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苏州盛德宝华房地产综合服务有限公司策划部·调研撰写2014年2月20日河南驻马店·平舆项目市场调查前期定位报告CompanyDescription公司介绍+公司起源苏州盛德宝华房地产综合服务有限公司由一支资深房地产市场策划骨干、精英销售团队组成的，致力于房地产投资、房地产市场研究咨询、房地产营销代理等业务，并涉及房地产开发的专业房地产服务公司。公司自成立以来，营销代理各类优质楼盘50余个，总销售额突破180亿元，业务网络遍及江浙沪等地区，在业界享有良好的声誉。苏州盛德宝华房地产综合服务有限公司第一部分宏观经济篇1.1城市综览1.2城市经济发展分析1.2.1城市经济总量1.2.2城市产业结构1.2.3社会固定资产投资1.3人民生活水平分析1.4城市整体规划阐述1.4.1城市总体规划1.4.2城市道路规划1.4.3城市发展规划Directory目录第二部分房产市场篇2.1总体房产市场发展概览2.1.1房产整体发展状况2.1.2商品房市场呈现的特点2.1.3价格，户型表现及销售状况第三部分城市商业篇3.1城市布局3.2街道经营状况3.3租金水平3.4业态组成3.5建筑状态3.6区域商业分析结论3.7本项目SWOT分析3.8定位需解决问题3.9定位方向和核心目录Directory目录前言Overview平舆概况针对平舆县商业项目，本公司通过前期市场调研及相关信息收集，最终形成包含城市经济发展、房产市场研究和城市商业等三大部分板块组成的前期报告。报告相关数据主要来源于实地市场调研、实地标地、官方数据统计及本公司其他数据，报告内容仅供参考。前言Overview平舆概况宏观经济篇PROJECTBACKGROUNDER第一部分平舆县位于河南省东南部两省（河南、安徽）三市（驻马店、周口、阜阳）结合处，距驻马店市区约60公里。东与新蔡县、安徽省临泉县接壤，北与项城市、上蔡县毗邻，南与正阳县相望，西与汝南县相邻。总面积1282平方公里，截至2010年底，辖3街道办事处、9镇、7乡。CityOverview城市综览平舆县交通便捷，道路交织成网，四通八达。东西连接京广铁路、京珠高速公路、107国道和京九铁路、境内有106国道贯穿南北，新阳、大广两条高速公路呈十字形交汇，县乡、乡村公路全部硬化，实现了村村通油路。CityOverview城市综览平舆交通经济增长房地产发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展全年预计实现生产总值（GDP）937427万元，同比增长15.7%。与“十五”末的2005年（414400）相比，GDP总量翻了一番，为2005年的2.19倍。十一五”期间（2006——2010），GDP年平均发展速度为14.3%。GDP增速与房地产发展关系CityOverview城市综览城镇居民人均可支配收入12717元，增长11.4%；农民人均纯收入4781元，增长15.6%；财政一般预算收入30013万元，增长34.8%。；从人均GDP与房地产的发展关系来看，平舆县房地产市场处于启动阶段，市场以生存需求为主；发展阶段人均GDP（美元）需求特征发展特征启动阶段800-3000生存需求超速发展。单纯数量型快速发展阶段3000-4000生存、改善需求兼有快速发展。以数量为主，数量与质量并重平稳发展阶段4000-8000改善需求为主平稳发展。以质量为主，数量与质量并重减缓发展阶段8000以上改善需求为主缓慢发展。综合发展型人均GDP与房地产发展关系CityOverview城市综览城市产业结构CityOverview城市综览2011年平舆县统计局资料显示：第一、二、三产业增加值分别实现245000万元、423512万元、268915万元，增速分别为4.4%、16.7%、24.4%，分别为2005年的1.56倍、2.65倍、2.64倍。产业结构进一步改善。