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二级市场策划品控中心广嘉正景田地块开发方向研判有这样一个地方……城市顶级豪宅片区800米2.7平方公里城市中心区度假村15分钟漫步166平方公顷城市公园20分钟漫步CBD中心区10分钟车程空气污染指数低于闹市区20%11万平米的街道公园没有距离稀缺舒适高端居住属性优势明显然而，它却是商务属性！！！？如何在这两者之间寻求平衡点，又或者是其它的途径解决本报告需要解决的核心问题：开发方向：项目具有哪些可发展的市场方向？市场风险：未来这些发展方向会存在哪些风险？市场研判项目定位产品规划：如何打造符合市场的需求产品？客户分析：我们瞄准中的市场哪拔目标客户？一、项目指标占地：3449.3㎡建筑面积：45000㎡（办公/公寓约41500㎡，商业约3500㎡）土地用途：办公、培训综合楼建筑用地使用年限：50年（2004～2054年）容积率：13覆盖率：＜45％项目概况北环二、现状及局限性目前为临时停车场，产品的可塑空间无限制。北环三、地块横向、竖向分析建筑退红线要求：东＞6.5米，南＞6.5米，西＞8米，北＞8米；南北×东西约为68米×51米退红线后：南北×东西约为53.5米×36.5米基地面积：53.5*36.5*45％＝1552平米公寓架空层裙楼1-3层，层高4.5米5-31层，层高约3.0米标准层面积：1537平米总层高：99米4层，架空层，层高4.5米塔楼1整体市场分析——宏观·区域·新政2项目分析及产品定位3销售价格预测4建筑规划相关建议营销初步建议——方向·客户·产品定位5深圳市房地产二级市场分析1-9月全市均价起伏较大，8月受新政影响,成交量下降明显.07年全市均价飞速上涨，同时在1997~2007年7月总供应面积：6747万平米总销售面积：6632万平米供求比≈1，供求矛盾急剧加剧从05年至今福田区均价直线上涨，同时连续三年供求比＜1，市场需求巨大。从07年6月份开始，均价连续4个月盘踞在20000元/平米高位以上。受其供应结构影响，稍有波动。福田区价格走势1552819554273502054020604262911368615277165720500010000150002000025000300001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2006年福田区房地产二级市场分析福田区小体量、小户型住宅供不应求2007年上半年福田区销售结构18.55%48.10%11.31%11.05%8.68%1.85%0.15%0.31%单房1房2房70㎡以下2房70㎡以上3房90㎡以下3房90㎡以上4房120㎡以上5房及以上复式福田户均面积全市最小，为63平米，90平米以下：90平米以上=9：170平米以下：70平米以上=7：3福田户型特点小体量、小房型供应为主，适合过渡使用或用于出租，比较容易吸引投资客。上半年全市租赁成交均价为39.6元/㎡/月，较去年同期35.4元/㎡/月的均价上升11.8％。福田租金稳居榜首福田片区租金46.8元/平米月，全市最高.房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。深圳房地产经历了20多年的发展之后，整体供需比已经接近1:1,深圳移民城市特质充分释放,未来供需矛盾仍然巨大;福田区土地供应稀缺,连续三年供需比＜1,租售均价位居全市首位,核心地位不可动摇;市场小结2005年2006年200７年2005年初2005年底2006年初2006年底“旧八条”住房上调按揭利率“新八条”“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求七部委《关于稳定住房价格工作的意见》规定普通住房标准个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》六大举措调控市场，严惩哄抬房价政府金融6部门合理，