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常熟项目市场研究及产品研究汇报2项目研究工作阶段划分第二阶段调研执行第一阶段调研准备第三阶段报告撰写工作内容客户沟通地块考察研究思路确定调研方案设计调研工具准备相关文案资料收集相关政府部门走访区域环境调研竞争板块及项目实地走访消费者需求问卷调研项目开发人员深入访谈已购房人群深入访谈产品策划资料整理产品设计专家访谈工作内容工作内容资料整理梳理项目结论评审论证报告撰写提交初步报告，双方沟通正式提交文本报告9.22-9.199.20-9.269.17-9.213案组人员安排案组岗位公司职务姓名职责项目组长公司副经理主持项目整体工作，与客户对接市场研究员土木副经理组织项目市场调研实施产品研究员高级研究员负责项目产品研究与产品建议高级研究员高级研究员调研资料整理与数据分析高级研究员高级研究员调研实施、初步整流、访问员管理、培训调研员市场调研员调研实施、数据搜集与录入报告评审委员机构总经理主持结果评审报告评审委员商业部总经理主持结果评审报告评审委员销售代理部总经理主持结果评审报告评审委员广告部总经理主持结果评审4研究工作内容工作内容收集数据资料来源结论、分析地块环境研究•地块四至•地块周边环境及主要配套•项目区域传统认知•区块周边规划•地块实地走访谈•购房者访谈测试•规划部门走访•地块简析•周边配套分布图•地块的传统认知•项目周边发展方向宏观环境研究•常熟市经济指标•常熟市人文历史•居民收入与消费特征•常熟市城市规划•房管局局、建设局等相关政府走访，官员访谈•统计公报、统计年鉴•相关政府网站•常熟市城市概况•经济环境与产业支撑•消费者购买力分析•城市发展方向住宅市场研究•历年房产相关指标整理•历年出让土地资料•竞争项目相关资料•相关政府走访•统计年鉴、统计公报•项目实地走访•发展阶段特征分析•产品特征分析•供应量及供应节奏预测•住宅市场走势预测客群需求研究•在售项目客群特征•潜在消费者需求特征•竞争项目实地走访•业内人士深访•问卷调研•典型项目客群分析•潜在消费者需求特征•区域客群细分项目产品研究•消费偏好产品分析•借鉴案例分析•专家讨论会•产品策划资料收集•产品整体定位。•产品相关建议5我们的研究思路宏观界定界定项目环境项目界定市场研究客群研究市场支撑的基础位置客群定位档次定位宏观经济城市规划政策环境地块现状传统认知资源配套典型项目客群需求特征客群细分战略定位项目定位产品定位总体定位相关指标土地市场供应特征销售分析走势预测6项目的研究思路第一部分：界定项目城市背景项目界定第二部分：市场研究常熟房地产宏观市场别墅市场分析典型项目分析长三角项目分析第三部分：客群研究典型项目客群研究项目潜在客群细分项目开发机会分析第四部分：战略定位总体战略分析第五部分：项目定位总体定位相关建议第六部分：产品研究产品定位与建议71.界定项目1.1城市背景1.2项目界定8地理区位区位:常熟市地处长江三角洲沿江开发带，东倚上海，南接苏州，西邻无锡，北临长江与南通隔江相望。行政关系:苏州市下辖(五市七区)张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。面积8488平方公里全市面积:全市总面积1164平方公里，占苏州全市面积13.71%，辖24个镇及虞山林场。区位环境常熟9交通发展公路:204国道直达上海苏常线（苏州-常熟）接通沪宁高速公路（上海—南京）苏嘉杭高速(常熟-苏州-嘉兴-杭)沿江高速(上海-常熟-江阴)公路建设中苏通长江大桥(常熟-南通)通港路连接市区和常熟港铁路(规划建设中)目前距离常熟最近的火车站为苏州火车站，约39公里。通沪铁路：南起上海，经常熟过长江至南通，与宁启铁路连接，客运兼顾但以客运为主，全长133公里，江苏境内107公里，设计时速200km/h镇南铁路：又称沿江铁路，西起镇江，经常州、江阴、张家港、常熟、太仓市至上海的南翔，线路全长227公里，江苏境内208公里，设计时速160km/h区位环境10交通发展水路长江黃金水道和纵橫的內河网路使內河运输便捷发达。常熟港是对外开放的国际港，已与世界33个国家和地区的122个港口通航通商，目前拥有3.5万吨级码头3个、3千吨级以上码头6个，海外航运便利。位居全国十大内河港第六，是全国重要的钢材集散地，占全国的18%。常熟目前拥有一个汽渡码头连接与长江北岸的交通往來。航空距常熟最近的国际机场為上海虹桥国际机场，约80公里，70分钟車程。距上海浦東国际机场约140公里。周边还有苏州、无锡、常州等多个支线机场可供利用。区位环境11区位:长江三角洲沿江开发带，东倚上海，南接苏州，西邻无锡，北临长江与南通隔江相望，城市区位优势明显交通:公路网发达，铁路在建，港口繁荣，交通优势明显常熟区位环境状况122001-2006年常熟市GDP走势306.73365.01475565.16678.78809.2819.00%30.13%18.98%20.10%19.23%020040060080010002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%GDP(亿元)增长率(%)2001-2006年常熟市人均GDP走势29661352254576154314649317672418.76%29.91%18.69%19.55%18.16%0200004000060000800001000002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%人均GDP增长率(%)经济总量保持较高增速平稳运行GDP走势03年高速增长，增长30.13%04-06年保持20%的速度平稳发展人均GDP走势03年高速增长，增长30.13%04-06年保持20%左右的速度平稳发展经济环境13三大产业结构与产业人群三大产业结构第一产业比例在逐渐减少,第二产业比例高,对经济的贡献较大.2006年三大产业结构比为38:59.8:2.2.