卷，装订成册，然后列出工程档案资料移交清单，注册资料编号、专业、档案资料内容、页数及附注。双方按清单上所列资料，查点清楚，移交后，双方在移交清单上签字盖章。移交清单一式两份，双方各自保存一份，以备查对。下一页返回上一页第三节项目竣工验收5.办理工程移交手续工程验收完毕，施工单位要向建设单位逐项办理工程和固定资产移交手续，并签署交接验收证书和工程保修证书。下一页返回上一页第三节项目竣工验收五、项目竣工验收的内容项目竣工验收的内容见表14-2。下一页返回上一页第三节项目竣工验收六、项目竣工验收的方式为了保证建设工程项目竣工验收的顺利进行，项目竣工验收必须按照建设工程项目总体计划的要求，以及施工进展的实际情况分阶段进行。项目施工达到验收条件的验收方式可分为项目中间验收、单项工程验收和全部工程验收三大类，见表14-3。规模较小、施工内容简单的建设工程项目，也可以一次进行全部项目的竣工验收。返回上一页第四节项目回访与保修管理一、项目回访回访是落实保修制度和保修方责任的重要措施，因此，回访应以对竣工项目质量的反馈及特殊工程采用的新技术、新材料、新工艺等应用情况为重点，并根据需要及时采取改进措施。承包人的归口管理部门(生产、技术、质量、水电等)负责组织回访的业务工作，回访可采用电话询问、登门拜访、会议座谈等多种形式。下一页返回第四节项目回访与保修管理1.回访工程的方式回访工程的方式如图14-5所示。2.质量保修依据《建设工程质量管理条例》规定，承包人在向发包人提交工程竣工报告时，应当向发包人出具质量保修书，保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。各种类型的建设工程以及工程的各个部位都应实行保修，由于承包人未按照国家标准、规范和设计要求施工造成的质量缺陷，应由承包人负责修理并承担经济责任。下一页返回上一页第四节项目回访与保修管理在保修期内，发现项目出现非使用原因的质量缺陷，使用人(用户)可以口头通知或直接到承包人接待处领取“工程质量修理通知书”表格并如实填写质量问题及部位、联系维修方式，一式两份，一份交接待处据此安排保修工作，另一份由使用人(用户)自留备查。下一页返回上一页第四节项目回访与保修管理二、项目回访保修建设工程的回访保修是指工程在竣工验收交付使用后，在一定的期限内