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明日清华湾清远明日清华湾项目营销建议广州经纬房产咨询有限公司2010年2月明日清华湾前言非常感谢贵公司给予我司提案的机会！敝司项目专案小组对本项目进行了深入的研究和探讨后，应贵司的要求，针对项目本次的策划提案做了充分细致的准备工作。希望通过双方的真诚合作推动明日清华湾成为清远的又一亮点项目！明日清华湾目录第一部分----------------市场分析第二部分----------------项目理解第三部分----------------客户分析第四部分----------------项目定位第五部分----------------产品优化第六部分----------------营销策略明日清华湾第一部分--------市场分析明日清华湾清远概述明日清华湾1.1清远整体情况概述•粤、湘、桂三省通衢•全国宜居旅游城市•珠三角（广州）后花园清远城市基本情况湘桂韶关肇庆从化清远明日清华湾1.1清远整体情况概述•高速发展•产业转移清远经济发展情况陶瓷电子汽配再生铜清远广州佛山珠海肇庆广东地区GDP（亿元）546.446386.293507.75713.75544.4126418.08GDP增长率15.1%10.05%12.9%4.1%11.6%8.6%030060090012000.0%20.0%40.0%60.0%亿元315.7432.2597757878.12百分比21.2%36.9%38.1%26.8%16.0%2005年2006年2007年2008年2009年清远市近年GDP增长情况注：以上数据均来自广东省统计局明日清华湾本案•三心三组团•东拓南延、西展北控•“十个一批”工程清远城市规划情况1.1清远整体情况概述明日清华湾宏观背景解析明日清华湾经济止跌回暖态势明显，楼市资金面充裕09年年初，我国经济发展受到严峻挑战。受全球经济环境持续恶化、世界主要经济体普遍衰退的影响。面对困难局面，党中央、国务院果断将“保增长”作为今年经济工作的首要任务，采取了积极财政政策和适度宽松的货币政策，并出台了促进经济平稳较快发展的一揽子计划。从经济运行结果来看，这些政策措施已初见成效，主要经济指标止跌回暖，整体经济表现好于预期。明日清华湾行业政策年初利好刺激消费，年底微调抑房价自2008年底中央各部门出台房地产交易税收、利率等方面的优惠政策后，广东省政府也于3月出台了相应政策，并在中央政策的基础上放宽了开发商购置土地的付款期限，进一步增大的发展商的资金运营能力。在小阳春的市场环境中，“粤十五条”的出台进一步刺激了住房成交量的放大。而继一季度的巨额信贷投放后，国务院5月会议确定下调商品房项目资本金比例，普通商品住房项目的最低资本金比例由原来的35%下调为20%，这一方面大大增强了发展商的资金周转能力，不再受制于资金紧张而降价出货；另一方面亦给了发展商乐观后市的信心。明日清华湾2009年上半年政策一览日期及文件名称主要内容09年3月3日，广东省政府出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》1.符合条件的二套房及已发放贷款的首次贷款普通房，可享受利率优惠；2.公积金贷款上限上浮10-20万元，直系亲属可提取职工住房公积金；3.普通住房转让营业税免征时限由5年改为2年；4.个人首次购买普通住房，其契税按1%征收；5.08年购置的土地，开发商可延长缴纳土地出让价款期限，最多延长2年。09年5月29日，国务院常务会议确定下调商品房项目资本金比例1.保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%；2.其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。明日清华湾下半年，随着房价的上涨速度过快，政府调控房地产行业的警示力度不断加强。12月，中央各部委相继发布了“国四条”、《进一步加强土地出让收支管理的通知》和《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，一方面加强土地交易管理，另一方面收紧了交易税收优惠。其中，发展商首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款50%的规定提高了土地获取的门槛，或将导致土地更进一步集中大型央企或实力发展商，而局部垄断更易导致房价上涨。营业税免征时限由2年变回5年，也在一定程度上会抑制存量住房的供应，且增加的交易成本大多会转嫁到消费者身上，最终增大了购房成本。明日清华湾2009年下半年政策一览日期及文件名称主要内容09年12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。1.增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率，在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。2.继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。3.加强市场监管。4.继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。09年12月17日，财政部、国土部等五部委发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》1.市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年；2.首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%；3.土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清，不得分期缴纳。09年12月23日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》1.不足5年的非普通住房转让，全额征收营业税；2.超过5年（含5年）的非普通住房或不足5年的普通住房转让，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征营业税；3.