平顶山常绿桃花源项目投资分析报告

平顶山常绿桃花源项目投资分析报告一项目的基本情况1项目概况项目位于平顶山市，光明路与南环路交叉口南200米路西，双语幼儿园、实验中学、市一中、省质量工程学院、平顶山市职业技术学校，名校林立，让您的孩子赢在起跑线上。江南园林社区，中央水景花园，西郊百亩生态公园，紧邻河滨公园。会所、幼儿园、商务综合楼、医院、超市等生活配套设施齐全，保证您的生活高人一等。火车站、汽车站近在咫尺。绿化率为3505%，地面条件较为平整。为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境，小区绿地按照集中、分散结合布置、除小区小心绿地外，在零星地块见缝插绿地进行建设，利用道路与景观调节小区气候，方便居民，美化环境，使人们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦目的美好心情。植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等园林小品，形成景色宜人、生机盎然的园林景观。小区住宅方案设计主要考虑了“功能”、“舒适”、“美观”、“采光”、“通风”及“结构上的安全经济”等因素，在经济适用方面上功夫，以满足不同家庭户型结构的需要。方案设计的原则是：1．坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的设计原则；2．坚持“节地、节能、节材”的设计原则：尽量采取小面宽、大进深等有效手法；在节能方面主要在墙体厚度和材料上、门窗尺寸选型、屋顶保温等采取一些行之有效的措施。2项目的主要技术经济指标1项目单位数量项目单位数量占地面积公顷4.71居住人数人2896总建筑面积平方米136670平均每户建筑面积平方米140.5居住面积平方米101750平均每户居住人数人4公建面积平方米17760人均居住用地平方米35居住户数户724车库面积平方米103003项目主要经济指标2：功能所占面积（㎡）合计（㎡）总计（㎡）地上面积共建面积9120117730136670商铺14900住宅93710地下面积车库1030018940设备面积8640总投资20000万元（不含带款利息）其中自有资金：4000万元高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米，税后利润：4332.87万元全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5%二宏观环境研究区域环境研究⑴中国房地产分析2007年由于市场流动性过剩，逐利本性导致大量资金进入股市与楼市，结果既推高了股指也助推了房价上涨。因此，打击楼市中的投机行为依然是2007年房地产调控宏观政策的主旋律。2007年1-10月，全国房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4%，增幅比2006年全年幅提高了8.4个百分点，比同期全国固定资产投资增幅高出4.5个百分点。2007年1-10月，房地产开发投资占固定资产投资比重为21.6%，高于上半年3.3个百分点，比2006年全年高出4个百分点。商品房供应指标增长速度保持了稳定且略有反弹。2007年1-10月，全国商品房施工面积208565.7万平方米，同比增长22.8%，增幅比2006年全年提高4.8个百分点；商品房新开工面积73393.37万平方米，同比增长22.6%，增幅比2006年全年提高5.7个百分点；商品房竣工面积28134.8万平方米，同比增长9.1%，增幅比2006年全年提高0.4个百分点。2008年政府仍会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用，但政策的针对性会更强一些，从需求上，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手来降低购房需求；从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度以及加大对开发商土地开发进程的监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。2008年货币政策将从“稳健”转为“从紧”，主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制。2007年房地产贷款增幅加快(9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26.9%；居民购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点)。为了进一步稳定房地产价格，减少房市流动资金，银行对房地产贷款将进一步趋紧，主要表现如加息、提高存款准备金率、扼制投资与炒作房地产等。⑵平顶山房地产分析多层商品住宅成交量多层商品住宅成交均价高层商品住宅成交量高层商品住宅成交均价（套）（元/㎡）（套）（元/㎡）9313619327682007年9月份，全市销售商品房共计186套，销售套数比上月增长162%；销售面积21996.83㎡，比上月增长147%。从全市的预售项目看，住宅投放44075.85㎡，非住宅投放1843.67㎡。从各行政区分布情况来看，卫东区预售项目2个，预售面积39532.49㎡；湛河区预售项目1个，预售面积6387.03㎡。从物业投放类型来看，多层住宅仍占整个销售市场的主导地位。9月份高层商品房销售93套，均价为2768元/㎡，套数和均价均比上月有较大增长。造成本月高层商品住宅整体均价相对较高的主要原因是：市天意房地产开发公司在新华路北段开发的“天意花园”和河南佳田实业集团公司开发的“佳田国际大厦”在这个月的销售套数较多，占到整月销售套数的70%左右，且均价较高。因此11月份高层商品住宅整体均价相对较高。三市场需求分析根据对市场进行抽样调查，我们得出如下结论，并进行分类说明。1购置新房情有独钟调查结果反映出，打算选购新房占86％；二手房占7％，尚未决定占7％，主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。2自用为主导在购房用途的选择中，自住占83％，投资占9％，为亲友占4％，为度假占3％，其他占1％。