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巴彦卓尔市新华街南、朔方路西地块项目概念规划设计方案2011.08提纲1.规划条件2.规划定位3.规划设计规划方案一规划方案二规划条件项目位置项目用地位于巴彦卓尔市新华街以南、朔方路以西，属城市近郊。项目区位依据城市规划，项目周边将发展成为集中居住区，北边配有部分集中商业金融用地。城市规划分析项目位置项目位置巴彦淖尔市城市总体规划（2010-2030）中明确了未来城市的组成主要分为三个功能片区，而本项目所在的临河片区属于城市综合服务区，所处位置为三片区的交接处，与其它两区间被城市生态景观带分隔。城市规划分析项目位置用地分析项目被已有道路及规划道路划分为六处独立地块，除五、六号地块外其余均为居住用地。由于地块北侧为商业综合用地，建议一、二号地块与其呼应，以提高商业价值，而五、六号地块的居住性相对较高，可考虑与一、二、三号任意地块置换。周边已有两条道路建成，其余均为规划路，存在调整的可能。一号地块北侧现有一座加油站及两座4S店，三号地块东南角则有一座110KV变电站，四号地块南侧与北边渠相接，宜设置高档住宅产品。用地分析四号地块被规划道路划分为两个均小于80亩的小地块，本案建议将四号地块间的规划道路取消，将四号地块调整为一个完整的地块。调整之后的地块面积将比原始规划面积增加6250.28平方米。规划定位该住区属于城市新区型二类住区：住区周边具有良好的自然环境质量，距离城市中心区域有一定距离，但道路交通联系便捷，其容积率为1.5—2.0。本项目周边将有较为成熟的商业开发商入驻，因此本案定位将分为两个方向，一个以商业为主题的目标商业区域，一个以居住为主的近郊小镇，而本规划也对两种方向分别做了一种规划方案。规划设计规划方案一本项目规划用地较大，不宜集中规划单纯住宅，而北侧更将有红星美凯龙入驻，目前正在建设当中，且其东侧现状为一处大型建材市场，因此，规划商业综合体或是商业集中区域比较适合目前已有的城市建设。巴彦淖尔市于150公里范围内拥有的城市群较为稀少，因此不宜考虑跨区域的大型商业综合体，宜以覆盖单一城市为导向的城市商业体。商业分析100公里而地块北侧除已有的建材市场外，建设中的红星美凯龙总建筑面积近70万平方米。其中商业面积近50万平方米。其业态除红星美凯龙建材家居外，还有大五金、小五金、家纺城、小商品批发城、文化商城、酒店、餐饮、娱乐、办公、物流、居住、百货、超市、影院、住宅公寓等多种业态。商业分析婚庆摄影综合体高尔夫品牌门店花卉汽配窗帘布艺餐饮商业分析建材家居商业集中区域在大型建材家居商业集中区域内一般设有的其它商业主要有汽配城、花卉市场、窗帘布艺、餐饮等，其它多见的业态还有婚纱摄影、高尔夫练习场等，建设中的红星美凯龙是一大型城市综合体，未能设置的业态主要有汽配城、花卉市场、婚纱摄影、高尔夫练习场等，因此本案的业态以此为切入点，集中设计了以婚庆为主题的商业区域。总平面图因五、六号地块相对于一、二、三号地块更适宜规划住宅，故本案将医院及学校的位置分别移至一号及三号地块。如此便形成了以一、二、三号地块为主的公建区域和以四、五、六号地块为主的住宅区域。婚庆主题区由于婚纱摄影是以目标消费群为主体的商业区域，所以无需将其布置在城市主干道的沿街面。酒店可作为专业的婚庆宴席举办场所。教堂作为酒店的附属部分，可兼作婚礼堂。如能征得教堂南向地块，即可作为婚庆花园，用以室外摄影及高端婚庆场所。将二号地块的商业主入口布置于西侧，其目的主要为延伸商业区域，由于二号地块的业态面对的是目标消费群，故对其入口位置的重要性要远低于商业区域的延伸。商业集中区域医院汽配花卉窗帘布艺婚纱摄影会所总平面图会所设于两块居住用地之间。别墅区位于四号地块东南角，景观与环境最佳。住宅区域沿建筑退线布置底层商业。住宅区住宅区别墅区主要经济技术指标地块名称用地面积(单位:平方米)总建筑面积(单位:平方米)地上建筑面积(单位:平方米)地下欲建面积(单位:平方米)容积率一号地块64597.59123600103000206001.59二号地块59483.3811376094800189601.59三号地块84176.15148680123900247801.47四号地块105715.37190700152560381401.44五、六号地块92485.72224975179980449951.95总计406458.218017156542401474751.61业态住宅商业酒店学校医院合计面积271540203400748003950065000654240配比42%31%11%6%10%100%业态配比表各地块经济技术指标一号地块指标表(用地面积：64597.59平方米)：建筑物名称单座面积楼座数量面积合计汽配38000138000医院65000165000