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广安绿城桃花源项目情况2017.7.18一.区域市场和竞品情况广安城市概况广安，四川省地级市，世纪伟人邓小平的故乡。位于四川省东北部，东、南两部分与重庆市垫江县、长寿区、渝北区、合川区接壤，西部与遂宁市蓬溪县和南充市嘉陵区、高坪区相邻，北部与南充市蓬安县和达州市渠县、大竹县毗连。是四川省唯一的“川渝合作示范区”和距离重庆主城区最近的地级市，纳入了重庆1小时经济圈。目前辖广安区、前锋区、岳池县、武胜县和邻水县，代理管辖华蓥市，总面积约6344平方千米，总人口497万，广安城区人口47万。广安交通便捷，公路网络四通八达，区内公路通车总里程、平均密度均高于全国和四川省的平均水平。广渝高速公路全线贯通，1小时可达重庆江北国际机场，还拥有过境国道210、212、318三条。国、省、县道纵横交错，构成了以铁路、公路为主体的“三横四纵”交通网络格局。同时，境内嘉陵江、渠江连接长江“黄金水道”，航运直通重庆、南京、上海。房地产板块划分五大板块旗帜鲜明，枣山由于政府规划（枣山物流园）主要以商业为主、住宅为辅，协兴板块围绕旅游而建，东南板块因住宅品质颇受市场关注，城北和城南板块则以传统市场刚需和改善为主。本案属于城北板块。临港大市场川渝建材城ICEC万贯风情街泰和商贸城帝谷公园城广高新城明发国际立新明城承平盛世锦绣山河环宇世纪凌云阳光碧桂园山水印象本案加州阳光新天地黄金水岸龙城名都龙庭上居紫云台依云小镇枣山板块东南板块协兴板块枣山板块：区域以专业市场为主，配套住宅。代表项目：临港大市场、川渝建材城东南板块：在售项目众多，区域内以品质住宅、快销盘、集资房居多，产品混乱。代表项目：锦绣山河城南板块：区域内项目位置好，竞争小，以首置和首改为主。代表项目：加州阳光城北板块：在售项目不多，区域内以刚需为主。代表项目：碧桂园协兴板块：无在售项目，区域内项目围绕旅游而建。代表项目：依云小镇板块产品情况整个区域四大板块仍以高层住宅为住，主要产品以套三房为主、套四房为辅，面积集中在90-110㎡左右，总价不超过55万，其中城南板块价格最高，其次是东南板块、最后是城北板块。由于协兴板块暂无在售楼盘，故不做比较。项目名称所属板块物业类型总建面（万㎡）面积区间（㎡）主力户型（㎡）主力总价（万）临港大市场枣山板块住宅、专业市场、酒店、写字楼6025-35商业街0.49-0.87万（1-4F）万贯风情街枣山板块专业市场、酒店、写字楼3760-150底商+商业街0.5-1万（1-3F）锦绣山河东南板块高层、洋房、商业街1353-167套三10546万金安御景东南板块高层、商业街1585-110套三90-11050万南城印象东南板块高层、商业街2388-110套三93-11050万凌云阳光东南板块高层、底商1375-97套三9749万承平盛世东南板块综合体1975-110套三10549万加州阳光城南板块洋房、别墅20100-124套三10055万紫云台城南板块高层、洋房42114-149套四118-14955-60万龙城名都城北板块高层、底商4980-120套三90、套三12041-55万山水印象城北板块高层、洋房1577-121套三102、套四11845万碧桂园翡翠湾城北板块高层、别墅46120-296套三120、套四13960万板块客户情况城南板块（高层、洋房、别墅）东南板块（高层、洋房、别墅为主，有小部分商业）城北板块（高层为主、别墅、洋房为辅）枣山板块（专业市场、办公、商业街，商业比重大）主打专业市场，辅助配套型住宅，依托火车南站、物流园区发力主打主城核心、辅助产品设计，依托先天优势发力本快内部特征差异较大，品质盘、集资房汇聚，客户选择较为混乱传统城居住区，沿河沿路布局，主打景观和价格商业客户首改客户首置首改首置刚需广安城区及下辖区县投资客户为主，较难实现住宅溢价广安城区及周边乡镇改善客户，价格起点及上浮都较高广安城南各单位公司员工、首置、首改客户、注重品质的优质客户，客户对价格的反应两极化广安城区及城北周边乡镇客户，首置刚需为主，看重价格区域商品房成交情况区域商品房成交价格以2016年10-11月最高，均价超4500元/㎡，之后逐渐下降，目前保持在4100元/平方米上下浮动；而成交数据则以2017年1-2月春节期间受益于返乡置业成交最多，目前由于天气较热，逐渐进入销售淡季。