购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。3潜在需求旺盛以计划购房时间来分析：计划最近购买的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，两年以后占9％。从计划购买时间看，计划一年内置业的客户约占四分之三。这显示近期的潜在需求非常旺盛。4最希望的面积区间希望购房面积的选择上，希望购置面积在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望购置面积在70平方米以下的比例不高。与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在70-90平米占比较大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米以下，很少一部分希望在110-130平米。整体选择面积的中位数M0=85平米；选择三房的购房者希望面积在90-130平米占较大比例，也有不小比例选择70-90的小三房。整体选择面积的中位数M0=104平米；5环境因素很重要在促成购买的因素中，环境占重要位置。从统计可以看出，为了改善居住环境的占65％，方便让孩上学的占10％，离上班近点占4％，生活方便点占15％，显得更有身份占1％，现在的房子太小占4％，离亲戚朋友更近些及其他占1％。改善居住环境、生活方便、方便小孩上学是促成购买前三位的因素。6年轻人成为主力军购房者的年龄25岁以下占3％，25－29岁占46％，30－35岁占31％，36－39岁占7％，40－45岁占7％，45岁以上占6％。购房者的年龄段主要集中在25-29岁之间，占46%；其次是30-35岁之间，占31%；显示年轻的群体是当前置业的主要构成成分。7置业者关注的置业因素从调查的问卷统计的关注度来看，超过一半以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型结构应该关注；其次近一半的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素也很重要；大约不到30%的受访者认为其他因素、智能化设施、小区规模、升值潜力、发展商信誉是考虑卖房应当关注的因素。关注度排序为地理位置、价格、环境景观、户型结构、交通、工程质量、物业管理、周边配套、升值潜力、发展商信誉、小区规模、智能化设施。8置业重要因素排序置业者购房关注的置业因素排序统计，排在前五位的回答频数排序分别为环境景观、交通、价格、工程质量、周边配套、物业管理、户型结构、升值潜力、发展商信誉、地理位置、智能化设施、小区规模、其他因素等。从以上调查可以看出，随着生活水平的提高、收入的增加，置业者选择物业关注的因素正在发生变化；如地理位置，有许多置业者对其关注，但重要位置却排在较后的位置。综合分析，环境因素无论从关注度，还是重要因素排序来看，已成为置业者关注的重要因素。以后发展商在开发项目时，对环境因素应予充分的关注。在因素排序中，交通成为仅次于环境的第二重要因素。由此看来，环境因素已成为人们选择的首要因素，接着而来的自然是交通的便利。如果具有优美的环境和可以接受的交通条件，稍偏一点的楼盘对消费者也将具重大吸引力。总结：从上面调研资料可以看出，市场需求量大，消费者对自己所选楼盘的诉求明显，倾城项目自身特点符合消费者的基本需求，相信可以成为市场追捧的热点。四．项目的组织与实施（）1、项目工程计划说明项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。五．项目投资估算与投资筹措计划（一）开发成本1.土地成本按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。2．建筑安装工程费序号项目建筑面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）1高层68020.079506461.912超高层33729.310843656.263商铺1490010841615.16合计11736.53建安工程费合计11736.53万元3.前期工程费序号项目计算依据金额（万元）1规划设计费建安成本×3%352.12可行性研究费建安成本×1.5%176.053水文地质勘察费建安成本×0.5%58.684通水通电通路费建安成本×2.5%293.415场地平整53元/公顷250.26合计1130.444.基础设施配套费（参见附表3）序号项目计算依据金额（万元）1道路工程42.13万元/公顷×4.71公顷198.432绿化工程5.4万元/公顷×4.71公顷×33.5%8.523供水工程15万元/公顷×4.71公顷70.564供电工程65万元/公顷×4.71公顷306.155其它建安成本×2%234.736合计929.875.公共配套设施建设费用（参见附表4）6.不可预见的费用序号项目建设费用（万元）1办公面积282元/㎡×20020㎡=564.56万元2物业面积3车库面积7合计564.56（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.047.开发期间税费（参见附表5）附表5开发期间税费序号项目计算依据金额（万元）1配套设施建设税费建安成本×6％704.192投资方向调节税建安成本×5％586.833工程质量与施工安全监督费建安成本×4％469.464供水管网补偿费0.3吨/人×2896人×600元/吨52.135供电用电负荷费724户×4KVA/户×480元/KVA1396其它税费建安成本×2％234.737合计2303.78.开发成本开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元（二）开发费用（参见附表6）附表6开发费用汇总表序号项目计算依据金额（万元）1管理费用开发成本×3％535.022销售费用2.1+2.2+2.31412.732.1广告及市场推广费销售收入×2％565.712.2销售代理费销售收入×2％565.712.3销售手续费销售收入×1％282.63贷款利息详见“贷款还本付息表”另计4合计1947.75（三）投资成本费用估算汇总（参见附表7）附表7投成本费用估算汇总表成本项目总额（万元）开发成本（元/㎡）高层超高层（一）土地成