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—铁西鼓风机厂项目运做要点这是我们的主张，给您的答案！英雄＆美女在黑夜里互抛媚眼就是没戏2大于120000000元这就是价值！3在铁西开僵辟土就必需面临一场撕杀！4市场存在的就是压力！戶型90~130㎡比重逐渐增大成交均价3454元/平铁西30个项目在售中供应量达到了28105套高层住宅层出不穷和平、皇姑、沈河等其他区高端人群的认同度犹豫与市內五区项目同步竞争特色风格建筑混杂百家争鸣消費者困惑消费者认为每个项目都差不多地铁能帶來甚么神奇增值空间还是未知巴赛罗那是什么产品？5巴赛罗那能创造怎样的地产传奇品牌高品质竞争力产品力管理高价位独特物业景观优势建材优势人性化社区总体营造品味气势高水平团队优势资金雄厚沈阳唯一！6英雄皆寂寞？当万科是“万坷”的时候（建立品牌一路走來的艰辛）当大连集团是“大怜”的时候（在沈阳大量开发销售停滞的问題）当城建是“成见”的时候（产品质量问题业主联合媒体暴光）塞维莱在沈阳站在何种高度看问题？当雍兵自重还是“泳冰”自重的时候（LOCAL开发商资源取得却无力消受）7投资短平快销售快速回款精耕市场建立品牌树立口碑建立工作团队默契与战斗力取得地方本土资源这是我们想要的8向左走向右走市场区隔定位9我们的竞争对手是谁？10三足鼎立，齐头并进一方蓄势，厚积薄发沈阳地产整体发展趋势112006年沈阳各区商品住宅成交比例分析铁西区占总体成交比例17.14%，仅次于于洪区22.43%及大东区19.46%，位于前三甲之列，商品房的销售情况较为乐观。沈城楼市重要数据分析12铁西区中低档楼盘所销售的面积在80平/套左右，和平、皇姑、沈河及浑南新区成交面积平均90~116平，体現高档高价楼盘的戶型发展趋势．沈城楼市重要数据分析13在全市范围内来看，价格在4000—5000元/平以上的房源中，销售的平均面积在96.50~123.81平，，随着人们生活的逐渐提高，财富的积累，同等价格的购买面积区段也隨著提升。沈城楼市重要数据分析14突出铁西项目重围铁西楼盘的分布情况2006年初至近，铁西推出的大小普通住宅近30个，约占沈阳市推出总项目数量的30%，项目主要集中在交通便捷，有较好居住环境基础的建设大路以北的区域。也就是本项目所在的区域。总体供应套数28105套，目前可销售套数为11565套，成交的平均价格为3454元/平。15铁西地产板块式分割兴工板块是铁西地产的核心板块之一，铁西60%的商品住宅都集中于此，是高档大盘的聚集地。本板块的均价都突破了4000元/平的大关。富雅豪临的、鑫丰国际、保利百合都是本区域的重点楼盘。铁百板块因为推出的土地有限，所以住宅的推案量很少。卫工明渠板块是铁西自然风景最好的地区，有水、有坡地，随着对卫工明渠的休闲景观的形成，价格突飞猛进。目前主要有香域蓝山、第一城等。再有就是宁官板块，它是距离市区比较远的地区，所以价格上有所差距。16他们是我们最重要的敌人我们周围的竞品有多少？兴工街我们也在上面做了一下阐述，对于本项目所在的位置，地产整体发展迅猛，多层住宅以10%以上的增长幅度，突破了均价4000元/平的大关，最高价格达到了4500元/平。高层和小高层的价格也涨到了3800元/平，更是出现了7080的“天价”。虽然这样的“天价”只有很少，但这样产品的出现，就是预示这本地段的未来发展方向。17周边项目一览表项目名称项目规模建筑形式价格（元）主力户型开盘时间总户数销售率占地建筑富雅豪临6.418板式小层、高层、点式高层点式：3800—4500板式：4580—7080点式：68—98平板式：109—182平2006年8月19日1700户30%保利百合3.46.6高层、多层高层：4200—4500元多层：3800—4300元高层：58—130平多层：91平2006年9月23600多户100%鑫丰国际723多层、小高、高层3610—4500元/平多层74—146平小高100—120平高层40—70平