小结从板块上来说：目前区域房地产市场以城南板块价格最高，由于占据城市核心区域、配套完善，客户接受程度高，产品溢价空间大。其次东南板块，由于临城市核心区较近，加之是进入城市的必经之路，项目众多，竞争激烈。最后是向北延伸的城北板块和向南打造的新兴枣山板块，由于城市发展的滞后，目前附近区域配套有待完善，客户主要以价格为主导，溢价空间少。从产品上来说：目前几大板块都以高层住宅产品为主，面积集中在90-110㎡套三、套四产品，总价不超过55万，同质化较为严重。从客户上来说：目前区域内客户分为改善型客户和刚需首置客户，改善客户看重品质和舒适，而刚需首置客户则看重价格，两部分客户来源区域和购房区域也完全不一样，交叉较少。枣山板块住宅产品-广高新城项目作为城市综合体，内部设置有集中商业、酒店、办公、幼儿园等配套。住宅约29万方，主要为高层住宅。距高铁南站600米、市中心车站200米、沪蓉高速入口200米。项目为枣山片区销售较好楼盘，目前销售近1000套。广高新城主力户型整体户型设计方正，动静分区；A1户型卧室尺寸差异小，面积适中；A2户型餐厅面积小，但功能性全面；A1户型卫生间采光较差，使用感不强；枣山板块住宅产品-帝谷公园城项目产品分为联排别墅、花园洋房、高层华宅三种。作为区域内最大项目共有三大主题设置：峡谷湾中央公园、1.3公里奥特莱斯小镇、占地100亩的蓝宝石商业中心。主打景观环境，品质高、价格低。目前总销售900套。帝谷公园城主力户型整体户型设计方正；A1户型动静分区，卫生间采光差；A2户型动静混杂，使用舒适性差；A1户型卫生间、厨房狭小，实用性差；A2户型客厅尺寸小，卫生间采光差；区域小结未来供应来说：区域内项目规模较大，板块存量较大，未来内部竞争及恶劣。从产品上来说：板块内大盘林立，商业产品为供应主力，高层住宅产品为需求主力（价格较低），产品形式多样，但实质雷同。从价格上来说：枣山片区住宅维持在3800-3900元/㎡，高于以上价格，客户抗性大。从户型上来说：畅销户型主要以三房为主，面积在80-100之间为市场主流，各楼盘户型均有赠送面积。从客群上来说：客群主要来源枣山镇、广门乡、穿石乡等附近乡镇，广安市区为辅，多为刚需客户，各项目差异不大。从推广上来说：区域内主要依靠阵地包装和道旗，市区并考虑设点，以及传统的公交、大牌广告，推广主要面对广安城区。城南板块住宅产品-加州阳光该项目由五星级酒店、6层电梯洋房（660套）、城市别墅（84套）、企业独栋会所（4栋）以及风情商业街组成。整个项目沿袭纯正西班牙美学建筑，主要以打造广安人居标杆，以低密产品呈现。目前已售罄。加州阳光主力户型户型均为低密产品，采光通风较好；A1户型动静不分区，厨房、卫生间尺寸小，使用感差；A2户型呈条形，活动区、睡眠区实用性差；整体户型怪异，功能实用性差；区域小结未来供应来说：区域内项目少，主城区供地减少，未来竞争小。从产品上来说：区域内项目规模较小，以住宅为主，洋房、别墅为辅，高层住宅是主力，产品形式多样，主要是品质上的差异。从价格上来说：价格维持在5500元/㎡，主要是位置优越、交通配套完善，但超过6000元/㎡销售难度增加。从户型上来说：畅销户型主要以三房为主，面积在90-120之间，各楼盘户型均有赠送面积，虽然洋房和别墅产品较为稀缺，但整体去化速度仍然很慢。从客群上来说：广安市区首改客户为主，以前锋、华蓥首置客户为辅，周边乡镇客户不多。从推广上来说：传统营销手段，主要面对广安城区。东南板块板块住宅产品-锦绣山河该项目以低碳智慧为主题，由低碳白金五星级酒店、峡谷主题酒店、低碳体育训练馆、体育市民公园、白塔市民公园、西溪峡主题游乐景区、低碳社区构成。