三次产业结构由2005年的37.7∶38.7∶23.6调整到2010年的25.6∶42.3∶32。阶段人均GDP（美元）工业化阶段起步阶段1200-2400起飞阶段2400-4800加速阶段4800-9000发达经济阶段成熟阶段9000-16600后工业化阶段＞16600钱纳里经济发展阶段模型城市产业结构CityOverview城市综览通过对三产结构的比较研究，平舆二、三产业比重稳步提升，由2005年的62.3%提高到2010年的74.3%，产业结构不断优化升级，为房地产发展提供良好的产业环境。全年生产总值完成73.85亿元,增长13%;全社会固定资产投资完成40亿元,增长37.9%;规模以上工业增加值16.12亿元,增长25.4%;全社会消费品零售总额18.96亿元,增长22.7%;财政一般预算收入完成1.78亿元,增33.2%,增幅位居全市第一名;城镇居民人均可支配收入10406元,增长15.1%;农民人均纯收入3813元,增长15%;城乡居民储蓄存款余额49.57亿元,比年初增加6.5亿元;城镇化率达到25.25%,提高1.81个百分点。我县经济已经站在一个新的起点上,跃上了一个新台阶,跨上了发展快车道。一、项目建设成效显著，工业经济快速增长。全县新上和续建固定资产投资500万元以上的工业项目36个，完成固定资产投资6.35亿元。重点项目进展顺利，市属重点项目12个，完成投资3.76亿元，县属重点项目69个，完成投资11.63亿元，均超额完成年度投资计划。1.2城市经济发展分析社会固定资产投资CityOverview城市综览1.3人民生活水平分析2008年—2010年，平舆县人均可支配收入以平均12.07%的增速快速增长，生活水平正在稳步提升。通过对平舆连续三年的社会消费品总额的比对，平舆经济正处在一个良好的发展势头之上，随着城市发展，城镇化率的提高，这种需求会在房产方面体现，这为平舆县的地产繁荣带来了利好因素。社会消费品零售总额情况年份200820092010社会消费(亿元）18.9622.8731.17增长速率（%）22.7%20.4%18.5%CityOverview城市综览年份200820092010市区居民人均可支配收入(元）104061141612717增长速率（%）15.1%9.7%11.4%城镇居民人均可支配收入情况2008-2010年平舆县人均可支配收入稳步增长，社会消费逐年递增，潜在购买群体经济实力不断增强，购买能力不断提升。CityOverview城市综览城市整体规划阐述CityOverview城市综览城市总体规划平舆县以推进新型城镇化为主导，以打造驻马店东部中心城市为目标，对县城总体规划进行了第四次修编，现修编已完成。编制近期建设规划和控制性详细规划。围合区域B区和产业集聚区控制性详细规划编制已完成。清河大道北段两侧和惠诚皮革南侧工业用地平面布置已完成，主干道路已放线；县城东市场控制性详细规划正在编制中。城市整体规划阐述CityOverview城市综览城市总体规划西部为城市发展主方向，工业区引领城市发展，西部板块升值潜力上升，中心城区发展受限。通过平舆现有的规划图，我们可以看到，平舆城市的发展主方向为“向西”“向南”其中西部板块的发展将是重点。中心城区的发展因空间局限，潜力一般，后期主要面临改造。城市建设以向西发展为主；中心城区功能优化。CityOverview城市综览改善中心市区生活环境老城区以优化功能布局，改善居住环境为重点。重点建设西部、南部新城区规划部署西部工业区，现有事业单位矗立，文化中心在建，医疗卫生、教育资源逐步凝聚。办公用地集中靠西规划中办公用地沿新舆大道集中放置，整体位置偏西。商业配置城市商业及金融集中地仍位于中心城区，西部城区商业体量较低，金融发展相对滞后。实验中学六中公安局工商管理局城市道路规划CityOverview城市综览一、对外交通规划平舆中心城区对外公路交通由目前的东环、西环、南环继续向外围扩展，由城市新东环、绕城南路、绕城西路和北环路共同组成交通性环路，向周边联系高速公路和国省干道公路网络。