2006年11月18日2254君临天下多层高层3880—4280元/平高层23—80平多层70—132平2006年11月14日未定第一城42150小高层、高层价格3100—3350元/平面积50—130平2006年9月16日1700多户80%18项目名称均价主力面积销售率总户数推出户数已售出开盘日期第一城（一期）3200元90平32%1682户890户540户9月16日君临天下（三期）3900元95平26%1420户724户367户11月14日鑫丰国际4000元100平16%2219户2219户350户11月18日富雅豪临5000元板110平/点85平30%1700户700户500户8月19日香域蓝山4200元90平63%800户800户500户8月19日保利·百合花园（南区）4000元95平100%600户600户600户9月23日周边项目重要数据参考威胁本项目的6大楼盘总户数为8421套，均价3900~5000元\㎡、主力面积90~110㎡、销售率平均34%。从开盘日期计算，都是今年8月份以后开盘的项目，是本年度本时段最具有竞争力的项目。19富雅豪临——同品质、同地段的最具竞争力的大敌项目中的“楼王”，本项目中的最高价格定位在7080元/平，可谓“天价”产品，17层的顶层越层，加上如此高的价格，让购买者枉然兴叹。项目中的车库绝大部分都设立在地下，地上只有少部分的车库，而且在项目的南侧开辟了专用的车道，做到人车分流。为了保证项目的品质，尽量减少网点的规划，在爱工街和虹桥路上都没有网点的设计，减少住宅干扰。半地下式业主会所，乒乓球室、健身馆、舞蹈教室等功能体现。室外咖啡座等露天休息场所。高低错落的坡地景观设计彰显园林的趣味性与丰富性，增加卖点．20占地：6.4万总建：18万板式高层9栋、点式高层6栋共1700户点式：68—98平3800—4500元/平板式：109—182平4580—7080元/平开盘优惠：交1万抵1万，一次性9.6折，货款9.8折客层:西塔、南五的生意人，太原街商圈。2006年8月19日开盘至今卖出30%，开盘销售200多套，开盘后至今销售200多套，共计销售470套，开盘过后平均日销售2套。开盘时点式高层均价4200元/平，板式高层均价4800元/平、目前达到总均价5000元/平。目前销售状况不理想。虽然项目在一些想法和表现上都做出一定的感觉，规划不明确，园区内的景观、整个项目主题模糊不清，现场销售的持续力、执行离不够，所以给销售带来难度。要做高档产品，就要求在细节上做足，富雅豪临的戶外路旗遍布范围很广，除了在平面表现上特点不明显和设计品位不到为外，在户外广告的维护上都没有做出真正的精品质感。也让客戶质疑其建筑质量能否到位。富雅豪临——同品质、同地段的最具竞争力的大敌21第一城——铁西第一大盘用规模来抗衡的劲敌占地：４３万总建：１５０万绿化率：６４％打造超大生态住宅概念22第一城——铁西第一大盘用规模来抗衡的劲敌2006年９月１６日开始一期认购，一期共８栋楼，开盘当天推出１号和４号两栋，共３３０套房源．第一周的起售价格仅为2880元/平方米，而最高售价也只是定格在3100元/平方米。到目前２个多月的时间里，经过了三次价格调整，每次的提升在５０－１００元不等，一期推出的５栋楼共６００多户已经基本售出．１２月分即将要推出一期剩余的三栋，价格将继续上升，均价提升到３５００元／平．第一城的客户来源主要有铁西、皇姑、和平、于洪等地，口碑传播比较重要。目前销售中没有统一说辞，园区规划还没有确定，没有给客户以心理保障，另外其户型设计极不合理。造成目前良性销售的也只能靠价格优势。利用香港新恒基集团，这样的一个品牌，凭借旗下国美电器的商业优势，在低价格的情况下，商业的促销活动持续进行。这都是他们“天生”的优势。因为几个便宜，所以吸引的客户也是中低档次的。这样的一个大社区，没有进行区块的划分，高、中、低档的区域没有明显的界限，随着价格的提升，到后续价格达到一定程度的时候，客户的选择将有所改变，而不因为价格选择这里。