超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。明日清华湾清远GDP增速居地级市首位据清远市统计局数据显示：据初步核算，2009上半年清远全市实现生产总值329.6亿元，同比增长13.9%，居全省地级市之首，增幅比一季度加快1.4个百分点，快于清远改革开放30年12.3%的平均增长水平。三次产业分别实现增加值36亿元、185.4亿元和108.2亿元，分别增长6.3%、14.9%和14.6%。明日清华湾清远生产总值（GDP）08年全年09年上半年09年三季度总量增长%总量增长%总量增长%全市生产总值746.6218.4329.6513.9546.4415.1第一产业99.566.536.046.367.216.3第二产业429.3725.9185.4014.9306.5617.1第三产业217.6910.8108.2114.6172.6715.0单位：亿元明日清华湾2009年市场总概明日清华湾清远市商品房建设情况时间施工面积（万㎡）同比竣工面积（万㎡）同比2004年198.617%57-33%2005年263.4532.65%61.918.61%2006年422.5860.40%155.5151.17%2007年577.4336.64%192.1523.57%2008年393.48-31.86%282.7547.15%2009年前三季度737.2950.64%217.1266.88%明日清华湾回顾2009年，“环境利好”、“成交井喷”、“房价上涨”、“政策支持”四大关键词能串起这一年清远楼市的发展特征。2009年，一洗08年寒冬的低迷，经短暂的调整后上演楼市的疯狂，创造了一个又一个奇迹。成交量屡屡上升；楼价步入上升通道；成交创历史新高。短短一年间，从萧条到繁荣，清远楼市可谓发生了翻天地覆的变化，实现快速反弹。明日清华湾回顾2009年，楼市的火爆主要原因之一是政策面的调整。在08年底09年初出台了多个行业的振兴方案，多个提振楼市的新政陆续发布，如契税下调、首付款比例及利率下调、暂免征收印花税、调高公积金贷款上限等政策。在政策刺激及及大幅降息后购买力的显著提升等因素综合影响之下，压抑了一年多的刚性需求和改善型需求开始集中释放，住宅销售放量大增，进而促成了2009年上半年的市场迅速回暖。上半年：政策利好促成市场迅速回暖明日清华湾年中：量价齐升刺激投资型买家再次入场步入09年中，经济呈现企稳迹象，在一定程度上坚定了投资型客户的购买信心。同时，量价齐升的持续也进一步刺激了投资型买家再次入场，令市场的客户格局悄然发生变化，楼市复苏的市场格局得以巩固和深化。整个清远市区09年上半年的市场销售火爆，价格也随之涨高坚挺。明日清华湾下半年：楼市成交火爆，刚性需求释放随着巨量信贷潜入楼市，楼市越见火爆，下半年的成交速度持续上升，消费者对项目整体品质及区域环境打造要求也逐渐提高，刚性需求得到大量释放，个别发展商甚至出现捂盘惜售现象，并抗拒公积金贷款购房。大多楼盘持续热销。加上本地规划报建政策的优惠支持，大多发展商于09年年底前报建项目，导致来年货量供应量极度庞大。明日清华湾年末：遏制房价飙升，调控政策出台然而，楼价的一路飙升，多个城市房地产市场出现过热问题，楼市泡沫论再现，同时，无论是CPI还是PPI，环比都出现了上涨，宏观经济存在着通胀的预期。在此背景下，中国楼市在经历2009年的火爆后迎来新一轮的调控，12月，中央经济工作会议和国务院常务会议召开后，中央先后出台多个政策抑制投机性购房，调控重点城市过热房价。方向包括大力解决中低收入家庭的住房问题，遏制部分城市房价过快上涨，抑制投资和投机性购房行为等。这些政策的出台，无疑奠定了2010年楼市的调控方向，将对2010年楼市的整体走势产生较大影响。明日清华湾一言而概之，2009年的清远楼市，在宽松的政策环境下，由前期积压的自住性需求的释放所带动，随之由投资型需求的跟进而推波助澜。量价齐升的市场格局令发展商资金充裕，也助推了房价的飚升，也引发房产开发出现火爆场面。明日清华湾市场成交报告明日清华湾2008年底，面对经济大势和行业走势的双重下落，几乎所有人都预判2009年的房产形势将进入“严冬”。然而，事实却大相径庭。2009年也许是中国房地产发展史上最让人看不懂的一年，清远也概莫能外。当大家都不看好房价的走势时，房价却是逆流而上、量价齐升；当无数的预言者都认定2009年房地产行业必将遭遇“滑铁卢”时，房地产业却俨然成为社会经济发展的中流砥柱。明日清华湾2009年初，料峭春寒之际，房产却在悄悄升温。处于粤北的清远和其他城市一样都能感受得到。国际、国内的经济大势仍在困境中，房地产行业却是一枝独秀。“扩内需、保增长”，这是2009年我国宏观调控的核心目标。房地产业由于其对上下游行业巨大的拉动效应，在经济低谷时，对保持和刺激国民经济增长尤为重要。因此保持房地产开发投资稳步增长对于国民经济宏观调控目标实现具有重要意义。明日清华湾在供需结构几无变化的情况下，心理预期的急剧走低造成了2008年下半年的房地产业的颓势。而对于清远这样一个地处粤北的“非一线”城市而言，居民的实际购买力并没有因为经济危机而发生大幅下降。当清远的大部分开发商并无明显降价的举措后，刚性需求迅速抬头。对于那些自用型买家而言，价格不涨就是最大的利好。他们支撑起了2009年年初的第一轮上升行情。于是，一季度的代名词就是“小阳春”。明日清华湾2009年，多个月份呈现成交量急升的态势，市场需求非常大，3月份可以说是清远楼市的引爆点，沉寂了一年的房地产市场在“粤15条”的刺激下爆发了。宽松的货币政策使得观望了一年的自住型买家纷纷入场，08年累计下来的刚性需求在09年上半年始得到了很好的释放。3月成楼市引爆点，成交攀升明日清华湾据数据显示，从去年6月份城区商品房与二手房的均价与成交量都开始上升，去年1月商品房成交613套，到6月，商品房成交量达到2076套，增加两倍多。2009年1月份商品房均价是3259.7元/㎡，到7月份商品房均价达到4701.6元/㎡，比1月份增长了近30%。8月份以来，房价一直在高位振荡。和08年全年相比，09年住宅均价未有明显大幅上涨，但如果不计算别墅，新城、东城、旧城、横荷四大区域接近4000元/㎡，和07、08年相比，上涨了700元/㎡左右。明日清华湾据清远市房管局及市物价局最新数据显