地上建筑面积总计（单位：平方米）103000二号地块指标表(用地面积：59483.38平方米)：建筑物名称单座面积楼座数量面积合计花卉36000136000窗帘布艺29400129400婚纱摄影29400129400地上建筑面积总计（单位：平方米）94800三号地块指标表(用地面积：84176.15平方米)：建筑物名称单座面积楼座数量面积合计酒店68800168800商业960019600学校35000135000幼儿园450014500教堂600016000地上建筑面积总计（单位：平方米）123900四号地块指标表(用地面积：105715.37平方米)：建筑物名称单座面积楼座数量面积合计住宅（11层）4180520900住宅（13层）49401259280住宅（15层）5700528500独栋别墅90043600双拼别墅420104200联排别墅3204414080商业22000122000地上建筑面积总计（单位：平方米）152560五、六号地块指标表(用地面积：92485.72平方米)：建筑物名称单座面积楼座数量面积合计住宅（9层）3420620520住宅（13层）49401469160住宅（15层）6840534200住宅（18层）5700317100会所500015000商业34000134000地上建筑面积总计（单位：平方米）179980西北角鸟瞰图西南角鸟瞰图东南角鸟瞰图规划方案二本案在方案一的基础上取消婚庆主题业态，增加住宅面积，并连同医院植入老年住宅业态，以丰富区域内业态的多样性。总平面图本案较方案一减少了商业面积，增加了住宅面积，住宅中又分为老年住宅、普通住宅及别墅区。医院的位置保持原有规划，而学校的位置改为老年住宅，并将其学校移到一号地块。供目标消费群使用的业态仅设有汽配与花卉两种。二、三号地块业态分布会所位置兼顾三块集中居住用地。汽配及花卉作为建材家居类商业综合体常见的混搭业态，又由于其拥有良好的独立经营性，故本案仍保留此两种业态。住宅区域沿建筑退线布置底层商业。由于三号地块东南向现状有变电站，故其周边未设置较高楼层的住宅。一、五、六号地块业态分布医院位置不变，并合理布置部分老年住宅。老年住宅其沿街部分布置底商。一号地块位于新华街的沿街位置布置一商务酒店。并将学校移至一号地块内。四号地块业态分布四号地块布置与方案一相同。主要经济技术指标业态配比表地块名称用地面积(单位:平方米)总建筑面积(单位:平方米)地上建筑面积(单位:平方米)地下欲建面积(单位:平方米)容积率一号地块64597.5911460095500191001.48二号地块59483.3811376094800189601.59三号地块84176.15177480147900295801.76四号地块105715.37190700152560381401.44五、六号地块92485.72188600150880377201.63总计406458.217851406416401435001.58业态住宅老年住宅商业酒店学校医院合计面积24646066880175800480003950065000641640配比38%10%27%7%6%10%100%各地块经济技术指标一号地块指标表(用地面积：64597.59平方米)：建筑物名称单座面积楼座数量面积合计酒店48000148000商业800018000学校35000135000幼儿园450014500地上建筑面积总计（单位：平方米）95500二号地块指标表(用地面积：59483.38平方米)：建筑物名称单座面积楼座数量面积合计花卉36000136000汽配58800158800地上建筑面积总计（单位：平方米）94800三号地块指标表(用地面积：84176.15平方米)：建筑物名称单座面积楼座数量面积合计住宅（5层）190035700住宅（7层）266037980住宅（9层）3420723940住宅（11层）4180416720住宅（15层）5700634200住宅（18层）6840427360会所800018000商业24000124000地上建筑面积总计（单位：平方米）147900四号地块指标表(用地面积：105715.37平方米)：建筑物名称单座面积楼座数量面积合计住宅（11层）4180520900住宅（13层）49401259280住宅（15层）5700528500独栋别墅90043600双拼别墅420104200联排别墅3204414080商业22000122000地上建筑面积总计（单位：平方米）152560五、六号地块指标表(用地面积：92485.72平方米)：建筑物名称单座面积楼座数量面积合计老年住宅41801666880商业19000119000医院65000165000地上建筑面积总计（单位：平方米）150880西北角鸟瞰图西南角鸟瞰图东南角鸟瞰图汇报结束谢谢