23香域˙蓝山—力求打造风格社区的不可忽视的竞争对手价格：3560—5100均价4200元/平目前已经销售500户销售率63%蓝山咖啡的情调，贯穿在项目主軸線，无论是建筑的外立面还是平面的宣传表现，都以深沉的咖啡色做为主基调。过分的渲染情调，产品却很少提及。这样的宣传有些避重就轻，风格的打造是现在各项目取胜的重要原因，但看谁能够合理、感動客戶，才是真正的赢家。香域˙蓝山在产品力方面一直在效仿其他的知名楼盘，比如在建材方面，要与万科同样的标准，采用的都是知名的大品牌。园区的规划、楼体的外立面都在仿造唯美品格的格调在进行，但由于没有学到真正的灵魂所在，造成了事倍功半的效果。此项目在整体规划上还有一大缺失，高层全部规划在项目的东、西两侧，而内部为多层和小高层，挡光的问题不可避免。24市场区域总结2006年，随着铁西区大片土地的推出，规模大盘成为区域产品住宅最为亮点。与此同时，铁西区在沈阳市人民心中完全树立起“现代优质人居住环境”形象。上对本项目周为竞品的一些数据和分析，我们很清楚的看到，在这个区域，中档次的同类产品比较多，保利•百合花园、鑫丰国际、君临天下这些楼盘都是在创造符合百姓需求的、以市场为导向的产品。只有富雅豪临在突破式的向高端挑战，虽然其产品有一定的优势，但在销售的手法和销售过程的实施上略显不足，让好的产品没有得到展示。我们在操作本项目的时候，既要以真实的市场声音作为导向，又要以突破传统的概念重磅出击，造成整个地产市场的轰动效应。25要卖什么样的产品？26睿宏建议——突破传统的零网点设计基于项目所在地并不是商贸非常集中的区域，所以单一的写字间项目在推广上有些困难。公寓以其小面积、高配套的特点能够吸引铁西各种企业（外企、大型制造业等等）年轻白领的喜欢和青睐，再有地铁的优势完全可以将周边的相对年轻、时尚的“波波族”一类的人群。酒店式公寓的立足点：项目的东侧云峰北街是地铁一号线的出口，交通便利情不容质疑，增值潜力巨大，能为公寓的形成打下了坚实的銷售基础。27睿宏建议——地铁出口处的酒店式公寓引客和经营：酒店式公寓和会所部分都要对外经营，二者互相支撑。由于会所部分功能齐备，咖啡厅、室内游泳池、SPA等，都按照五星级酒店标准设计，可对外营业，直接面对小区内住户、公寓部分住户和外部来客。这些客户都能支撑会所的经营，所以对会所方面的招商形成有利因素。40、50平方米左右的户型设计，对客源的吸引有很大优势。公寓部分采用出售产权形式，然后由物业统一代租，出租给短暂停留的客人，落實酒店式管理。会所部分商用空間，进行招商经营，物业负责统一管理。物业管理方面的利润，能够促使物业良性运做，同时，也避免了只向住宅部分收缴物业费的单一局面，甚至可以向住宅业主减免物业费用，作为卖点之一，拉动住宅项目销售。28会所功能中，必不可少的是咖啡厅的设置，古典中的浪漫，现代中的品位充满着整个咖啡厅。其中摆放着西班牙以及欧洲经典大师的仿真作品，比加索等大量名家名作都在此展现。亲朋的来访，都可在此小坐，文化品位与修养让主人倍受尊崇。会所功能空间—休闲艺术长廊与咖啡厅的巧妙结合29会所功能空间—酒吧与图书阅览室酒吧的情调和氛围对新时代的人们所追宠，图书阅览室是文人墨客不可缺少的休闲之地。小区内丰富的需求空间，让业主足不出户便可享受到星级酒店般的服务与享受。30特色配套建议5A智能化配套·楼宇设备自动化系统（BA）楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制·安全防范系统（SA）闭路监视系统、防盗报警系统、停车场管理系统、·通信自动化系统（CA）综合布线系统、无线通信转发系统·办公自动化系统（OA）以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。·火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。314声道复合空间传送4语言声道红外线同步翻译系统对会议内容绝对保密，