目前销售1000套左右。锦绣山河主力户型户型整体方正，动静分区，空间浪费少；A1卫生间通风差，厨房、卫生间尺寸小；A2户型阳台面积大浪费严重，单卫配置不方便；A2卧室紧邻大门，使用感较差；东南板块住宅产品-承平盛世该项目是由千亿国企四川交投置业在广安全力打造的1号作品，项目整体规模接近3000亩，建筑密度29.99%，为广安第一大盘，其项目形象和规模都极具竞争力目前一、二期已售罄，在售三期。承平盛世主力户型户型整体方正，动静分区；阳台、过道浪费部分空间，使用率较差；A1卫生间通风差，单卫布局，功能性差；A2卫生间通风差，卧室、餐厅尺寸小；区域小结未来供应来说：区域内项目林立，土地供应充足，未来竞争不容乐观；从产品上来说：区域内项目混杂，以住宅供应为主、洋房别墅为辅，产品同质化严重。从价格上来说：价格维持在4500-4800元/㎡，洋房价格高500左右，板块位置不错、交通配套完善，但超过5000元/㎡销售难度增加。从户型上来说：畅销户型主要以三房为主，面积在80-110之间，各楼盘户型均有赠送面积，小三房去化较好、大三房和大二房次之，其他产品去化困难。从客群上来说：广安城区和周边乡镇的首置刚需客户，客户注重价格和品质的均衡。从推广上来说：传统营销手段，主要面对广安城区。城北板块住宅产品-龙城名都项目位于城北核心，北靠翠屏公园、毗邻区委区政府，区域成熟、配套完善。小区内有近5万平方生态中庭园林，主入口设置水景广场、游泳池、儿童游乐园、篮球场等设施。目前在售一期，去化一般，月均10套。城北板块住宅产品-黄金水岸该项目主要依托稀缺的滨水资源，位于渠江北路44号四九滩电站。目前住宅余货不多，开始销售商铺。区域小结未来供应来说：区域内项目较少，土地供应一般，未来市场竞争一般；从产品上来说：区域内以住宅供应为主、洋房别墅为辅，产品同质化严重，多依靠滨河资源。从价格上来说：价格维持在4500元/㎡以下，区域为传统城市居住区，配套和交通条件变化不大，4500元/㎡以上价格销售难度大。从户型上来说：畅销户型主要以三房为主，面积在80-110之间，各楼盘户型均有赠送面积，小三房和大二房去化较好，其他产品去化困难。从客群上来说：客户来源于周边乡镇和广安城北区域，以首置刚需为主、部分首改为辅，客户多为地缘性客户，看重价格，注重品质以及滨河资源。从推广上来说：传统营销手段，主要面对广安城区。其他竞品介绍-中诚山水印象项目名称中诚山水印象地址广安环城北路广二中旁产品形态住宅,洋房占地面积65000㎡建筑面积150000㎡容积率2.5绿化率35%停车位1100个总户数922户产品面积70-135中诚·山水印象以“自然和谐，天地的融合”为人居理念，打造城上城。项目位于广安城南、城北、协兴三城交汇处，区位优势明显；周边几条主干线，四通八达，交通极为便捷；实为投资自住的上品之选，心灵栖息的理想场所。机关幼儿园、北辰小学、广安二中等广安知名学校紧邻项目，无论是教学质量还是学校师资力量都十分雄厚。中诚山水印象-项目规划与销售项目分为两期开发，其中一期占地约23.6亩，建筑面积约3.3万㎡，共124户，主要以花园洋房为主，是由1栋独立商业和8栋1梯2户花园洋房组成。其中住宅面积区间120-130平米；项目二期占地约55.1亩，建筑面积约12万㎡，共798户，主要以纯板式小高层、及高层为主，是由1栋独立商业和10栋高层组成。其中住宅面积区间70-135平米。一期二期销售情况：目前一期124户待售；二期合计798户，其中一期一批次522套，已售310套，剩余212套，价格3800-4000元/㎡中诚山水印象-在售户型目前在售户型面积区间为77-121㎡，其中1个套二户型、3个套三户型、2个套四户型。户型优点：户型方正、动线合理，干湿分区，功能区完善。户型缺点：77㎡套二与85㎡套三未动静分区，都有一个卧室靠近大门，影响舒适感其他竞品介绍-碧桂园翡翠湾项目