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个案研究资料搜集一、基础信息项目名称九龙仓〃时代上院（别墅部分）物业位置新北/城北/恐龙园片区/新北龙业路8号，恐龙园西南侧开发商九龙仓（常州）置业有限公司代理商自销物业公司常州上都物业有限公司物业费别墅2.70元/㎡〃月；普通住宅1.50元/㎡〃月。物业类型住宅、别墅、公寓、酒店建筑类型一期：联排/双拼别墅；楼层状况一期一批：46套联排和10套双拼（地上3层，地下1层）。一期二批：40套联排和12套双拼占地面积41万㎡。启动区11.6万平米总建面积100万㎡（含地下）。启动区21.6万平米（不含地下）容积率启动区：1.86绿化率35%装修情况毛坯周边配套交通：9路、33路、302路、B12路、215路；教育：常州工学院、国际学校、河海大学、新区实验中学；购物：前往每家玛、华联吉买盛等大型超市尚算方便；公园：常州恐龙园；其它：奥体中心、大剧院、博物馆。内部有配套商业：五星级马哥孛罗酒店、常州市国宾馆、会所。总户数规划总户数6000户；启动区：108套别墅与10幢12~32层高层公寓车位配比/租售别墅赠送双车位。景观/建筑风格景观园林：欧式风格。10000平米中庭绿化，绿堤、驳岸、乔木、绿茵，多重景观层次。建筑设计：欧式风格（外立面）开盘/交付时间别墅一期一批：开盘2010-3-20；一期二批：开盘2010-11-14；交付：2012-10-31；卖点总平图：鸟瞰图：1、九龙仓时代上院整体鸟瞰图2、九龙仓时代上院别墅鸟瞰图3、启动区中央景观鸟瞰图4、九龙仓国宾馆、马哥孛罗酒店联排A户型南-北立面效果图：联排B户型南-北立面效果图：双拼A户型南-北立面效果图：二、产品分析户型一期别墅3种户型，联排A、B户型面积约为256㎡（86套）、双拼户型面积约为415㎡（22套）套数一期：86套联排别墅和22套双拼得房率主力户型一期：256㎡、415㎡，计108套。装修标准毛坯。【详细配置】进户门：高级防盗门窗材：双层中空彩铝走廊：高级地砖电梯厅：高级人造石材大堂：天然大理石安保系统：24小时安保系统、楼宇可视对讲与防盗门控制系统、红外线周界报警系统、停车场智能闸门机系统和闭路电视监控电梯品牌：西门子智能化设施：门禁对讲系统、无障碍一卡通系统、电子巡更供水系统：水电表均为一户一表，每户独立水表，供水管为PP-R管其他配置：电话、宽带、有线电视至入户口，预埋空调线路外立面外墙：涂料、面砖、石材。赠送部分双拼：地上三层销售面积约为：258.86㎡，地下一层赠送面积约为156.14㎡；每一户均赠送地下室、及观景大露台。产品比例独栋：联排：双拼：叠拼=0：80%：20%：0户型图：（图片）联排A建筑面积约256平米地下层——一层——二层——三层联排B建筑面积约256平米地下层——一层——二层——三层双拼建筑面积约415平米地下层——一层——二层——三层样板间：入户：北进门，赠送业主两车位，面宽6米，进深5.8米，防腐木设计。客厅（客厅面宽6.5米，挑高3.45米）错层餐厅厨房卫生间卧室（二楼——三楼）衣帽间儿童房二楼露台（连接书房和主卧，面宽6.5米，深度2.1米）；三楼北向露台地下室地下室面积达75㎡，全部赠送，楼梯空间设计成杂物间，南端设计采光天井（高度3米），。地下室设置有保姆房，带有朝北卫生间、全功能洗衣房，均全明设计。入户庭院小区实景：会所景观休闲区竹林小道泳池双拼别墅实景联排别墅实景三、销售情况推案量108套/30350.56㎡去化量（率）92套/25712.17㎡可售量16套/4638.39㎡均价/总价价格18830-22413元/㎡，均价19293元/㎡；总价480万-850万优惠无营销节点：2010.2.6，营销中心正式开放。2010.3.20，熙岸别墅开盘56套售罄。其中46套联排，价格16000-18000元/平米；10套双拼，价格最高达2.6万/平米。2010.4.24，国宾公馆开盘，均价6300元/㎡。推出1#、2#，主推87—139平米户型。开盘优惠为交3万抵5万。2010.6.14，高层3号楼开盘，认筹客户3万抵5万。均价7000元/平米，户型面积有：87㎡，104㎡，115㎡和139㎡。2010.8.7，售楼处举办忠诚客户答谢会。2010.8.14，“慧妍雅集——国宾艺术美丽七夕”女性沙龙活动。2010.8.22，小艺术家夏令营结业典礼。2010.9.4，4#楼产品说明会，开始认筹。2010.9.11，一期臻品王座开盘，推4#，87-137㎡，认筹交3万优惠5万元。2010.10.16，针对VIP业主举办烧烤陶艺活动。2010.10.31，别墅开放晚宴，2010.11.6，熙岸别墅VIP贵宾卡限量预约，提供80万存单证明即可登记购房。2010.11.14，熙岸别墅开盘，面积分别为256㎡、415㎡，售价在400-450万元/套，当日共销去80%左右。2011.1.1，7#楼开始预约，交3万抵5万。高32层，共260套房源，户型面积为87㎡（2+1）房两厅一卫，105㎡（2+1）房两厅一卫，115㎡（2+1）房两厅两卫。推广主线：不同时期宣传主题（待补充）活动主线：（待补充）蓄水进度：四、客户情况客户来源客户渠道客户动机客户职业