8招调控深圳房价拟定4月1日起征收3%契税《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准国六条出台售楼须有信息公示系统启用新版售房合同《深圳住房建设规划2006-2010》《市政府公报》政策性住房占住宅建筑总面积15%《2007年市委市政府工作要点》大力发展经济适用房和廉租房上调金融机构人民币存贷款基准利率《限外令》《提高首付》中国人民银行再次上调人民币准备金比例《24号文》《39号令》政策分析组合手段，连续调控1、传统的“金九银十”如今遭遇冰河期！2、90%以下新楼开盘当日销售率在30%以下！3、各楼盘促销手段层出不穷！4、异地项目入深抢客！……新政之后在强征二手个税,限外令之后,再出杀手锏,提高第二套首付,收紧银根:后市看法提高首付、收缩银根大大减弱了买方市场的购买能力、和降低了市场的购买冲动，市场观望局势在政策尚未明朗前，破冰之日相当长时间内将难以出现。市场发展走向规范，非理性需求得到抑制。本轮新政虽然影响巨大，但并未从根本上解决目前供需之矛盾，市场仍有足够需求，优质物业仍受追捧。（福田时代星居10.14开盘售6成）1整体市场分析——宏观·区域·新政2项目分析及产品定位3销售价格预测4建筑规划相关建议5营销初步建议——方向·客户·产品定位开发方向研判地块分析•项目四至•项目景观分析•项目区域资源配套SWOT分析开发方向思考开发方向研判•写字楼可行性研判•酒店式公寓研判项目四至景华苑青海大厦北环大道万科城市花园天健花园项目四至北项目景观分析北北面：中高层视线无遮挡，远眺安托山和梅林水库；但中低层无景观，受北环噪音影响最大。南面：中高区景观可看万科城市花园和天健花园小区园林，以及2个社区公园，事野开阔，景观较好。27层以上单位可看香蜜湖景观。西面：紧靠33层高的警华苑，无景观。东面：紧靠31层高的青海大厦，无景观。南向景观最好，北向中高区视野开阔、低区受噪音影响最大，东西向无景观。北白色：道路黄色：住宅蓝色：写字楼学校景田路侨香路香蜜湖香梅路北环青海大厦沃尔玛香蜜湖1号景尚雅苑泛华国际公寓万科城市花园天健花园天然居开元大厦景蜜村景雅居水榭花都宏浩花园俊景花园大厦警华苑景秀年华特发小区德士堡会所新天园国际名苑唯珍府景田北街豪宅边缘地带，居家氛围浓厚景田北区片区是福田重点规划区域景田片区北莲花山公园福田CBD香蜜湖安托山天安高尔夫景田片区位于深圳市中心地带，属于福田中心区一级辐射区域，其东面为194公顷的开放性城市公园--莲花山公园，东南面为深圳市行政中心及文化中心，南面为天安高尔夫球中心，西面为香蜜湖渡假村，北面为安托山山脉。是福田区重点规划区域。本片区作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。地铁2号线香梅北站公交线路16路：石岩总站-梅林检查站201路：南头总站-布吉联检站48路：松坪山-香梅北58路：南头火车西站-龙园山庄67路：西丽(麻勘村)-滨河总站240路：西丽湖总站--布吉联检站245路：深圳湾西部通道-梅林检查站334路：坂田雪象村-东角头总站361路：野生动物园－坪地汽车站6路：福田南—福光村25路：火车站--桃源村总站41路：桃源村西-华新村45路：上梅林总站-科技园总站73路：农林路总站-鹿丹村104路：动物园-宁水花园241路：福田口岸-紫薇阁323：白石洲-布吉海关325路：皇岗口岸-光明农场车行路线城市主干道：北环大道（双向8车道）城市次干道:侨香路、香梅路（双向4车道）片区交通便利商场\学校\运动馆\购物\餐饮…居家生活需求应有尽有。高尚生活配套完善沃尔玛网球场城市公园福田外国语学校景田小学分析小结区域形象香蜜湖/景田片区边缘地带/高尚住宅聚集地完善配套生活配套完善/商务配套薄弱环境印象既拥有都市的繁华，又独享自然的清新交通印象多维交通，但目前经常造成局部交通梗塞城市中心区后花园的高尚居住属性，具备浓厚的居家氛围以及完善的高尚生活、顶级教育配套设施。