产业人群第二产业人群53.29万经济环境2001-2006年常熟市三大产业结构5.114.352.92.52.42.255.6756.6460.26060.759.839.2239.0136.937.536.9380%20%40%60%80%100%2001年2002年2003年2004年2005年2006年第一产业(%)第二产业(%)第三产业(%)2001-2006年常熟三产从业人员比例14.6513.210.416.965.9231.4439.5543.8846.553.2919.0420.1120.7623.120.020%20%40%60%80%100%2002年2003年2004年2005年2006年第一产业(万人)第二产业(万人)第三产业(万人)14常熟工业企业数2464205210254741052211126033723051271048241190100200300400500纺织服装、鞋、帽制造业纺织业黑色金属冶炼及压延加工业化学原料及化工制品制造业电气机械及器材制造业通用设备制造业金属制品业造纸及纸制品业电力、热力的生产和供应业仪器仪表及文化、办公用机械制造业化学纤维制造业有色金属冶炼及压延加工业专用设备制造业通信设备、计算机及其他电子设备制造业塑料制品业皮革、毛皮、羽毛（绒）及其制品业橡胶制品业非金属矿物制品业交通运输设备制造业木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业家具制造业企业单位数（个）常熟工业企业总产值266.23264.55235.94145.8986.4162.8361.2858.8353.7846.2941.4034.2928.5528.3226.6521.1919.6919.0715.6910.028.890.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00纺织服装、鞋、帽制造业纺织业黑色金属冶炼及压延加工业化学原料及化工制品制造业电气机械及器材制造业通用设备制造业金属制品业造纸及纸制品业电力、热力的生产和供应业仪器仪表及文化、办公用机械制造业化学纤维制造业有色金属冶炼及压延加工业专用设备制造业通信设备、计算机及其他电子设备制造业塑料制品业皮革、毛皮、羽毛（绒）及其制品业橡胶制品业非金属矿物制品业交通运输设备制造业木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业家具制造业工业总产值（亿元）工业企业服装、纺织业、黑色金属冶炼、化学化工、电气机械制造也是常熟龙头产业，相关行业从业人群会成为购房主体经济环境15专业市场经营专业市场繁荣，招商城高收入人群是购房主体专业市场02-04年成交额高速增长05年有所回落招商城招商城成交额在02-04年间高速增长，05、06年有所回落招商城占各类商业市场成交额比重06年有所下降经济环境186.67203.1253.27331.5376.34468.168.80%24.70%30.89%13.53%24.40%0501001502002503003504004505002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%各类商品市场成交额(亿元)增长速度（%）132.06138.4150.32220.8260.95306.774.80%8.61%46.89%18.18%17.56%0501001502002503003502001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%招商城成交额(亿元)增长速度（%）70.75%68.14%59.35%66.61%69.34%65.53%01002003004005002001年2002年2003年2004年2005年2006年50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%75.00%各类商品市场成交额(亿元)招商城成交额(亿元)招商城占各类商业市场成交额比重(%)16人口环境外来人口超过非农业人口，说明外来人口对城市发展起到非常重要的作用2006年末，户籍总人口105.48万人，城镇户籍人口68.56万人非农业人口占全县52%，城市化率比较高暂住人口超过非农业人口20万人外来人口在常熟发展中起到非常重要的作用，也说明外来居民也是购房的主体之一人口构成48%52%农业人口非农业人口暂住人口与非农业人口对比（万人）74.1854.370.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.00暂住人口非农业人口经济环境17经济环境行业从业人员59203482850303747074181232045738711206142937374467796217397097674482585536117470100000200000300000400000500000农、林、牧、渔业制造业电力、煤气及水的生产和供应业建筑业交通运输、仓储及邮政业信息传输、计算机服务及软件业批发和零售贸易业住宿和餐饮业金融、保险业房地产业租赁和商业服务业科学研究、技术服务和地质勘察业水利环境和公共设施管理业居民服务和其他服务业教育卫生、社会保障和社会福利业文化、体育和娱乐业公共管理和社会组织从业人员（人）在岗职工平均工资2836619037352502044723031538162123320982364553198039942456832502523618408204163034865414510100002000030000400005000060000农、林、牧、渔业制造业电力、煤气及水的生产和供应业建筑业交通运输、仓储及邮政业信息传输、计算机服务及软件