按照交通疏解和防灾疏散的需要，增加中心城区的对外出入口，每个方向不少于3个。城市道路规划CityOverview城市综览二、城市交通1、道路网络格局。规划形成“环状+方格网+放射式”的城市道路网络格局。城市东西向主要通过东皇大道、工业大道、丰产路、文化路、车舆大道、南环路等6条城市主干道连接。城市南北向主要通过西环路、鸿业大道、阳城大道、清河大道、陈蕃路-建设街-迎宾大道、古槐大道、中原大道、东环路等8条主干道路以及若干条次干路联系。主要通过设置在外环的绕城公路与省道S333、S213、S216与驻马店、大广高速、新阳高速相联系。2、主干道路系统。西环路、鸿业大道、阳城大道、清河大道、陈蕃路-建设街-迎宾大道、古槐大道、中原大道、东环路和东皇大道、工业大道、丰产路、文化路、车舆大道、南环路等形成“八纵六横”的城市主干道网基本骨架，规划主干道红线36-50米。城市发展规划CityOverview城市综览城市发展规划CityOverview城市综览综合城市空间拓展整体策略，以及现状布局空间结构特征等因素，规划建设用地将分布于若干重要城市用地片区，城市新区及其拓展区将逐渐成为平舆城区的新的城市中心。规划整体城市布局结构为“一城十片区、中心集聚、六轴四廊、生态渗透”的空间格局。“十片区”指主要由传统城区构成的古槐分区、清河分区、东皇分区、行政新区拓展区、城市新区拓展区、西北产业片区、西南产业片区、东南产业片区、城东分区和城南拓展分区；“中心集聚”分别为位于老城区的城市商业中心、新老城区交界处的城市行政办公中心、新区拓展区的文化中心和城市东部的城市商贸中心。“六轴”为依托城市主干道路形成的三纵三横的城市主要拓展轴线。其中三纵分别为阳城大道（现西环路）、清河大道和陈蕃路—建设街—迎宾大道；三横分别为工业大道—东皇大道、车舆大道、新南环路。主要干道系统纵横交错构成了城市空间拓展的主要轴线。“四廊”为流经城区的小清河等三条水系形成的景观廊道，是城市生态系统的主要骨架和走廊。房地产市场篇PROJECTBACKGROUNDER第二部分房产整体发展状况CityOverview市场发展概览大小产权混杂，且小产权项目多于大产权项目目前平舆房地产市场上在售的大产权项目有10处，而小产权项目则多达20处平舆市场处于房地产发展的起步阶段，市场项目较多，大产权10家，小产权项目较多，约在20家左右，销售状况一般，很多楼盘都是销售几年，只有少数楼盘售完，周期也很长，市场剩余较多，其中小产权房因价格较低，销售状况相对比较理想。总体来说平舆市场整体的价格偏低，现开始有上升的趋势，新开项目也开始注重品质，社区景观环境的建设，价格已经开始走高。商品房市场呈现的特点CityOverview市场发展概览呈现特点※整个市场产品品质不高，缺少绿化，楼间距也较小※整个市场产品差异不大，多层是主要的产品形式，只有2家别墅※户型面积差异也不大，主力户型基本都是100—130之间三室，两室所占比例很小※现城市发展重心西移，区位得到认可，项目开发中心开始转移到西南，品质社区也开始出现※价格还处于起步阶段，根据产品品质，价格不均，有很大差异，但整体较低，现有上升趋势※政府、事业单位的集资性住房很多，基本每个单位都有自己的家属院※销售状况不好，销售周期长，市场房源剩余较多（其中小产权房销售相对较好，企业单位集资性建房所剩房源不多）总体房产市场发展概览CityOverview市场发展概览价格，户型表现及销售状况上河城·清河风景园项目地址平舆县清河大道与清河南路交汇处技术指标规模建筑面积容积率建筑形态——20万平米1.03多层商铺付款方式按揭付款分期付款一次性付款绿化率34.58项目特点分析上河城以打造江南水镇文化为主题，涵盖旅游、休闲、星级酒店、大型商务政务会议接待为一体。其核心是江南文化体验，游乐、购物等多种功能，力图将中国休闲旅游精华汇集于平舆，以此平台辐射周边；同时，将国内体验型文化旅游精华通过此平台引入平舆，推向全国，而达到最佳集聚效果组合。总体房产市场发展概览City