S（优势）城市顶级豪宅片区辐射区域紧邻社区双公园，自然环境绝佳周边永久性环境资源O（机会）CBD后花园地位日趋明朗项目目前为空地，可造性较好与香蜜湖成熟豪宅片区仅一路之隔SWOT分析地块具备开发高端项目的质素及价值潜力；高档生活配套完善，交通便利区域土地供应稀缺W（劣势）北向紧邻北环，噪音影响大景观面较少，档次提升难项目容积率13过高项目周边居住氛围大大于商务商业氛围，但宗地小，无社区T（威胁）国家政策的不明朗周边区域项目的集中放量北环大道的燥音SWOT分析１、优异的居家氛围与商务属性的矛盾；２、地块身处边缘地带的尴尬境地。土地性质的商务属性开发方向的思考1价值挖掘，实现利润最大化通过项目的价值拔升，快速实现企业追求的最大化利润以及长远发展的战略目标。风险规避，快速资金回笼企业目标如何寻求平衡点？矛盾点景观资源片区景观资源丰富，但项目景观资源缺乏。地块属性地块的商务属性与区域居住属性的矛盾体。地块资源规模较小，容积率高，面对噪音。区域极限地处香蜜湖辐射区边缘，面临价值极限。开发方向的思考2资源矛盾项目可选择的开发方向纯写字楼酒店式公寓办公、培训综合楼建筑用地居家氛围浓郁的边缘地带写字楼市场可行性探索核心要素区位：写字楼聚集区体量：总建面在3万平米以上，品质突出案例:天利中央广场、万轩国际核心要素区位：行业聚集区、商业繁华区、次级商务区体量：总建面在2万㎡以上案例：新豪方大厦、金润大厦核心要素区位：人流相对密集区，交通直达性较好体量：总建面在2万㎡以上案例:青海大厦、开元大厦、商报大厦甲级乙级类乙级？写字楼开发档次？商务氛围薄弱物业名称建筑面积（㎡）物业类别均价（元/㎡）开盘日期聚豪园104843住宅81001997-6-29馨庭苑26060住宅85001998-6-18奥林匹克大厦75200商住楼105001998-12-31天一名居48910.85住宅64001999-6-8万科金色家园一期67568住宅65002000-4-22瑞达苑----住宅66002000-5-18合正名园25000住宅72002000-7-8天然居160000住宅68002000-12-24翔名苑25319住宅65002001-3-8天明居130000住宅63002001-4-28青海大厦46394.6商住楼56002001-5-1万科金色家园二期69517住宅73002001-5-26景秀年华36343.9住宅60002001-6-16中国茶宫茗香苑15000住宅51502001-10-15玲珑花苑16300住宅56002001-12-5项目名称住宅面积住宅套数物业类别均价批准预售时间国泰豪园19090168住宅67002002年4月安柏丽晶园88261557高尚住宅78002002年4月金色家园（三期）36339400高尚住宅74002002年6月擎天华庭62926516住宅68002002年8月中电信息大厦26712528公寓75002002年9月金色假日名苑17941335公寓70002003年5月景城府27894308住宅68002003年6月侨福大厦12400243公寓65002003年7月缇香名苑73090658高尚住宅78002004年4月五洲星苑48686850公寓78002004年7月TT国际公寓29739697公寓75002004年9月天健时尚新天地15565335住宅78002005年2月凯旋国际24808362公寓110002005.12景尚雅苑21731400公寓82002005.12橄榄绿洲1485784住宅220002007.3怡凤尚品31200176公寓183002007年7月1997年-2007年共推出项目：31个，其中商住楼2个。片区商务竞争力分析价值结构价值点价值评价影响力行业聚核力政府规划该片区以居住为主，无行业聚集以及商务知名度。商务特征办公档次企业类型片区内目前办公物业较少，档次普遍较低，企业行业分布广泛，但规模普遍较小。发展潜力市政规划发展现状发展前景作为福田中心区的一级配套高尚住宅区，城市的后花园功能，商务氛围和商业氛围受到控制。商务配套银行相关政府